광주지방법원 2025타경3508. 전남 나주시 빛가람동 가람로자벨빌딩 1동 5층 502호입니다. 감정평가상 기호5 물건으로, 용도는 근린생활시설 중 의원이고 현재는 공실입니다. 권리만 보면 임차인이 없어 보증금 인수 구조는 없고, 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 물건의 성격이 주거용이 아니라 5층 상가성 집합건물이므로, 낙찰 이후의 핵심은 권리보다 공실 해소와 환금성입니다.
최저매각가는 127,680,000원으로 감정가 285,000,000원의 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 표면상 할인율은 큽니다. 그러나 같은 자료 안에서 확인되는 배당 시나리오는 총 채권액 4,121,200,000원 중 125,092,480원만 배당되고, 미배당이 3,996,107,520원 남는 구조입니다. 낙찰자가 이 미배당을 떠안는 것으로 잡히지는 않지만, 가격이 여기까지 내려온 배경에는 상업용 공실 물건의 수요 한계가 반영되어 있다고 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3508 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설(의원) · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 127,680,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원효새마을금고 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차인은 없고, 신탁·말소 이력 확인이 핵심
임차인 없음. 보증금 인수, 대항력 임차인, 보증기관 승계신고로 볼 항목은 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기 이력에는 신탁 이전과 신탁재산 귀속, 수탁자 변경성 흐름이 이어져 있으므로, 입찰 전에는 등기사항증명서와 신탁원부를 함께 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 싸진 것은 맞지만, 시세 비교가 아니라 환금성 검토가 먼저
이 사건에는 별도의 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙찰가 할인만으로 “싸다”고 단정하기보다, 감정평가상 이용상태와 유찰 횟수를 같이 봐야 합니다. 이 물건은 근린생활시설 중 의원으로 평가되었고 현재 공실입니다. 주변은 근린생활시설이 주종을 이루는 상가지대이나 성숙도는 낮은 편으로 기재되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 44.8% | 127,680,000원 | 3,996,107,520원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 102,144,000원 | 4,021,286,016원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 81,715,200원 | 4,041,355,674원 |
최저가가 내려갈수록 매수인 실질취득가는 낮아지지만, 배당 시나리오상 채권 미배당은 더 커집니다. 미배당 자체가 매수인 인수로 잡히지는 않더라도, 후순위 채권 회수가 어려운 가격대까지 내려온 물건이라는 점은 시장 수요를 읽는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,587,520원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,071,200,000원 | 125,092,480원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,040,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 원효새마을금고 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 배당이 전북은행 채권 일부에 집중되고, 원효새마을금고의 청구액 10,000,000원은 변제되지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 근린생활시설 등이 주종을 이루는 상가지대이나 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 나주혁신도시에 이르는 간선도로망이 정비되어 있고 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2015.11.6입니다. 기본적인 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 지하 주차장이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 1,987,000원/㎡, 토지면적은 1,029.3㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 수탁자 소유 구조이므로 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실인 근린생활시설입니다. 낙찰가보다 중요한 것은 낙찰 후 임대 가능성과 공실 기간입니다.
- 용도 확인. 감정상 기호5는 5층 502호, 근린생활시설 중 의원으로 기재되어 있습니다. 실제 사용할 업종과 시설 적합성을 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준 채권 미배당은 3,996,107,520원입니다. 매수인 인수는 0원으로 잡히지만, 배당 구조가 매우 박한 가격대라는 점을 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부를 서로 대조해 권리·점유·사용상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “공실 해소력”이 먼저다
이 사건은 임차인이 없고 인수액이 0원이라는 점에서 대항력 임차인형 리스크는 작습니다. 하지만 감정가 대비 44.8%라는 숫자만 보고 접근하기에는 물건의 성격이 분명합니다. 5층 근린생활시설, 의원 용도, 현재 공실, 성숙도 낮은 편의 상가지대 — 이 네 가지가 가격을 낮춘 핵심입니다. 권리는 통과, 환금성은 보수적 검토. 입찰 판단은 최저가가 아니라 실제 임대수요와 공실 감내 가능성에서 갈립니다.