2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 전세권 미배당과 환금성이 변수 — 광주 그랜드센트럴 1506호

광주지방법원 2025타경5085. 광주 동구 계림동 ‘그랜드센트럴’ 108동 1506호, 전용 39.8652㎡ 아파트입니다. 감정가는 227,000,000원이고 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 181,600,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 80%까지 내려와 가격 매력은 생겼지만, 이 물건은 단순한 “아파트 신건 할인”이 아닙니다. 등기에는 김재기 전세권 243,470,000원과 그 전세권에 대한 서창농업협동조합 근저당권 243,470,000원이 함께 올라와 있고, 배당표상 채권 총액 501,940,000원 중 178,257,600원만 배당되어 323,682,400원 미배당이 발생합니다.

중요한 점은 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수액으로 넘어가는 구조는 아니라는 것입니다. 임차인 신고는 없고, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 시세 비교는 최저가 181,600,000원과 인수 0원을 더한 실질취득 181,600,000원을 기준으로 해야 합니다. 이 기준에서는 실거래 평균 207,333,333원보다 낮지만, 단지 경매 평균 유찰 횟수 8.4회와 낙찰률 5.56%가 보여주는 저환금성은 반드시 별도로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 전세권 배당 부족이 크다

임차인 신고는 없습니다. 권리분석의 핵심은 임차인 보증금 인수형이 아니라, 등기상 전세권과 전세권근저당이 배당에서 얼마나 충족되는지입니다. 배당표상 현재 회차 181,600,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,342,400원 공제 후 김재기 전세권에 178,257,600원이 배당되고, 서창농업협동조합 전세권근저당권·김승현 가압류·소유자 교부는 0원으로 산정됩니다. 그 결과 미배당은 323,682,400원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최저가 181,600,000원은 평균 시세의 87.6%

같은 단지 그랜드센트럴, 동일 면적 39.87㎡ 거래 12건입니다. 최저가는 171,000,000원, 최고가는 285,000,000원, 평균은 207,333,333원입니다. 현재 최저매각가 181,600,000원은 이 평균의 87.6%입니다.

숫자만 보면 181,600,000원은 실거래 평균보다 25,733,333원 낮습니다. 다만 최근 2026년 거래는 190,000,000원~200,000,000원에 모여 있어, 현재 회차에서의 할인 폭은 “크게 싸다”기보다는 유찰로 평균 아래에 들어온 수준으로 보는 편이 맞습니다. 특히 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 8.4회, 낙찰률 5.56%는 매각 속도와 재매도 수요를 보수적으로 봐야 한다는 신호입니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,600,000원 가정)

채권 총액 501,940,000원 중 178,257,600원만 배당되는 구조입니다. 총 미배당은 323,682,400원이고, 매수인 인수로 산정된 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 미배당은 더 커진다

회차가 내려가도 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다. 다만 배당 부족은 더 커집니다. 이 사건의 실전 포인트는 “미배당을 매수인이 떠안는가”가 아니라, 전세권·전세권근저당·가등기 관련 원본을 확인한 뒤 실제 명도와 환금성까지 감당할 수 있는 가격인지입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 계림동 소재 광주고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 중심의 공동주택과 단독주택, 중·소규모 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치해 일반적인 대중교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 26층 건물 중 15층 1506호이며, 위생설비·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 옥내소화전설비가 되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트부지로 이용 중이며, 용도지역은 준주거지역 및 일반상업지역, 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
• 단지. 그랜드센트럴은 2,336세대, 사용승인일은 2020.09.08입니다. 대단지 장점은 있으나 경매 평균 유찰 횟수 8.4회와 낙찰률 5.56%는 보수적으로 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 원본 확인. 김재기 전세권 243,470,000원과 서창농업협동조합 전세권근저당권 243,470,000원의 배당·소멸 구조를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
• 가등기 성격 확인. 주식회사백무 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸로 보이나, 담보가등기 종류 확인이 필요한 권리입니다.
• 관리비 미납. 조사시점 관리비 약 600,000원이 미납된 상태로 표시됩니다. 공용부분 체납액은 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
• 가격 상한. 현재 실질취득 181,600,000원은 평균 시세 207,333,333원보다 낮습니다. 다만 2026년 거래가 190,000,000원~200,000,000원에 모여 있어, 비용과 명도 기간을 반영한 응찰가가 필요합니다.
• 환금성. 경매 평균 유찰 횟수 8.4회, 낙찰률 5.56%가 표시됩니다. 단기 매각 목적이라면 추가 할인 없이 접근하기 어렵습니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 물건은 임차인 신고가 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득이 보증금으로 고정되는 유형과는 다릅니다. 이 사건의 실질취득은 현재 최저가와 같은 181,600,000원이고, 이는 실거래 평균 207,333,333원의 87.6%입니다.

다만 등기상 전세권·전세권근저당·가등기 확인 포인트가 있고, 배당 부족 323,682,400원이 발생하며, 단지 경매 환금성 지표도 낮습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 평균 아래, 그러나 원본 확인과 환금성 보수 반영이 필요한 B급 물건입니다. “싸졌다”는 이유만으로 접근하기보다, 미배당 권리의 소멸 구조와 관리비·명도·재매도 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.