🏚️ 3회 유찰 🧾 인수 0원 📉 감정가의 44.8% ⚠️ 미배당 104,084,847원
최저가는 90,472,000원까지 내려왔고, 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 점유자 문병남의 보증금은 미상이고, 국세·지방세 압류 이력과 후순위 채권 미배당이 큽니다. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만 보고 싸다고 단정하기보다, 점유·세금·노후 단독주택 환금성을 함께 봐야 합니다.광주지방법원 2025타경4297. 광주광역시 북구 운암동 411-24 소재 단독주택과 토지입니다. 감정 이용상태는 주택, 창고 및 변소로 조사되어 있고, 감정가는 201,944,080원입니다. 현재 최저매각가는 90,472,000원으로 3회 유찰된 가격입니다. 권리의 기준점은 2011.11.01 동운새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 “권리가 위험해서 인수된다”가 아니라 “낮아진 최저가에도 확인해야 할 변수가 남아 있다”입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 점유자 보증금이 미상이고 국세·지방세 압류 이력이 있어 실제 배당에서는 당해세 해당 여부에 따라 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 411-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택, 창고 및 변소 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 창고 및 변소 |
| 사용승인일 | 1983.03.17(1층·창고 및 변소) · 1987.09.12(2층) |
| 토지 | 대 · 122.2㎡ · 공시지가 494,700원/㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 손미애 (2011.11.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 201,944,080원 / 90,472,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신미애 / 45,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 정리된다
말소기준은 2011.11.01 동운새마을금고 근저당권 42,900,000원입니다. 이후의 우리파이낸셜 가압류, 아주캐피탈 가압류, 신미애 후순위 근저당, 신미애 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 비전금융대부주식회사 명의의 소유권이전청구권가등기 이력이 있으나 2018.07.17 해제로 말소된 흐름입니다.
② 임차인·점유 확인 — 전입은 늦지만 보증금은 미상
| 성명 | 점유·전입 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문병남 | 알수없음 · 2019.12.30 전입 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일 2019.12.30은 말소기준권리인 2011.11.01보다 뒤입니다. 따라서 매수인에게 대항할 임차권으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않는 점유자이므로 실제 입찰 전에는 점유관계와 보증금 자료를 원본으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,028,496원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 근저당 · 동운새마을금고 | 42,900,000원 | 42,900,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 가압류 · 우리파이낸셜 | 9,300,000원 | 9,300,000원 | 청구금액 기준 |
| 3. 가압류 · 아주캐피탈 주식회사 | 12,941,112원 | 12,941,112원 | 청구금액 기준 |
| 4. 가압류 · 아주캐피탈주식회사 | - | 0원 | 채권액 미상 |
| 5. 가압류 · 한국자산관리공사 | 3,408,639원 | 3,408,639원 | 청구금액 기준 |
| 6. 근저당 · 신미애 | 45,500,000원 | 19,893,753원 | 미배당 발생 |
| 7. 가압류 · 신미애 | 78,478,600원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 채권총액은 192,528,351원, 예상 배당은 88,443,504원, 미배당은 104,084,847원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 90,472,000원 | 88,443,504원 | 104,084,847원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 72,377,600원 | 70,674,803원 | 121,853,548원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 57,902,080원 | 56,459,843원 | 136,068,508원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 운암2동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·소규모 제조업소·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 버스정류장과 정비된 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역에 해당합니다. 본건 토지 일부는 철도보호지구에 저촉되나 저촉부분의 면적비율은 과소한 것으로 표시됩니다.
- 건물. 주택은 1983.03.17과 1987.09.12 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 건물입니다. 창고 및 변소는 1983.03.17 사용승인된 단층 건물입니다.
- 이용상태. 주택, 창고 및 변소로 조사되어 있으며 일괄매각, 제시외 건물 포함 조건입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 표시되지 않았고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 문병남의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 점유관계가 미상입니다. 현장 방문과 원본 확인이 필요합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 실제 배당에서 우선 차감될 항목이 있는지 확인해야 합니다.
- 가등기 이력 대조. 비전금융대부주식회사 가등기는 2018.07.17 해제로 말소된 흐름이나, 담보가등기 종류 확인 메모가 있으므로 원본 대조가 필요합니다.
- 제시외 건물 포함. 일괄매각 조건이므로 주택 외 창고 및 변소, 제시외 건물의 실제 상태와 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 노후 단독주택 수리비. 사용승인일이 1983.03.17과 1987.09.12로 오래된 건물입니다. 매입가와 별도로 보수비를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·토지는 아파트보다 매도 기간이 길어질 수 있습니다. 감정가 대비 할인률만으로 응찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2011.11.01 동운새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 문병남의 전입도 말소기준 이후라 매수인에게 대항하는 임차권으로 보기는 어렵습니다. 그래서 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 가볍게 볼 수는 없습니다. 현재 최저가 90,472,000원은 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 현재 회차에서도 미배당은 104,084,847원입니다. 세금 압류 이력, 보증금 미상 점유자, 철도보호지구 일부 저촉, 노후 단독주택 수리비와 환금성이 모두 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮고, 실물·가격 검증은 높게 요구되는 물건입니다.
