광주지방법원 2025타경5610. 전남 영광군 대마면 송죽리 1016-1, 대마전기자동차산업단지 내 공장용지와 사무실·공장 건물입니다. 감정평가상 기호2(가)는 사무실, 기호3(나)~6(마)는 공장으로 이용 중이고, 토지는 공장용지 16,529.3㎡입니다. 소유자는 주식회사이삭모빌리티, 신청채권자는 주식회사 하나은행, 청구금액은 3,950,944,444원입니다.
말소기준권리는 2022.03.28 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 “소멸되는 채권”이 아니라, 말소기준보다 앞선 전입 법인과 금지사항등기입니다. 둘 다 가격표만 보고는 보이지 않는 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5610 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 대마면 송죽리 1016-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호2(가) 사무실, 기호3(나)~6(마) 공장 |
| 토지 | 공장용지 16,529.3㎡ · 일반공업지역 · 지구단위계획구역 · 일반산업단지 |
| 소유자 | 주식회사이삭모빌리티 |
| 감정가 / 최저가 | 7,528,280,600원 / 3,372,671,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 3,950,944,444원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행, 하지만 앞선 전입과 제한등기가 핵심
을구 1번 근저당권이 말소기준이므로 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 제이에이치홀딩스(주)의 2021.05.07 전입은 말소기준보다 앞서 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 대항력 있는 임차인이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 3명, 선순위 전입 1곳
보증기관 대위·승계 신고자는 없고, 실제 점유 법인은 3명으로 보입니다. 문제는 보증금이 확인되지 않는 선순위 전입 법인입니다. 최저가에 확인 인수액 0원을 더하면 표면 실질취득은 3,372,671,000원이지만, 제이에이치홀딩스(주)의 임대차가 유효하고 보증금이 남는 구조라면 별도 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제이에이치홀딩스(주) | 2021.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 대경에너지 주식회사 | 2023.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지엠플랜트 주식회사 | 2023.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 현재 회차는 감정가의 44.8%
현재 최저매각가는 3,372,671,000원으로 감정가 7,528,280,600원의 44.8% 수준입니다. 다만 감정가 대비 하락률만으로는 입찰 메리트를 판단하기 어렵습니다. 이 물건은 임차인 보증금 미상, 보조금 관련 처분 제한, 산업단지 공장·토지라는 환금성 변수가 동시에 걸려 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 3,372,671,000원 | 44.8% | 3,954,800,050원 |
| 4회 유찰 시 | 2,698,136,800원 | 35.84% | 4,622,588,908원 |
| 5회 유찰 시 | 2,158,509,440원 | 28.67% | 5,156,819,994원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,372,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 36,126,710원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 1,416,544,290원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김진호 | 160,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 비전에너지 | 18,205,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 비젼이엔지 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 에이치케이에너지 | 1,099,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 994,139,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 7,291,344,340원 중 예상배당은 3,336,544,290원, 예상 미배당은 3,954,800,050원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 영광군 대마면 송죽리 소재 대마전기자동차산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장 및 공업나지가 혼재한 공업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 기호2(가)는 사무실, 기호3(나)~6(마)는 공장으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호2(가)는 일반철골구조 판넬지붕 2층, 기호3(나)~6(마)는 일반철골구조 판넬지붕 단층입니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 일반산업단지이며 공시지가는 102,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제이에이치홀딩스(주) 점유 확인. 2021.05.07 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 대경에너지 주식회사·지엠플랜트 주식회사 확인. 두 법인은 2023.03.09 전입으로 말소기준 이후입니다. 다만 보증금과 점유 범위가 미상입니다.
- 금지사항등기 처리. 2027.12.31까지 목적 외 사용·양도·교환·대여·담보 제공 제한이 있으므로 승인 필요 여부와 매각 후 말소·존속 여부를 확인해야 합니다.
- 공장 실사용성. 사무실·공장으로 이용 중인 일반철골구조 판넬 건물입니다. 설비, 전력, 인허가, 산업단지 입주 가능 업종을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당부족 구조. 현재 최저가 기준 예상 미배당이 3,954,800,050원입니다. 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 구조이고, 세금·임차인 우선변제가 끼면 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 응찰가 산정. 최저가가 3,372,671,000원까지 내려왔다는 사실보다, 미상 임차보증금과 처분 제한을 금액화한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본으로 제한등기, 점유자, 임대차, 세금, 산업단지 제한을 최종 확인하세요.
맺으며 — 싸진 가격보다 ‘확인 안 된 권리’가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 7,528,280,600원에서 최저가 3,372,671,000원으로 크게 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석상 결론은 단순하지 않습니다. 말소기준 이후의 압류·가압류는 소멸하더라도, 말소기준보다 앞선 제이에이치홀딩스(주)의 전입은 대항력 가능·미상으로 남고, 보조금 관련 금지사항등기는 2027.12.31까지 처분·사용 제한을 걸고 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 “실제 인수할 것이 무엇인가”입니다. 선순위 전입 법인의 보증금과 제한등기 처리 방향이 확인되기 전까지는, 최저가만으로 메리트를 판단하기 어려운 고위험 확인형 공장 물건입니다.