최저가 4.07억만 보면 안 된다 — 선순위 근저당·대항력 임차인이 겹친 쌍암동 303호

광주지방법원 2025타경5528. 광주 광산구 쌍암동 694-110, 월계로 235-1 소재 3층 303호입니다. 감정평가상 본건은 롯데마트첨단점 남측 인근 상가지대에 있는 근린생활시설로, 3층 303호는 골프연습장으로 조사된 물건입니다. 현재 회차 최저가는 감정가의 70%인 406,700,000원입니다.

문제는 단순히 “1회 유찰이라 싸졌다”가 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2023.10.16. 광양동부농업협동조합 근저당권으로 정리되어 있으나, 그보다 앞선 근저당권과 압류 이력이 다수 존재합니다. 또한 전입일이 말소기준보다 앞선 김성경 임차인의 보증금 20,000,000원은 배당표상 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 그래서 입찰 판단은 최저가 4.067억이 아니라 실질취득 4.267억부터 시작해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 앞 권리와 점유 리스크가 핵심

말소기준은 2023.10.16. 광양동부농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 광주신용보증재단 가압류, 광산구 압류, 국 압류, 경매개시결정, 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 말소기준 전에 접수된 계림신용협동조합 근저당, 정아름 근저당, 그리고 과거 압류 이력은 별도 확인이 필요합니다. 특히 말소기준보다 앞선 전입자가 있어 점유관계 확인이 핵심입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 6명, 인수는 최소 2,000만원

조사된 점유자는 총 6명입니다. 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 사람은 없어 모두 실제 점유자로 보되, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 우선변제 여부와 실제 인수금액을 단정할 수 없습니다.

김성경은 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 보이며, 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 김연순은 전입일이 2018.12.03.로 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 등기부상 권리자·채무자와 동일한 이름으로 표시되어 관계인 또는 가장임차인 의심도 함께 남습니다. 이 부분은 “대항력 有”로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 406,700,000원 가정)

채권총액 1,617,200,000원 중 예상 배당은 400,233,000원이며, 미배당은 1,216,967,000원입니다. 김성경 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 확인되면 배당순위와 실제 부족액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 롯데마트첨단점 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 첨단지구 내 간선도로망이 정비되어 있고 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
• 현황. 3층 303호는 골프연습장으로 조사되었습니다. 같은 건물의 일부 호실은 스크린골프장으로 이용되었고 현재 폐업 상태의 칸막이 등이 남아 있는 것으로 조사되었습니다.
• 설비. 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 지하주차장이 갖춰진 건물입니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제3구역, 국가산업단지, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 관리비. 관리비 미납액은 2025년 3월부터 2025년 10월분까지 1,327,827원으로 신고되어 있으며, 공용부분 1,273,279원과 전유부분 54,548원이 포함되어 있습니다. 추가 미납 가능성도 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 최저가 406,700,000원이 아니라 인수 20,000,000원을 더한 426,700,000원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
• 김성경 보증금. 대항력 있는 임차인으로 표시되어 있으므로 보증금 20,000,000원 인수와 월차임 1,500,000원의 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
• 김연순 점유. 전입일은 빠르지만 보증금·확정일자 미상이고 등기부상 관계인 가능성이 있어, 가장임차인 여부와 실제 점유권원을 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류가 다수 확인됩니다. 당해세가 있으면 0순위로 차감될 수 있어 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 용도 전환·공실 비용. 근린생활시설·골프연습장 현황이므로, 재임대 가능 업종과 철거·원상복구·인테리어 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 관리비 확인. 미납 관리비 신고액 1,327,827원 외 추가분이 있을 수 있으므로, 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·관리비 내역을 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수와 점유”가 먼저다

이 물건은 감정가 581,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 406,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 있어 보이지만, 김성경 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 실질취득은 426,700,000원입니다. 여기에 김연순 등 보증금 미상 점유자, 국세·지방세 압류, 관리비 미납 가능성, 상업용 공실·업종 전환 리스크가 함께 붙습니다. 가격은 낮아졌지만 권리와 운영 난도는 낮지 않은 물건입니다. 이 사건의 결론은 “입찰 가능”이 아니라, 인수금과 점유관계가 확인될 때만 보수적으로 접근입니다.