광주지방법원 2025타경7098. 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 188 소재 단독주택과 토지입니다. 감정가는 705,843,600원, 현재 최저매각가는 395,273,000원으로 감정가의 56% 수준까지 내려왔습니다. 권리만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 임차권등기 이력이 있는 노윤재 씨는 전입신고일과 확정일자가 2022.08.17로, 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다.
하지만 이 물건의 핵심은 “권리가 깨끗하냐”보다 현황이 얼마만큼 깨끗하냐입니다. 매각에는 제시외 건물이 포함되고, 수목·정원·정원석도 포함됩니다. 북동측 인접 토지 일부는 담장을 둘러 본건 토지와 함께 사용 중이며, 남동측 일부는 인접지 건물의 일부가 침범하고 있습니다. 단독주택 입찰에서는 이런 부분이 명도보다 더 오래 발목을 잡을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7098 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 188 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 · 871.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 72,300원/㎡ |
| 건물 현황 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 오현주 |
| 감정가 / 최저가 | 705,843,600원 / 395,273,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 75,590,728원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
이 사건에서 가장 중요한 임차인 이슈는 노윤재 씨의 임차권등기입니다. 임차보증금은 200,000,000원이고, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.08.17입니다. 그러나 전입신고가 말소기준 이후로 정리되어 대항력은 없습니다. 따라서 이 보증금은 낙찰자가 추가로 떠안는 구조가 아니며, 현재 실질취득액은 최저가 395,273,000원 + 인수 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노윤재 | 건물의 전부 · 주거 | 200,000,000원 | 2022.08.17 / 2022.08.17 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보입니다. 다만 대항력이 없는 임차권등기이므로, 매수인에게 보증금 200,000,000원이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,273,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,333,822원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 1. 근저당 · 남평 농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 근저당 · 김승희 | 50,000,000원 | 50,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 근저당 · 백광남 | 50,000,000원 | 50,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 4. 가압류 · 최혜란 | 144,000,000원 | 144,000,000원 | 청구금액 기준 |
| 5. 가압류 · 한국자산관리공사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 | 청구금액 기준 |
| 6. 근저당 · 주식회사광주은행 | 156,000,000원 | 29,939,178원 | 미배당 발생 |
| 7. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
매각가 395,273,000원 가정 시 채권 합계 635,000,000원 중 388,939,178원이 배당되고, 미배당은 246,060,822원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 하자·현황 메모 (감정요항표 및 매각비고 기준)
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 지상 수목·정원·정원석도 매각에 포함됩니다.
- 인접 토지 사용. 북동측에 인접한 풍림리 184 일부와 풍림리 185-2 일부는 담장을 둘러 본건 토지와 함께 사용 중입니다.
- 침범 이슈. 남동측 일부는 인접지인 185-3 소재 건물의 일부가 침범하고 있습니다.
- 용도 차이. 등기부상 용도는 창고이나, 건축물대장상 용도와 현황은 단독주택입니다.
- 면적 차이. 등기부상 면적은 1층 100.5㎡, 2층 99㎡이나, 건축물대장상 면적은 1층 143.06㎡, 2층 112.66㎡이고 실측면적은 건축물대장상의 면적과 유사하여 그 표시를 기준으로 감정했습니다.
- 부속 시설. 옥상 계단탑, 담장 및 대문, 1층 일부의 찜질방 시설은 건물에 포함하여 감정했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 죽림마을 안에 위치합니다.
- 주위환경. 단독주택 중심의 취락지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하고, 가까운 곳에 지방도인 남화로가 통과해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 설비. 일반적인 위생설비와 급배수설비, 유류보일러, 찜질방 화목 시설이 설치되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 대항력 임차인 인수는 없으므로 실질취득액은 최저가 기준 395,273,000원입니다.
- 경계 확인. 풍림리 184, 185-2 일부 사용 관계와 185-3 건물 침범 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 면적 확인. 등기부와 건축물대장 면적 차이가 크므로, 감정 기준 면적과 실제 이용 면적을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 등기부상 창고, 건축물대장 및 현황상 단독주택이라는 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차보증금 인수는 없더라도 실제 점유자와 인도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건은 대항력 있는 임차인을 떠안는 구조가 아닙니다. 그 점은 분명한 장점입니다. 그러나 단독주택+토지 경매의 난도는 등기부만으로 끝나지 않습니다. 북동측 인접 토지 일부를 함께 쓰는 문제, 남동측 인접 건물 침범, 등기부와 건축물대장 면적 차이, 등기부상 용도와 현황 용도 차이가 모두 함께 등장합니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 현장은 보류. 최저가 56%라는 숫자보다, 경계·침범·면적·용도 확인 결과가 입찰가를 결정해야 합니다.
