광주지방법원 2025타경3621. 광주광역시 광산구 도산동 925-7 소재 연립·다세대 및 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 주택과 창고이고, 주위는 주택·근린상가가 혼재하는 기존주택지대입니다. 숫자만 보면 감정가 291,858,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 104,603,000원까지 떨어진 고할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가로 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 대항 가능한 주택임차권등기 2건이 명시되어 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
대항력 인수형 경매의 가격은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액으로 봐야 합니다. 현재 최저가 104,603,000원 기준 배당표에서는 집행비용 2,264,442원을 제외한 잔액이 김세나에게 102,338,558원 배당되고, 김세나 부족분 27,661,442원이 남습니다. 여기에 송일준 보증금 120,000,000원은 배당 없이 남는 구도로 표시되어 있어, 실질취득은 약 252,264,442원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도산동 925-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택, 창고 |
| 소유자 | 양동원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,858,000원 / 104,603,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 144,482,109원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차권 인수가 먼저다
말소기준은 2025.02.04 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 광주광역시 남구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 1번 김세나 주택임차권은 전입일자 2022.05.30, 확정일자 2022.05.23이고, 을구 2번 송일준 주택임차권은 전입일자 2022.06.27, 확정일자 2022.06.07입니다. 두 임차권 모두 말소기준보다 앞선 임차관계로 표시되어 있어, 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인 인수 가능성이 핵심 위험으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 250,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세나 | 건물 중 1층 63.99㎡ 전부 | 130,000,000원 | 2022.05.30 / 2022.05.23 | 2024.06.19 | 대항력 有우선변제부족분 인수 |
| 송일준 | 건물 2층 전체(35.67㎡) | 120,000,000원 | 2022.06.27 / 2022.06.07 | 2025.03.14 | 대항력 有우선변제인수 가능 |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라, 실제 임차인 2명으로 보아야 합니다. 김세나는 현재 최저가 배당에서 102,338,558원을 받을 수 있으나 보증금 130,000,000원에 미치지 못합니다. 부족분 27,661,442원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 송일준은 보증금 120,000,000원이 별도로 남는 구조이므로, 두 임차권을 합친 인수 가능액은 147,661,442원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,264,442원 | 매각가 기준 추정 |
| 1. 임차인 김세나 보증금 | 130,000,000원 | 102,338,558원 | 부족분 27,661,442원 인수 가능 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 144,482,109원 | 0원 | 신청채권자 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 기준 매수인 인수 가능액은 김세나 부족분 27,661,442원입니다. 여기에 별도로 대항 가능한 송일준 보증금 120,000,000원이 남으므로, 실질취득은 104,603,000원 + 147,661,442원 = 252,264,442원으로 보는 것이 보수적입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 송정초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택과 근린상가 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 건물은 주택과 창고로 이용 중입니다. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물과 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건물 구조입니다.
- 토지. 토지면적 135.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가 656,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 지구단위계획구역, 정비구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 104,603,000원이 아니라 실질취득 약 252,264,442원입니다.
- 임차권 원본 확인. 김세나·송일준 주택임차권등기의 대항력, 배당요구, 실제 점유관계, 보증금 잔액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 인수액 계산. 현재 회차 기준 김세나 부족분 27,661,442원과 송일준 보증금 120,000,000원을 별도 부담 가능액으로 반영해야 합니다.
- 가등기 이력 확인. 2013.10.04 소유권이전청구권 가등기는 2014.10.28 말소 기재가 있으나, 등기부 원본에서 말소 상태를 반드시 재확인하세요.
- 명도 난도. 1층과 2층 임차권등기가 모두 존재하므로, 단순 소유자 점유 물건보다 명도·협의 난도가 높을 수 있습니다.
- 공법·이용 확인. 주택과 창고, 정비구역 및 각종 제한구역 포함 여부가 활용성과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “대항력 2건”이 더 크다
이 물건의 표면 숫자는 매력적입니다. 감정가 291,858,000원짜리가 4회 유찰되어 104,603,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 경매에서 싸다는 말은 낙찰 후 실제로 떠안을 돈까지 합친 금액이 낮을 때만 성립합니다. 이 사건은 대항력 있는 주택임차권 2건, 보증금 합계 250,000,000원이 있고, 현재 최저가 배당으로는 그 보증금이 전액 해소되지 않습니다.
따라서 이 사건의 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만, 권리 인수 구조가 무겁다. 실질취득 약 252,264,442원을 기준으로 감정가와 물건 상태, 임차권 인수, 명도 난도, 환금성을 모두 다시 계산해야 합니다. 권리분석을 끝내기 전까지는 ‘저가 물건’이 아니라 인수 리스크가 큰 물건입니다.