광주지방법원 2025타경4341. 광주광역시 서구 치평동 랜드피아오피스텔 11층 1151호입니다. 감정가 54,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 11,855,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 “최저가가 낮다”가 결론이 아닙니다. 임차인 조은별의 전입일자는 2020.07.01, 확정일자는 2020.06.04이고, 말소기준인 2023.08.21 압류보다 앞섭니다. 그래서 보증금이 전액 배당되지 않으면 부족분을 매수인이 떠안는 구조입니다.
현재 회차에서 임차인에게 돌아가는 예상 배당은 11,241,610원입니다. 보증금 60,000,000원 중 48,758,390원이 남고, 이 금액이 매수인 인수로 잡힙니다. 따라서 이 물건의 비교 기준은 최저가 11,855,000원이 아니라 실질취득액 60,613,390원입니다. 유찰이 더 진행돼 최저가가 내려가도 인수액이 늘어나 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1202-2 랜드피아오피스텔 11층 1151호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 지상17층 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 내 11층 1151호 |
| 소유자 | 김도영 (2018.07.06. 거래가 61,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 11,855,000원 (5회 유찰, 감정가 22%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 68,143,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 말소기준 | 2023.08.21 갑구 8번 압류 · 권리자 국(처분청 전주세무서) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.08.21 압류입니다. 그런데 임차인 조은별의 전입일자 2020.07.01과 확정일자 2020.06.04가 그보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.06.19에 들어왔지만, 대항력 판단의 핵심 날짜는 전입과 점유입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은별 | 주거 (임차권등기) · 건물전부 | 60,000,000원 | 전입 2020.07.01 · 확정 2020.06.04 | 2024.06.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보는 구조입니다. 임차인 조은별은 확정일자와 배당요구가 있어 배당을 받을 수 있지만, 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액 변제가 되지 않습니다. 남는 부족분은 인수 위험으로 남습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 고정된다
현재 회차는 감정가의 22% 수준까지 떨어졌지만, 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 큽니다. 그래서 다음 회차로 내려가도 “싸지는” 것이 아니라, 낙찰가가 내려간 만큼 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다.
| 구분 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 핵심 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 22%) | 11,855,000원 | 48,758,390원 | 60,613,390원 | 보증금 부족분 인수 |
| 6회 유찰 시 (감정가 15%) | 8,298,499원 | 52,250,874원 | 60,549,373원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 7회 유찰 시 (감정가 11%) | 5,808,949원 | 54,695,612원 | 60,504,561원 | 총부담은 보증금 수준 유지 |
④ 예상배당표 (매각가 11,855,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 5.2% 추정) | - | 613,390원 |
| 1. 임차인 조은별 보증금 (우선변제) | 60,000,000원 | 11,241,610원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 44,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 랜드피아주식회사 | 9,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 전세권 · 김하령 | 55,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 68,143,151원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 조은별에게 11,241,610원이 배당되고, 임차보증금 부족분 48,758,390원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 소재 광주광역시청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중심상업지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성 등 제반 도로 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 대상 구분건물은 오피스텔입니다. 1동 건물은 철근콘크리트구조 지상17층 업무시설(오피스텔), 근린생활시설입니다.
- 설비. 급·배수설비, 난방설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 제반시설을 구비했습니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 정방형 평지이며 근린생활시설 및 업무시설 용도의 건물 부지입니다. 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 11,855,000원이 아니라 실질취득액 60,613,390원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 조은별 보증금 60,000,000원 중 배당 부족분 48,758,390원이 매수인 인수로 남는 구조입니다.
- 유찰 전략 재검토. 6회·7회 유찰로 최저가가 더 내려가도 총부담은 60,549,373원, 60,504,561원 수준입니다.
- 임차권등기 원본 대조. 전입 2020.07.01, 확정 2020.06.04, 임차권등기 2024.06.19의 연결관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 오피스텔은 관리비 체납, 점유 이전, 인도 절차를 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·배당가정·감정요항표를 바탕으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “대항력 인수”가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 최저가가 11,855,000원까지 떨어져 매우 싸 보입니다. 하지만 권리구조를 펼치면 결론은 반대입니다. 대항력 있는 임차인 조은별의 보증금 60,000,000원이 현재 최저가보다 크고, 배당 부족분 48,758,390원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 실질취득액은 60,613,390원으로, 감정가 54,000,000원보다 높습니다. 권리는 단순하지 않고, 가격 메리트도 최저가 기준으로 판단하면 왜곡됩니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 인수보증금까지 더한 총부담으로만 접근해야 합니다.