광주지방법원 2025타경4341. 광주광역시 서구 치평동 랜드피아오피스텔 11층 1151호입니다. 감정가 54,000,000원에서 8회 유찰되어 최저매각가는 4,067,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 7.53%에 해당하는 금액이지만, 이 사건의 핵심은 매각가격보다 먼저 발생한 주택임차인의 대항력입니다.
임차인 조은별은 2020.06.25 점유를 개시했고, 2020.07.01 주민등록을 마쳤으며, 2020.06.04 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.06.19 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준으로 제시된 2023.08.21 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이므로, 매각물건명세서에 기재된 대로 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수합니다.
따라서 낙찰가가 추가로 내려가더라도 미배당 보증금이 그만큼 늘어날 수 있습니다. 매수인이 실질적으로 부담하는 금액은 보증금 60,000,000원 부근에서 유지되는 구조입니다. 입찰의 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득금액과 실제 시세의 비교가 되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1202-2 랜드피아오피스텔 11층 1151호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 상무중앙로 114 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 지상 17층 건물 중 11층 1151호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 김도영 (2018.07.06 소유권이전 · 거래가액 61,000,000원) |
| 감정가 | 54,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,067,000원 (8회 유찰 · 감정가의 약 7.53%) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 68,143,151원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.21 갑구 8번 압류 · 국(전주세무서) |
| 선순위 임차보증금 | 60,000,000원 · 미배당액 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금
권리 흐름에서 가장 중요한 부분은 임차권등기가 설정된 날짜만으로 선후순위를 판단하면 안 된다는 점입니다. 을구 7번 주택임차권등기는 2024.06.19에 이루어졌지만, 임차인의 전입과 점유는 그보다 앞선 2020년에 시작되었습니다.
말소기준권리로 제시된 갑구 8번 압류는 2023.08.21에 접수되었습니다. 따라서 임차인의 대항요건 구비 시점이 압류보다 빠릅니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하며, 보증금 미변제 잔액의 인수를 경고하고 있습니다.
과거 김하령 명의로 설정되었던 전세금 55,000,000원의 전세권은 2020.06.25 말소되었습니다. 따라서 이 과거 전세권을 현재 조은별의 보증금 60,000,000원과 중복 합산하지 않습니다. 또한 과거 중소기업은행 및 랜드피아주식회사 명의의 근저당권 역시 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 6천만원이 핵심 위험
확인되는 실제 임차인은 조은별 1명입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에 나타난 동일 임차인으로, 보증금은 한 번만 계산합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
조은별 건물전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.07.01 확정 2020.06.04 점유개시 2020.06.25 |
60,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 매수인 승계 |
| 임대차계약일 | 2020.06.02 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2020.06.25 |
| 확정일자 | 2020.06.04 |
| 주민등록일 | 2020.07.01 |
| 임차권등기일 | 2024.06.19 (을구 7번) |
| 배당요구 | 있음 · 2024.06.19 |
| 임차보증금 | 60,000,000원 |
| 예상배당액 | 3,593,794원 |
| 예상 미배당액 | 56,406,206원 |
| 매수인 부담 | 배당으로 변제되지 않는 임차보증금 잔액 인수 |
③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득을 보라
감정가는 54,000,000원이고, 현재 최저매각가는 4,067,000원입니다. 표면적인 할인율만 보면 매우 저렴해 보이지만, 매수인이 부담하는 비용은 여기서 끝나지 않습니다.
| 실질취득 구성 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 4,067,000원 | 경매 낙찰대금 가정 |
| 선순위 임차보증금 인수 | 56,406,206원 | 보증금 미배당 예상액 |
| 실질취득 추정액 | 60,473,206원 | 낙찰대금 + 보증금 인수액 |
| 감정가 | 54,000,000원 | 실질취득액보다 낮음 |
현재 배당 추정에서 매각대금 4,067,000원 중 집행비용 473,206원을 제외한 3,593,794원이 임차인에게 배당됩니다. 그러면 미배당 보증금은 60,000,000원 − 3,593,794원 = 56,406,206원입니다.
결국 매수인은 낙찰대금 4,067,000원과 보증금 인수액 56,406,206원을 합쳐 약 60,473,206원을 부담하게 됩니다. 이는 임차보증금 60,000,000원에 추정 집행비용 473,206원이 더해진 구조와 같습니다. 취득세·등기비용 등 별도 비용은 포함되지 않은 금액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 총부담은 비슷하다
이 사건은 낙찰대금에서 변제되지 않은 선순위 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 유찰로 낙찰가격이 내려가면 임차인의 배당액도 줄고, 매수인이 떠안을 보증금은 늘어날 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 예상액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 8회 유찰 · 현재 | 4,067,000원 | 56,406,206원 | 60,473,206원 |
| 9회 유찰 시 | 2,846,900원 | 57,604,344원 | 60,451,244원 |
| 10회 유찰 시 | 1,992,829원 | 58,443,042원 | 60,435,871원 |
각 회차의 실질취득액은 매각가와 해당 회차의 추정 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정에 따라 차이가 있지만 실질 부담은 약 6천만원 부근에서 유지됩니다. 최종 인수액은 실제 배당과 매각조건에 따라 확인해야 합니다.
감정가 54,000,000원은 확인되지만, 동일한 조건의 최근 실거래 시세를 기준으로 한 할인 여부는 별도로 확인해야 합니다. 감정가와 실제 시장가격은 같지 않으며, 현재 계산되는 실질취득액을 최근 거래가격과 비교하지 않고는 투자상 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 4,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 473,206원 |
| 1. 임차인 조은별 · 우선변제 | 60,000,000원 | 3,593,794원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 경매신청채권자 | 68,143,151원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 조은별 보증금 잔액 | — | 56,406,206원 |
집행비용 473,206원과 임차인 배당 3,593,794원을 합산하면 매각대금 4,067,000원이 전액 소진됩니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 추가로 부담할 것으로 추정되는 임차보증금 잔액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정배당이며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시청 남서측 인근, 광주광역시 서구 치평동 중심상업지대에 위치하는 오피스텔입니다. 주변은 상업·업무시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 간선도로 접근성이 양호하고 대로 및 중로에 접하고 있어 도로 교통사정과 출입도로 상태는 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조의 지상 17층 업무시설·근린생활시설 복합건물 내 11층 오피스텔입니다. 외벽은 외장패널 및 페어글래스창, 내부는 벽지와 일부 타일 등으로 마감되었습니다.
- 설비. 급·배수설비, 난방설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지이며 중심상업지역에 해당합니다. 공시지가 기준액은 2,555,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 비행안전제6구역 등이 포함되어 있습니다.
- 소음 관련 규제. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하므로 실제 소음 환경과 이용상 제약을 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8회 유찰된 이력이 있으며 선순위 보증금 인수 부담이 큽니다. 오피스텔의 실질 매입원가와 시장 매매가격을 대조하고, 향후 재매각 가능성까지 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. 조은별의 보증금 60,000,000원과 대항요건 구비 시점, 임차권등기 내용, 배당요구 사실을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수액 기준으로 계산. 현재 최저가 4,067,000원만을 취득가격으로 보지 말고, 예상 인수액 56,406,206원을 더한 약 60,473,206원을 기초로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 정산. 실제 배당에서 얼마가 변제되고 얼마가 남는지 확인해야 합니다. 임차권등기 말소와 보증금 정산 조건도 함께 검토해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 전주세무서 압류에 따른 세금의 법정기일과 교부청구 여부, 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 배당금 변동은 임차보증금 인수액에도 영향을 줄 수 있습니다.
- 현재 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 거주·점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 보증금 정산 전후의 인도 및 명도 조건도 점검해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 같은 랜드피아오피스텔의 유사 호실 최근 거래가격과 임대 수준을 확인한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 가격 메리트를 평가해야 합니다.
- 오피스텔 특성. 주거 이용 및 세금 관련 취급을 확인하고, 건축물대장상 용도와 실제 사용 상태를 대조해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 기타 미납 비용이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 추가 유찰로 매각가가 내려가더라도 인수보증금이 늘어날 수 있습니다. 유찰 횟수만을 근거로 투자 적기를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 최신 권리변동을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “406만원짜리 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 경계해야 하는 것은 최저매각가 4,067,000원이라는 숫자가 만드는 착시입니다. 8회 유찰되어 감정가의 약 7.53%까지 내려왔지만, 매수인이 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 한다는 점이 결정적입니다.
임차인 조은별의 보증금은 60,000,000원입니다. 현재 예상배당액 3,593,794원을 제외한 56,406,206원이 매수인 인수 예상액이며, 낙찰대금까지 합치면 약 60,473,206원입니다. 이는 감정가 54,000,000원을 넘어서는 수준입니다.
추가 유찰이 발생해도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 매각물건명세서의 인수 조건, 실제 배당 우선순위, 임차보증금 정산 및 최신 실거래가격을 검증하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
결론은 명확합니다. 최저가는 4,067,000원이지만, 실질취득은 약 60,000,000원 규모입니다. 권리 위험은 크고, 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금의 인수 구조입니다.
