광주지방법원 2025타경5610. 영광군 대마면 송죽리 1016-1, 대마전기자동차산업단지 내 사무실·공장과 공장용지입니다. 감정평가상 기호2(가)는 사무실, 기호3(나)~6(마)는 공장으로 이용 중이며, 토지는 공장용지 16,529.3㎡입니다. 감정가 7,528,280,600원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 2,158,510,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2022.03.28 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다. 그러나 등기만 보고 ‘인수 0원’이라고 끝낼 수 없는 사건입니다. 말소기준보다 앞선 2021.05.07 신고 점유자가 있고 그 보증금이 확인되지 않기 때문입니다. 따라서 실제 취득부담은 최저가 2,158,510,000원에 확인되는 승계액을 더해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5610 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 대마면 송죽리 1016-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호2(가) 사무실 · 기호3(나)~6(마) 공장 |
| 토지 | 공장용지 16,529.3㎡ · 일반공업지역 · 일반산업단지 |
| 소유자 | 주식회사이삭모빌리티 |
| 감정가 / 최저가 | 7,528,280,600원 / 2,158,510,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 3,950,944,444원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 그 앞의 점유는 별도 확인
② 임차인·점유 분석 — 선순위 1곳의 금액이 승부처
| 이름 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제이에이치홀딩스(주) | 2021.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 대경에너지 주식회사 | 2023.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지엠플랜트 주식회사 | 2023.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
제이에이치홀딩스(주)의 신고일은 2021.05.07로 말소기준 2022.03.28보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 승계액 미상입니다. 반면 대경에너지 주식회사와 지엠플랜트 주식회사는 2023.03.09 신고로 말소기준보다 뒤에 있습니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰과 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다
현재 최저가는 감정가 7,528,280,600원의 28.67%인 2,158,510,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 1,726,808,000원, 그 다음은 1,381,446,400원으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건은 동일 조건의 실거래 시세와 직접 대조할 수 있는 거래가격을 기준으로 가격 메리트를 확인한 상태가 아닙니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 이유만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 2,158,510,000원 | 28.67% | 5,156,819,440원 |
| 6회 유찰 시 | 1,726,808,000원 | 22.94% | 5,584,204,420원 |
| 7회 유찰 시 | 1,381,446,400원 | 18.35% | 5,926,112,404원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,158,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,985,100원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 214,524,900원 |
| 4. 가압류 · 김진호 | 160,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 비전에너지 | 18,205,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 비젼이엔지 | 40,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 에이치케이에너지 | 1,099,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 994,139,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 7,291,344,340원 중 2,134,524,900원이 배당되고, 미배당은 5,156,819,440원입니다. 위 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 선순위 점유자의 보증금·배당 여부가 미상인 점은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대마전기자동차산업단지 내 기호2(가)는 사무실, 기호3(나)~6(마)는 공장으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 주변은 공장 및 공업나지가 혼재한 공업지역이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정도 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 16,529.3㎡, 평지·세로장방형·광대로한면이며 공시지가는 102,800원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·가축사육제한구역에 해당하고 녹지·완충녹지에 접합니다.
- 건물. 사무실은 일반철골구조 판넬지붕 2층, 공장동은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 조사됐으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 사무실·공장과 대규모 공장용지가 결합된 산업용 자산이고 이미 5회 유찰된 만큼, 입찰가는 일반 주거형 자산과 다른 관점에서 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제이에이치홀딩스(주) 점유관계. 2021.05.07 신고의 실제 점유 범위, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 금지사항등기. 2027.12.31까지 기재된 보조금 재산 처분 제한이 경매매각에서 어떻게 처리되는지 지방자치단체 승인 및 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자. 대경에너지 주식회사와 지엠플랜트 주식회사는 2023.03.09 신고로 말소기준 뒤이지만, 실제 점유·명도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 대비 28.67%라는 숫자만으로 시세 할인이라고 판단하지 말고 산업용 부동산의 실제 거래·임대수요와 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 금지사항등기 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 7,528,280,600원에서 최저가 2,158,510,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 낮아진 가격이 아닙니다. 2021.05.07 신고된 제이에이치홀딩스(주)의 보증금과 대항력·배당 여부가 확인되지 않아 매수인 승계금액을 아직 확정할 수 없고, 2027.12.31까지의 금지사항등기도 남아 있습니다.
말소기준 이후의 압류·가압류는 소멸 구조가 비교적 명확하지만, 이 두 이슈를 해결하지 않은 채 최저가만 보고 접근하면 실질취득비용과 사용·처분 조건을 잘못 판단할 수 있습니다. 이 사건은 가격 검토보다 선순위 점유와 금지사항등기 확인이 먼저인 공장·토지 경매입니다.
