광주지방법원 2025타경4051. 나주 빛가람동 스마트파크지식산업센터 디동 2층 5-208호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장이고, 주위는 관공서·병원 등이 있는 업무지대입니다. 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2021년 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 박종식 근저당, 전남신용보증재단·중소벤처기업진흥공단·서울보증보험 가압류, 근저당권가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
표면 가격만 보면 감정가 73,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 32,704,000원까지 내려왔습니다. 그러나 후순위 채권은 거의 배당을 받지 못하고, 총 미배당은 403,086,794원으로 큽니다. 이 미배당이 매수인에게 곧바로 승계되는 구조는 아니지만, 이 물건이 시장에서 여러 차례 가격 조정을 받은 이유는 권리보다 용도와 환금성에 가깝게 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 353-1 스마트파크지식산업센터 디동 2층5-208호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 공장으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 5-208호 |
| 소유자 | 이미자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 32,704,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 17,008,226원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 말소기준권리 | 2021.08.17 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 62,400,000원 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2021.08.17 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 2번 근저당권, 갑구 가압류 3건, 을구 근저당권가처분 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 권리 인수액은 0원으로 보입니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 이용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 미길, 김지원 | 알수없음 | 2024.09.19 / 확인 안 됨 | 미상 | 없음 말소기준권리 이후 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인·점유자는 1건으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 정보는 없습니다.
② 가격 구조 — 실질취득은 최저가와 같다
현재 회차의 최저매각가는 32,704,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 회차에서의 실질취득 기준금액은 32,704,000원입니다. 4회 유찰 시 26,163,200원, 5회 유찰 시 20,930,560원으로 내려가지만, 권리 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 32,704,000원 | 44.8% | 0원 | 403,086,794원 |
| 4회 유찰 시 | 26,163,200원 | 35.84% | 0원 | 409,509,860원 |
| 5회 유찰 시 | 20,930,560원 | 28.67% | 0원 | 414,648,312원 |
③ 예상배당표 (매각가 32,704,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 988,672원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 62,400,000원 | 31,715,328원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 박종식 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 전남신용보증재단 | 36,360,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 234,638,624원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 46,403,498원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 배당이 하나은행 근저당권에 집중됩니다. 채권총액 434,802,122원 중 채권자 배당은 31,715,328원, 미배당은 403,086,794원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 스마트파크지식산업센터 디동 내에 위치하며, 주위는 관공서와 병원 등이 있는 업무지대입니다.
- 교통. 단지 남측으로 주요 간선도로가 통과하여 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 5-208호, 복도식 구조이며 시스템 냉난방, 승강기, 화장실, 소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 이용상태는 공장이고, 토지이용계획상 준주거지역입니다. 토지는 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 630,400원/㎡입니다.
- 확인사항. 공부와의 차이는 “-”로 확인되고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 32,704,000원과 같습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 점유 확인. 주식회사 미길, 김지원의 전입일은 2024.09.19로 말소기준 이후입니다. 다만 보증금은 미상으로 확인되므로 명세서와 현장조사를 대조하세요.
- 용도 리스크. 공장으로 이용 중인 지식산업센터 물건입니다. 일반 주거형 물건처럼 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차 가정 미배당은 403,086,794원입니다. 이 금액이 인수되는 것은 아니지만, 채권 구조가 무겁고 후순위 회수가 어려운 물건입니다.
- 관리비·원상회복. 집합건물은 공용부분 관리비 체납과 내부 사용상태 확인이 중요합니다. 입찰 전 관리주체와 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 팔릴 물건인가
이 사건은 말소기준이 분명하고, 후순위 권리는 매각으로 정리되며, 점유자의 전입일도 기준권리보다 늦습니다. 권리분석만 보면 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 실질취득은 현재 최저가인 32,704,000원으로 계산하면 됩니다. 하지만 이 물건은 공장으로 이용 중인 지식산업센터이고 이미 3회 유찰되어 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 환금성은 보수적으로. 입찰 판단은 “얼마나 싸졌나”보다 “이 용도를 내가 쓰거나 다시 팔 수 있나”에 맞춰야 합니다.