광주지방법원 2025타경4990. 광주 서구 동천동 ‘호반베르디움’ 501동 1402호, 전용 144.48㎡대 아파트입니다. 권리관계만 보면 매수인이 떠안는 임차보증금이나 인수 권리는 없습니다. 배당표상 매각대금은 집행비용과 선순위 채권자들에게 순차 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 이 사건의 승부처는 권리보다 응찰 가격입니다.
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가 7.68억이 그대로 최저매각가인데, 같은 단지 동일 면적 최근 실거래 평균은 6.916억입니다. 즉 최저가가 평균 시세의 111.0%로, 신건가에 그대로 접근하면 ‘싸게 산다’기보다 시세보다 높은 가격을 감수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 동천동 615 호반베르디움 501동 14층1402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 144.48㎡대 · 지상16층 중 14층 · 남향 |
| 소유자 | 박은희 (2022.07.22. 거래가 828,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 768,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박주환 / 110,120,547원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준으로 잡힌 2009년 가압류 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 배당표상 채권총액이 매각대금보다 커서 후순위권자에게는 대규모 미배당이 발생합니다.
② 시세 비교 — ‘신건은 비싸다’의 근거
같은 단지(호반베르디움, 803세대·2008.09.19 준공) 동일 면적 144.48㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 거래가 범위는 5.00억~8.40억으로 넓고, 평균은 6.916억입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 144.48㎡ | 11 | 670,000,000원 |
| 2025.12 | 144.48㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2025.10 | 144.48㎡ | 5 | 660,000,000원 |
| 2025.10 | 144.48㎡ | 5 | 660,000,000원 |
| 2025.04 | 144.48㎡ | 1 | 620,000,000원 |
| 2025.02 | 144.48㎡ | 1 | 620,000,000원 |
| 2024.12 | 144.48㎡ | 11 | 770,000,000원 |
| 2024.08 | 144.48㎡ | 7 | 778,000,000원 |
| 2023.12 | 144.48㎡ | 12 | 770,000,000원 |
| 2023.10 | 144.48㎡ | 15 | 840,000,000원 |
| 2023.08 | 144.48㎡ | 12 | 760,000,000원 |
| 2023.07 | 144.48㎡ | 2 | 652,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 691,666,666원 |
감정가 7.68억은 실거래 평균보다 약 7,633만원 높고, 시세 평균의 111.0%입니다. 최근 최고가 8.40억과 비교하면 상단 여지는 있지만, 최근 최저가 5.00억까지 거래 편차가 커서 신건가만으로는 안전마진이 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 768,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,080,000원 |
| 1. 가압류 · 조경화 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 담양농업협동조합 | 360,000,000원 | 297,920,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사신한은행 | 451,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사오천경매대부 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 최선규 | 80,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 박주환 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 7.68억 가정 시 채권총액 1,701,000,000원 중 757,920,000원이 배당되고, 미배당은 943,080,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 동천동 대자중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·상가·점포·근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와지붕 지상16층 중 14층 1402호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역·경관녹지·중점경관관리구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,121,000원/㎡입니다.
- 환금성. 803세대 단지로 거래 표본은 있으나, 동일 면적 거래가가 5.00억~8.40억으로 넓게 분산되어 층·시점·상태에 따른 가격 편차를 크게 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가가 실거래 평균의 111.0%입니다. 권리 안정성만 보고 가격을 후하게 잡으면 수익성이 훼손됩니다.
- 유찰가 시나리오. 1회 유찰 시 614,400,000원, 2회 유찰 시 491,520,000원입니다. 평균 시세 대비 안전마진은 유찰 후에 뚜렷해집니다.
- 명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 이사 협의 가능성은 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 보류”
이 사건은 임차인 없음·인수 0원이라 권리분석만 놓고 보면 접근하기 쉬운 아파트입니다. 그러나 신건 최저가 7.68억은 동일 면적 실거래 평균 6.916억보다 높습니다. 즉 위험은 권리보다 가격에 있습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 감정가에 끌려가기보다 유찰가와 실거래 평균을 기준으로 응찰 상한을 낮게 잡는 것이 이 물건의 핵심 전략입니다.
