광주지방법원 2025타경6507. 광주 남구 송하동 산89-2에 있는 단독주택 건물 경매입니다. 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 주택으로 정리되며, 감정평가 요항상 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 건물입니다. 현재 최저가는 감정가 46,346,800원에서 1회 유찰된 32,443,000원입니다.
이 사건은 일반적인 근저당 실행 경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매입니다. 채권자는 기우일이고, 신청채권액은 0원으로 표시됩니다. 배당표상 매각대금은 집행비용과 일부 채권자에게 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고의 초점은 전혀 다른 곳에 있습니다. 건물만 매각되고, 그 건물이 소재한 타인 소유 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6507 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 송하동 산89-2 · 광주광역시 남구 송암로24번나길 14-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 주택으로 이용중 |
| 구조 | 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 건물 |
| 소유자 | 기우일, 최경화, 최상화, 최숙, 최인우, 최인초, 최지민, 최탑, 최하성, 황동순 |
| 감정가 / 최저가 | 46,346,800원 / 32,443,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 기우일 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 배당 미달은 크지만, 인수액 산정은 0원
가장 중요한 정리는 이것입니다. 배당표상 매수인이 떠안는 인수액은 0원입니다. 현재 회차 최저가 32,443,000원으로 계산하면 집행비용 983,974원을 뺀 나머지 31,459,026원이 갑구 5번 가압류 최정학에게 배당되고, 전체 채권 기준 미배당은 237,763,740원입니다. 이 미배당은 채권자들이 회수하지 못하는 금액으로 계산되어 있으며, 별도 인수액으로 더해져 있지 않습니다.
② 임차인·점유 — 인수 임차인은 없다
임차인 없음. 별도로 인수할 임차보증금은 확인되지 않으며, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 전에는 실제 점유자와 인도 가능성만 현장에서 확인하면 됩니다.
③ 매각조건 핵심 — 공유자 우선매수권은 배제
- 건물만 매각. 대지는 매각대상에 포함되지 않습니다. 건물 가격만 낮게 보이는 구조이므로, 토지 사용관계와 임료 부담 가능성을 별도로 봐야 합니다.
- 법정지상권 불분명. 매각물건명세서 비고에 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 이 부분이 낙찰 후 사용·처분·재매각의 핵심 변수입니다.
- 임료 판결 신고. 부당이득금 6,024,645원 및 2025.06.01부터 월 137,728원을 명하는 확정판결이 권리신고서에 첨부되어 있습니다.
- 공유자 우선매수권 배제. 매각물건명세서 비고에 공유자 우선매수권 적용이 배제된다고 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,443,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 983,974원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 최정학 | 55,000,000원 | 31,459,026원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,889,520원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 39,249,840원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | - | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 한국자산관리공사 | 24,083,406원 | 0원 |
| 6. 갑구 17번 경매개시결정 · 희망모아유동화전문유한회사 | - | 0원 |
| 7. 갑구 5-1번 가압류 | - | 0원 |
| 8. 을구 1번 근저당권 · 곡성축산업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 25번 경매개시결정 · 기우일 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 기준 총 채권액 269,222,766원 중 31,459,026원이 배당되고, 미배당은 237,763,740원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 감정평가·입지 메모
- 이용상태. 일련번호 1-가), 1-나) 모두 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 건물이며, 외벽은 벽돌노출쌓기 또는 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 도배 마감입니다.
- 설비. 일련번호 1-가)에 난방시설 등이 되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 시멘트벽돌조 시멘트와즙이나, 현황은 시멘트벽돌조 강판지붕입니다.
- 위반 여부. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 권리와 인수액을 분리. 배당표상 미배당 237,763,740원은 크지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 이미 말소된 갑구 9번·10번·13번 권리를 인수위험으로 중복 반영하지 마세요.
- 을구 1번 근저당권. 2026.04.17 일부포기·말소 이력이 있으므로, 낙찰 전 최신 등기에서 말소 상태와 배당표 반영을 대조하세요. 이 리포트의 실질취득 계산에는 인수액을 더하지 않습니다.
- 법정지상권. 건물만 매각이고 토지는 타인 소유입니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 토지 사용 가능성과 장래 철거·임료 분쟁 가능성을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 임료 판결. 권리신고된 부당이득금 6,024,645원 및 월 137,728원 조건이 낙찰 후 협상과 보유비용에 어떤 영향을 주는지 검토하세요.
- 환금성. 대지 없는 단독주택 건물은 일반 주거용 주택보다 매수층이 좁습니다. 재매각 가능성을 보수적으로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서 비고, 감정평가 자료를 최신 발급본으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이어도 안전한 물건은 아니다
이 사건은 배당표만 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 임차인 인수도 없고, 말소·일부포기 이력이 있는 권리들을 다시 인수위험으로 볼 필요도 없습니다. 하지만 결론을 여기서 멈추면 안 됩니다. 진짜 문제는 건물만 매각된다는 조건, 법정지상권 성립 여부 불분명, 그리고 임료 확정판결 신고입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔더라도, 이 물건은 권리분석보다 토지 사용관계와 환금성 검토가 먼저인 사건입니다. 등기상 인수는 0원, 실무 리스크는 토지 사용권. 이 한 줄이 이번 사건의 핵심입니다.
