광주지방법원 2025타경4402. 전라남도 담양군 담양읍 천변리 196-11의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지 면적은 145.0㎡이고, 건물은 공부상 주택이지만 현황은 점포로 이용 중입니다. 제시외 건물은 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 176,143,000원에서 다섯 차례 유찰되어 최저매각가는 57,720,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2018.05.24. 광주중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이며, 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기상 채권 관계만 보면 정리가 가능한 구조입니다. 다만 이 사건의 결정적 위험은 등기부의 근저당권이나 가압류가 아니라, 매각에서 제외되는 타인 건물과 토지 사이의 권리관계에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 토지 이용권은 별개

현재 소유자인 채순희는 2009.02.18. 소유권을 취득했습니다. 이전에 설정됐던 최이순 명의 20,000,000원 근저당권과 광주광역시산림조합 명의 52,000,000원 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2018.05.24. 설정된 광주중앙신용협동조합 근저당권입니다.

그 뒤인 2025.04.02. 신용보증기금이 14,716,061원의 가압류를 했고, 2025.07.07. 광주중앙신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 등기상 담보·보전권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 일반적인 금전채권 승계 문제는 크지 않은 편입니다.

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 기존 건물이 현황상 점포이고 제시외 건물이 주택으로 이용 중이므로, 실제 점유자·사업자등록·주민등록 및 임대차 관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 임차인이 확인되지 않았다는 사정만으로 점유 관계나 명도 위험이 없다고 단정할 수는 없습니다.

② 가격·현황 분석 — 감정가의 33%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가 57,720,000원은 감정가 176,143,000원의 32.77%입니다. 감정가 대비 하락 폭은 매우 큽니다. 그러나 이 물건은 일반적인 주택 실거래가격과 단순 비교하기 어려운 토지·건물 복합 권리 및 이용상태를 가지고 있습니다. 인근 유사 물건의 실제 거래가격을 확인하기 전에는 이 할인율을 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

회차별 수치는 각 매각가로 낙찰된다는 가정의 배당 시나리오입니다. 실제 유찰·낙찰 여부 및 배당액은 확정된 것이 아닙니다. 채권 미배당액은 매수인 인수금액을 의미하지 않으며, 법정지상권 등 비금전적 이용 제한과도 별개입니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,720,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 1,438,960원을 제외한 뒤 광주중앙신용협동조합과 신용보증기금에 각각 39,000,000원, 14,716,061원이 배당되고, 소유자에게 2,564,979원이 남는 것으로 추정됩니다. 이 계산에서는 채권자 미배당액이 0원입니다.

근저당 배당액 39,000,000원은 채권최고액을 적용한 추정치입니다. 실제 대출잔액과 배당 확정액을 의미하지 않습니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 별도로 7,971,780원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)

• 입지. 담양중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다. 토지는 소로한면에 접한 평지·사다리형입니다.
• 토지 규모. 지목은 대, 면적은 145.0㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 412,200원/㎡입니다.
• 도로저촉. 토지 일부 약 16㎡가 도시계획시설 도로에 저촉됩니다. 건축계획·토지 활용·유효 사용면적에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역, 담양중학교·담양고등학교 상대보호구역, 천변리석인상 관련 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 타인 소유 건물. 목록1 지상에는 일반건축물대장상 타인 소유의 브럭조 점포 38.88㎡가 등재되어 있습니다. 감정평가 기준시점에는 소재가 확인되지 않았지만, 등재 사실과 법정지상권 성립 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 건물 이용상태. 목록2의 공부상 용도는 주택이나 현황은 점포입니다. 기존 건물은 시멘트블럭조 슬레트지붕 단층이며, 제시외 건물은 주택으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
• 부속건물. 목록2의 부속건물은 현황상 멸실된 것으로 추정됩니다. 실제 건축물 현황과 건축물대장·등기 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 일괄매각으로 제시외 건물 '2-1'이 포함됩니다. 다만 목록1 위 매각 제외 건물과 매각 포함 건물의 구분은 현장과 매각 서류를 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 성립요건 검토. 매각 제외 건물에 법정지상권이 실제로 성립하는지, 토지·건물 소유관계 및 관련 권리의 성립시점을 법률전문가와 확인해야 합니다.
• 매각 대상 경계 확인. 일괄매각 대상인 제시외 건물 '2-1'과 매각 제외 건물을 혼동하지 않도록 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·건축물대장을 대조하세요.
• 타인 건물 현존 여부 확인. 건축물대장상 타인 소유 점포 38.88㎡의 실제 존재 여부, 소유권 관계, 철거 가능성 및 토지 이용에 대한 영향을 확인하세요.
• 도로저촉 확인. 약 16㎡의 도시계획시설 도로 저촉 부분을 토지이용계획과 지적도에서 확인하고, 건축·증축·재개발 등 활용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
• 주택·점포 현황과 인허가 확인. 공부상 주택이 현황상 점포로 쓰이는 사유, 실제 용도변경 여부와 건축·영업 관련 인허가 상태를 점검하세요.
• 제시외 건물·멸실 확인. 제시외 주택의 구조와 상태, 부속건물의 멸실 여부, 향후 수선·철거에 필요한 비용을 확인하세요.
• 점유·임대차 조사. 점포 및 주택의 실제 점유자를 확인하고, 사업자등록·주민등록·임대차계약 및 대항력 성립 여부를 별도로 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가의 32.77%라는 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 유사 토지·점포·주택의 실제 거래사례와 권리 제한을 반영한 활용가치를 비교하세요.
• 자금·배당 검증. 근저당 채권최고액과 신청채권자의 실제 청구금액을 구별하고, 당해세·기타 우선배당 및 취득 후 부대비용을 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “33% 가격보다 중요한 것은 실제 사용할 수 있는 땅인가”

이 물건은 감정가 176,143,000원에서 최저매각가 57,720,000원으로 내려온 5회 유찰 물건입니다. 말소기준 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금전채무는 0원입니다. 등기상 채권 정리만 보면 복잡한 사건은 아닙니다.

그러나 법정지상권 성립 가능성이 매각물건명세서에 명시되어 있다는 점이 가장 큰 위험입니다. 여기에 타인 명의 건물 등재, 토지 일부 도로저촉, 현황 점포와 공부상 주택의 차이, 부속건물 멸실 추정까지 겹칩니다. 실거래가격으로 시장가치를 검증하기도 어려운 만큼, 현재 최저가를 곧바로 시세보다 낮은 매수가격이라고 평가할 수 없습니다.

결론은 적극 입찰보다 권리·현장 확인 우선입니다. 법정지상권 성립 여부와 토지 사용 가능 범위가 해소되지 않는다면 추가 유찰로 가격이 내려가더라도 위험은 그대로 남습니다. 가격 할인폭은 크지만 활용권과 환금성의 불확실성이 커 종합 판단은 D등급입니다. 이 물건에서 중요한 것은 얼마에 낙찰받느냐 이전에, 낙찰 후 무엇을 소유하고 어느 범위까지 사용할 수 있는지를 확정하는 것입니다.