광주지방법원 2025타경5610. 전라남도 영광군 대마면 송죽리 1016-1에 위치한 대마전기자동차산업단지 내 공장·사무실 및 토지에 관한 경매입니다. 감정가가 75억 원을 넘지만, 반복 유찰로 최저매각가는 약 17억 원 수준까지 하락했습니다. 소유자는 주식회사이삭모빌리티이며, 주식회사하나은행의 근저당권을 기초로 임의경매가 개시되었습니다.
등기상 금전채권의 말소기준은 2022년 3월 28일 설정된 주식회사하나은행의 근저당권입니다. 후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 금지사항등기와 선순위 전입 법인의 점유·임대차 가능성이 별도로 확인됩니다. 따라서 단순히 후순위 등기가 소멸한다는 이유로 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5610 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 대마면 송죽리 1016-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 |
| 건물 표시 | 전라남도 영광군 대마면 송죽리 1016-1 주건축물제1동 |
| 건물 이용상태 | 사무실 및 공장 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 · 사무실 2층 · 공장 단층 |
| 토지면적 | 16,529.3㎡ · 공장용지 |
| 소유자 | 주식회사이삭모빌리티 |
| 감정가 | 7,528,280,600원 |
| 최저매각가 | 1,726,808,000원 (6회 유찰) |
| 감정가 대비 | 22.94% |
| 신청채권액 | 3,950,944,444원 |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 관할 | 광주지방법원 영광등기소 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 별개로 남는 확인사항
말소기준권리는 주식회사하나은행의 을구 1번 근저당권(채권최고액 1,920,000,000원)입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 3,060,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 매각에 따른 소멸 대상으로 기재되어 있습니다.
이후 영광군의 압류, 김진호와 법인 채권자들의 가압류, 국세 관련 압류, 임의경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이러한 후순위 금전채권 관련 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기의 소멸과 채무의 전액 변제는 별개이며, 예상배당에서는 상당한 미배당이 발생합니다.
이 제한을 일반 근저당권처럼 자동 말소된다고 단정해서는 안 됩니다. 경매매각 과정에서의 승인 필요 여부, 매수 후 제한의 존속 여부, 보조금 반환 또는 관련 의무 발생 가능성을 영광군과 관련 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
② 점유·임차 관계 — 인수 0원 확정 불가
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 법인 명의 신고는 제이에이치홀딩스(주), 대경에너지 주식회사, 지엠플랜트 주식회사입니다. 이 가운데 제이에이치홀딩스(주)의 신고일은 말소기준권리 설정일보다 빠릅니다. 세 법인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차 관계 및 우선변제 가능성을 추가로 조사해야 합니다.
| 법인명 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제이에이치홀딩스(주) | 2021.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 대경에너지 주식회사 | 2023.03.09 | 미상 | 말소기준 후 신고 | 미상 | 해당 없음 |
| 지엠플랜트 주식회사 | 2023.03.09 | 미상 | 말소기준 후 신고 | 미상 | 해당 없음 |
대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 매수인이 그 잔액을 인수할 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
실질취득 원칙. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조라면, 실질취득비용은 낙찰대금 + 인수보증금입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수보증금이 증가하면 실제 취득 부담은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 이 사건은 선순위 신고 법인의 보증금 자체가 미상이므로 이러한 구조에 해당하는지 먼저 검증해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 22.94%의 함정
현재 최저매각가 1,726,808,000원은 감정가 7,528,280,600원의 약 22.94%입니다. 여섯 차례 유찰되어 절대적인 가격 하락폭은 크지만, 이 비율은 감정가 대비 할인율을 보여줄 뿐 실제 시장 거래가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 7,528,280,600원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 1,726,808,000원 | 22.94% | 6회 유찰 |
| 7회 유찰 시 | 1,381,446,400원 | 18.35% | 가정 시나리오 |
| 8회 유찰 시 | 1,105,157,120원 | 14.68% | 가정 시나리오 |
특히 보조금 관련 제한이나 선순위 점유자의 보증금 인수 가능성이 해소되지 않으면 명목상 낙찰가격보다 실제 취득·운영 비용이 커질 수 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 감정가 대비 낙찰비율이 아니라 확인된 실질취득비용과 해당 산업시설의 처분 가능한 시장가치를 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,726,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 19,668,080원 |
| 을구 1번 · 하나은행 근저당 | 1,920,000,000원 | 1,707,139,920원 |
| 을구 2번 · 하나은행 근저당 | 3,060,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 김진호 | 160,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 비전에너지 | 18,205,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 비젼이엔지 | 40,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 에이치케이에너지 | 1,099,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 994,139,340원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 영광군·국세 압류에 따른 실제 조세채권, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 확정 채권액 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
금전채권의 미배당액 전부가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금과 별도로 존속할 수 있는 법률·행정상 제한은 독립적으로 검토해야 합니다. 따라서 배당모형의 매수인 인수 0원은 확정된 실제 인수액이 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 1,726,808,000원 | 1,707,139,920원 | 5,584,204,420원 |
| 7회 유찰 시 | 1,381,446,400원 | 1,365,231,936원 | 5,926,112,404원 |
| 8회 유찰 시 | 1,105,157,120원 | 1,091,705,549원 | 6,199,638,791원 |
경매신청 채권액은 3,950,944,444원입니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서도 신청채권은 전액 충족되지 않습니다. 이후 유찰 시나리오에서도 채권자 미배당액은 증가합니다.
다만 이 표는 채권자 배당 부족의 변화를 보여주는 것이지, 매수인이 떠안는 채무액을 보여주는 표가 아닙니다. 매수인 실질취득비용은 선순위 임차인 인수 여부 및 행정적 제한에 따른 추가 부담을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 영광군 대마면 송죽리 소재 대마전기자동차산업단지 내 위치. 주변은 공장과 공업나지가 혼재한 공업지역이며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 해당 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 토지. 공장용지 16,529.3㎡. 토지이용상황은 공업나지, 지형은 평지·세로장방형, 도로접면은 광대로한면입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 녹지 및 완충녹지와 접합니다.
- 공시지가. 102,800원/㎡. 공시지가는 토지의 과세·공시 기준 정보이며 실제 거래가격과 동일하지 않습니다.
- 건물. 사무실은 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물, 공장 부분은 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로 이용 중입니다.
- 설비. 사무실 부분에 위생설비와 급배수설비가 설치되어 있습니다. 개별 공장 설비의 가동상태 및 매각 포함 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 산업단지 내 사업용 부동산이므로 매수자의 업종 적합성, 시설 활용성, 산업단지 입주 조건과 보조금 관련 처분 제한에 따라 거래 가능성이 달라질 수 있습니다. 6회 유찰 이력도 매수 수요와 권리·이용상의 제약을 면밀히 검토할 이유입니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 법인 신고 검증. 제이에이치홀딩스(주)의 2021.05.07 신고 경위, 실제 점유·사용 상태, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 대항력 성립 요건을 조사합니다. 법인 신고 사실만으로 대항력 인정 여부를 확정하지 않습니다.
- 나머지 법인 점유 확인. 대경에너지 주식회사와 지엠플랜트 주식회사의 실제 사용 공간과 점유 권원, 보증금 및 명도 문제를 확인합니다.
- 보조금 금지사항등기. 2027.12.31까지 명시된 사용·양도·교환·대여·담보 제한에 관하여 영광군의 승인 필요 여부와 경매취득 후 법적 효과를 서면으로 확인합니다.
- 산업단지 입주조건. 대마전기자동차산업단지의 입주 가능한 업종, 입주계약 및 공장 등록 관련 요건, 시설 변경 가능성을 확인합니다.
- 실제 매각대상. 토지·건물 등기사항과 매각물건명세서의 대상 범위를 대조하고, 건축물·부속시설·기계설비가 포함되는지 점검합니다.
- 채권·조세 관계. 하나은행의 실제 피담보채권액, 압류 관련 조세채권, 당해세 및 법정 우선채권을 확인해 예상배당과 차이를 점검합니다.
- 시설 실사. 공장 구조, 설비 가동, 철거·복구 필요성, 설비의 소유권 및 사용 가능성을 점검합니다.
- 가격 검증. 동일 산업단지 또는 유사 공장·토지의 최근 거래와 시설 상태를 비교하고, 인수 부담을 반영한 실질취득비용을 산정합니다.
- 유찰 이후 계획. 7회 유찰 시 1,381,446,400원, 8회 유찰 시 1,105,157,120원이라는 시나리오가 있지만, 가격이 더 낮아지는 것만으로 권리·행정 위험이 사라지지는 않습니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 등기 및 보조금 관련 원본 자료를 재확인합니다.
맺으며 — “감정가의 23%라도 싸다고 할 수 없다”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 6회 유찰과 1,726,808,000원의 최저매각가입니다. 감정가 7,528,280,600원과 비교하면 상당히 낮아졌지만, 산업단지 공장·토지는 주거용 아파트처럼 단순한 매매 비교만으로 판단하기 어렵습니다.
더 중요한 점은 가격 밖에 있습니다. 제이에이치홀딩스(주)의 신고 시점은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금 및 대항력 성립 여부가 미확정이고, 2027년 12월 31일까지 보조금 관련 금지사항등기가 존재합니다. 두 문제 모두 낙찰 이후 재산을 자유롭게 사용하거나 처분할 수 있는지에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 결론은 권리 미확정·가격 메리트 판단 보류입니다. 배당표상 인수액 0원을 실제 확정된 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다. 선순위 임대차 가능성과 보조금 제한의 법적 효과를 확인하고, 실제 취득비용을 산정한 다음 유사 산업시설의 거래가격과 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 낮게 낙찰받느냐보다 무엇을 인수하고 무엇을 할 수 있는 부동산을 취득하느냐입니다.
