광주지방법원 2025타경4990. 광주 서구 동천동 호반베르디움 501동 14층 1402호, 감정평가 이용상태가 아파트인 집합건물입니다. 소유자 박은희는 2022.07.22 소유권이전등기를 마쳤고, 당시 거래가액은 828,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 451,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.01.24 최선규 명의 채권최고액 80,000,000원 근저당과 박주환 명의 채권최고액 150,000,000원 근저당이 설정됐고, 최선규의 근저당권은 2025.02.10 강소라에게 이전됐습니다. 2025.08.07 박주환이 임의경매개시결정을 받았지만 이 권리들은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4990 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 동천동 615 호반베르디움 501동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 144.4825㎡ · 지상16층 중 14층 · 남향 |
| 소유자 | 박은희 · 2022.07.22 소유권이전 · 거래가액 828,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 537,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매신청 / 청구액 | 박주환 / 110,120,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 단지 | 호반베르디움 · 803세대 · 2008.09.19 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 담보권은 소멸
과거 농협은행 360,000,000원 근저당은 2018.02.23 말소됐고, 담양농업협동조합 360,000,000원 근저당도 2022.07.22 말소됐습니다. 2023.09.12 설정된 오천경매대부 200,000,000원 근저당 역시 2024.02.08 해지로 말소됐습니다. 2022.12.20 국 명의 압류도 2022.12.22 해제됐고, 2024년에 들어왔던 오천경매대부의 강제경매개시결정 2건도 2025.03.31 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균 아래, 시장은 하락 추세
호반베르디움 전용 144.48㎡ 동일면적 실거래 12건의 전체 평균은 691,666,666원이지만, 과거 770,000,000원·778,000,000원·840,000,000원 같은 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 622,000,000원과 최신 거래 670,000,000원, 그리고 -16.1%의 최근 하락 추세를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 144.48㎡ | 11 | 670,000,000원 |
| 2025.12 | 144.48㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2025.10 | 144.48㎡ | 5 | 660,000,000원 |
| 2025.10 | 144.48㎡ | 5 | 660,000,000원 |
| 2025.04 | 144.48㎡ | 1 | 620,000,000원 |
| 2025.02 | 144.48㎡ | 1 | 620,000,000원 |
| 2024.12 | 144.48㎡ | 11 | 770,000,000원 |
| 2024.08 | 144.48㎡ | 7 | 778,000,000원 |
| 2023.12 | 144.48㎡ | 12 | 770,000,000원 |
| 2023.10 | 144.48㎡ | 15 | 840,000,000원 |
| 2023.08 | 144.48㎡ | 12 | 760,000,000원 |
| 2023.07 | 144.48㎡ | 2 | 652,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 144.48㎡ | 5건 | 622,000,000원 |
현재 최저매각가 537,600,000원은 최근 12개월 평균의 86.4%입니다. 최신 2026.03 거래가 670,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수가 0원이므로 이 사건에서는 현재 최저가가 곧 매수인의 기본 취득가격 비교 기준이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 537,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,776,000원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 451,000,000원 | 451,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 | 80,000,000원 | 78,824,000원 |
| 3. 박주환 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 681,000,000원 중 예상 배당액은 529,824,000원, 미배당액은 151,176,000원입니다. 후순위 채권자가 배당을 받지 못하더라도 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 동천동 대자중학교 서측 인근. 주변은 아파트단지와 상가·점포·근린생활시설이 혼재하는 주상지대로, 감정평가상 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와지붕 지상16층 중 14층 1402호이며, 남향입니다. 승강기·난방·위생·급배수·화재탐지·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 서측 왕복 5차선, 동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 진입할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경관녹지 저촉, 보행자전용도로·중로1류·중로2류 접합, 상대보호구역 및 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,121,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 803세대 단지이며 동일면적 실거래가 이어지고 있으나, 최근 거래가격이 500,000,000원부터 670,000,000원까지 분산돼 가격 민감도가 큰 구간입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 691,666,666원보다 최근12개월 평균 622,000,000원과 최신 거래 670,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락장 보정. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -16.1% 낮습니다. 감정가 대비 30% 할인이라는 표현만으로 안전마진을 판단하면 안 됩니다.
- 저가 실거래 확인. 2025.12 동일면적 4층 거래가 500,000,000원입니다. 현재 최저가 537,600,000원이 최근 시장의 절대 저점은 아닙니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대 관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계·명도 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 가정가에서는 후순위 채권 미배당액이 151,176,000원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·체납관리비·당해세 여부를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락장을 반영한 가격
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2022.07.22 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현존 담보권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 한 단계 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 537,600,000원은 최근12개월 평균 622,000,000원의 86.4%로 평균 아래에 있지만, 시장 자체가 -16.1% 하락 추세이고 최근 500,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 30% 싸다”가 아니라 하락 추세를 감안해 현재 537,600,000원에 충분한 안전마진이 남아 있는지를 판단하는 것입니다. 권리는 합격권, 가격은 최근 실거래를 보며 선별적으로 접근할 구간입니다.
