광주지방법원 2025타경4402. 전라남도 담양군 담양읍 천변리 196-11 소재 단독주택 + 토지 물건입니다. 공부상 주택으로 잡힌 건물은 현황상 점포로 이용 중이고, 제시외 건물은 주택으로 이용 중인 것으로 평가되어 있습니다. 감정가 176,143,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 112,732,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%라 싸 보이지만, 명세서상 매각에서 제외되는 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 표시된 점이 가장 큰 체크포인트입니다.
권리 흐름은 2006.02.06 근저당권을 기준으로 이후 근저당권, 가압류, 경매개시결정이 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 임차인 문제가 없다고 해서 난도가 낮은 물건은 아닙니다. 일반건축물대장상 타인 소유의 브럭조 점포 38.88㎡가 등재되어 있고, 목록1 일부가 도시계획시설 도로에 약 16㎡ 저촉되는 내용까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4402 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 천변리 196-11 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 주택은 현황상 점포로 이용 중 · 제시 외 건물은 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 채순희 |
| 감정가 / 최저가 | 176,143,000원 / 112,732,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주중앙신용협동조합 / 7,971,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘지상권 여지’가 문제
임차인 없음. 배당 구조상 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 말소기준 이후의 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 사건은 임차인 인수형이 아니라 토지와 건물 관계가 핵심입니다. 매각에서 제외되는 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시되어 있어, 낙찰 후 토지 이용·건물 철거·점유 정리의 난도가 가격보다 더 큰 변수입니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 매수인 인수 0원 |
| 현황 이용 | 공부상 주택이나 현황은 점포로 이용 중 | 용도·명도 확인 필요 |
| 제시외 건물 | 제시 외 건물은 주택으로 이용 중 | 점유관계 확인 필요 |
| 법정지상권 | 매각 제외 건물을 위하여 성립할 여지 있음 | 핵심 위험 |
임차인 보증금 인수 문제는 없습니다. 그러나 단독주택·토지 경매에서 더 중요한 것은 “누가 쓰고 있는가”, “매각에 포함되는 건물과 제외되는 건물이 무엇인가”, “제외 건물을 위한 토지 사용권이 남는가”입니다. 이 사건은 바로 그 지점에서 법정지상권 여지가 드러납니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,378,248원 |
| 1. 근저당 · 최이순 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 근저당 · 광주광역시산림조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 근저당 · 광주중앙신용협동조합 | 39,000,000원 | 38,353,752원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 14,716,061원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 125,716,061원 중 110,353,752원이 배당되고, 미배당은 15,362,309원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 112,732,000원 | 110,353,752원 | 15,362,309원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 90,185,600원 | 88,162,259원 | 37,553,802원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 72,148,480원 | 70,449,807원 | 55,266,254원 | 미충족 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양중학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호2-(가)는 주택이나 현황상 점포로 이용 중이고, 제시 외 건물은 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 기호2-(가)는 시멘트블럭조 슬레트지붕 단층 건물이며, 제시 외 건물은 시멘트블럭조 및 철골조 판넬지붕 지상2층 건물입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 145.0㎡, 공시지가 412,200원/㎡, 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 중점경관관리구역이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 검토. 매각 제외 건물과 토지의 관계를 원본으로 확인해야 합니다. 성립하면 토지 사용·철거·수익화에 직접 영향을 줍니다.
- 건축물대장 대조. 타인 소유 브럭조 점포 38.88㎡ 등재 내용과 기준시점 현재 소재 불명이라는 부분을 반드시 대조하세요.
- 현황 점유 확인. 공부상 주택이나 현황은 점포로 이용 중입니다. 영업 여부, 점유자, 인도 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 도로 저촉 확인. 목록1 일부가 도시계획시설 도로에 약 16㎡ 저촉됩니다. 실제 활용 가능 면적과 장래 제한을 확인하세요.
- 제시외 건물 포함 범위. 일괄매각에 제시외 건물 2-1이 포함됩니다. 포함되는 부분과 제외되는 부분을 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 필요하면 법정지상권 전문가 검토를 받으세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보면 안 된다
이 사건은 임차인 인수액이 없어 보이고, 최저가도 감정가의 64%까지 내려와 표면상으로는 매력적입니다. 그러나 핵심은 가격이 아니라 물건의 사용 가능성입니다. 매각 제외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지, 타인 소유 건물 등재, 현황 점포 이용, 도로 저촉이 함께 걸려 있습니다. 따라서 이 물건은 “싸게 받은 단독주택”이 아니라, 법정지상권과 현황 이용관계를 해결할 수 있을 때만 접근 가능한 특수물건입니다. 권리 인수는 가볍지만, 실사용 리스크는 무겁습니다.
