광주지방법원 2025타경6934. 광주광역시 광산구 쌍암동 보이저첨단 제2층 제203호입니다. 사건상 용도는 대지이며, 감정평가상 제203호는 공부상 의원이나 현재 사무소 형태의 공실로 조사됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.12.20. 설정된 광주신안신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 광산구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 보면 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 확인된 점유관계인은 김경민, 오광첨단 주식회사, 케이에이치 주식회사, 주식회사 파워풀, (주)오광프라자 등 5명·법인입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 5건 모두 실제 점유관계 신고로 봐야 합니다. 그중 주식회사 파워풀의 전입일은 2022.07.31.로 말소기준일보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6934 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 제2층 제203호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 의원 · 사무소 형태(현 공실) |
| 소유자 | 주식회사투레빗 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,304,000,000원 / 1,290,240,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신안신용협동조합 / 2,042,536,136원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.20. 광주신안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 점유신고 1건
소유권은 2022.05.27. 주식회사투레빗 명의로 보존된 뒤 같은 날 우리자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2022.06.21. 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사투레빗에 돌아왔습니다. 현재 말소기준권리는 2022.12.20. 근저당권이며, 2025.11.05. 임의경매개시결정과 2025.11.07. 광산구 압류는 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·임차인 분석 — 실제 신고 5건
| 점유관계인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 파워풀 | 2022.07.31 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 케이에이치 주식회사 | 2023.06.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 원칙 없음 |
| 김경민 | 2023.07.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 원칙 없음 |
| (주)오광프라자 | 2023.10.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 원칙 없음 |
| 오광첨단 주식회사 | 2024.01.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 원칙 없음 |
말소기준일 이후 전입한 4건은 제공된 권리관계상 대항력이 없어 매수인 승계 위험이 원칙적으로 없습니다. 그러나 주식회사 파워풀은 말소기준일보다 앞서 전입했습니다. 보증금이 얼마인지, 확정일자와 배당요구를 갖췄는지에 따라 매수인 부담이 달라지므로 실질취득가는 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액으로 계산해야 합니다.
③ 가격 구조 — 44% 할인만으로는 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 1,290,240,000원으로 감정가 2,304,000,000원의 56%입니다. 감정가보다 1,013,760,000원 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았고 선순위 가능 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 1,290,240,000원을 곧바로 실질취득가로 보거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가정액 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 1,290,240,000원 | 1,274,937,600원 | 1,125,062,400원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 903,168,000원 | 891,736,320원 | 1,508,263,680원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 632,217,600원 | 623,495,424원 | 1,776,504,576원 |
유찰이 더 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 근저당권 자체는 매각으로 소멸합니다. 반면 선순위 가능 점유자의 미배당 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 매수인 승계액이 커질 수 있습니다. 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가 하락과 실질취득가 하락을 같은 의미로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,290,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,302,400원 |
| 1. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 1,274,937,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 미배당액은 1,125,062,400원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 주식회사 파워풀의 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 광주우편집중국 남서측 인근의 보이저첨단 제2층 제203호입니다. 주위는 상가 등으로 형성된 일반 및 중심 상가지대입니다.
- 이용상태. 공부상 의원이나 감정평가 당시 사무소 형태의 공실로 조사됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 북측·남측·동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 2층부터 지상 5층 건물입니다. 공동 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,664.7㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 상업용 건부지이며 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지·중점경관관리구역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 중로3류와 소로1류에 접합니다.
- 환금성. 현재까지 2회 유찰됐고, 제203호는 공부상 의원과 현황상 사무소의 차이가 있습니다. 실제 사용 가능 업종과 내부 상태를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 파워풀 보증금 확인. 2022.07.31. 전입의 실체, 보증금, 임대차계약서, 점유개시일과 사업장 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 말소기준보다 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 실제 점유와 보증금 지급 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 승계액을 계산하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 점유관계 5건 대조. 감정평가상 공실과 점유관계 신고가 일치하지 않습니다. 각 명의자의 실제 점유·퇴거 여부와 인도 대상을 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 의원이나 현재 사무소 형태입니다. 원상복구, 내부 시설, 사용승인 및 실제 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 내용에 보이저첨단 제2층 제201호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계와 채권 잔액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 광산구 압류의 체납 내역과 당해세, 최우선변제 대상의 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준 수립. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 확인된 승계 보증금과 명도·원상복구 부담을 합산해 정해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인 ≠ 56% 가격”
이 물건의 등기상 말소 구조는 비교적 분명합니다. 2022.12.20. 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 2022.07.31. 전입한 주식회사 파워풀의 보증금·확정일자·배당요구가 미상이고, 감정평가상 공실과 5건의 점유관계 신고도 서로 맞지 않습니다.
따라서 현재 최저가 1,290,240,000원은 확정된 실질취득가가 아닙니다. 선순위 가능 점유자의 미배당 보증금이 존재하면 그 금액만큼 매수인 부담이 늘어납니다. 감정가의 56%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 승계될 보증금의 존재와 규모입니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 가격 매력도와 안전성을 모두 낮게 평가하는 것이 타당합니다.