🏷️ 5회 유찰 💰 57,902,000원 🧾 인수 0원 👤 임차인 1명
광주지방법원 2025타경4297. 광주 북구 운암동 411-24의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택과 창고 및 변소로 이용되고 있으며, 일괄매각에는 제시외 건물도 포함됩니다. 감정가는 201,944,080원인데 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 57,902,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2011.11.01 동운새마을금고 근저당권 42,900,000원입니다. 2018.07.17 신미애 근저당 45,500,000원, 2018.11.22 광주광역시 압류, 2024.11.29 신미애 가압류 78,478,600원, 2025.07.01 신미애의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4297 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 411-24 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택 · 창고 및 변소 |
| 토지 | 대 122.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 손미애 |
| 감정가 / 최저가 | 201,944,080원 / 57,902,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신미애 / 45,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당
현재 등기상 핵심은 명확합니다. 2011.11.01 동운새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 신미애 근저당과 광주광역시 압류, 신미애 가압류 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 금액은 배당 계산상 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문병남 | 2019.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 5회 유찰은 확인되지만 ‘싸다’는 단정 금지
감정가 201,944,080원에서 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 57,902,000원입니다. 현재 회차 시나리오는 감정가의 29%로 표시됩니다. 다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인폭이 크다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,442,236원 |
| 1. 근저당 · 동운새마을금고 | 42,900,000원 | 42,900,000원 |
| 2. 근저당 · 신미애 | 45,500,000원 | 13,559,764원 |
| 3. 가압류 · 신미애 | 78,478,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 166,878,600원 중 56,459,764원이 배당되고, 미배당은 110,418,836원입니다. 신미애의 45,500,000원 근저당은 13,559,764원만 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 운암2동행정복지센터 남서측 인근이며, 단독주택·소규모 제조업소·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 버스정류장과 정비된 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 주택은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 1층 사용승인일은 1983.03.17, 2층은 1987.09.12입니다. 별도 창고 및 변소는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 대 122.2㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 494,700원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구에 일부 저촉되지만 매각물건명세서상 저촉부분의 면적비율은 과소합니다. 토지구획정리사업지구와 전통상업보존구역에도 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 문병남의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단순 권리문제보다 물건 상태·도로조건·주변환경·가격수용성 등 현장 요인이 유찰에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 실제 위치·형태와 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 철도보호지구 확인. 일부 저촉 면적은 과소하다고 기재되어 있으나, 이용·증개축 계획이 있다면 관련 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 커도 그것이 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 인근 유사 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰을 가볍게 보면 안 된다
이 사건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2011.11.01 동운새마을금고 근저당이 기준이고, 문병남의 2019.12.30 전입을 포함해 후순위 권리에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 문제는 권리보다 물건과 가격입니다. 감정가 201,944,080원에서 최저가 57,902,000원까지 내려왔지만 이미 5회 유찰됐고, 비교할 최근 실거래 자료도 없습니다. 여기에 단독주택·토지, 제시외 건물 포함, 철도보호지구 일부 저촉이라는 현장 확인 요소가 겹칩니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 검증. 이 사건은 할인율보다 유찰 이유를 먼저 확인해야 합니다.
