광주지방법원 2025타경7098. 전남 나주시 남평읍 풍림리 188의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 871㎡이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 감정가는 705,843,600원에서 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 252,976,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 권리와 물건 현황을 분리해서 봐야 합니다.
등기상 현재 권리구조의 기준점은 2017년 9월 29일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 소유자 오현주입니다. 이후 2024년 노윤재 명의의 주택임차권등기가 있었지만 2025년 6월 4일 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025년 11월 10일 국민은행 신청으로 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7098 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 188 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 토지 | 871㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 오현주 |
| 감정가 / 최저가 | 705,843,600원 / 252,976,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 75,590,728원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.29 국민은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
현재 조사된 임차인은 없습니다. 과거 노윤재 명의 주택임차권은 임차보증금 200,000,000원, 임대차계약일 2022.07.29, 주민등록·점유개시·확정일자 2022.08.17로 등기됐다가 2025.06.04 이미 말소됐습니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰을 ‘시세 할인’으로 오해하지 말 것
현재 최저매각가는 252,976,000원으로 감정가 705,843,600원의 35.84% 수준입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 202,380,800원, 6회 유찰 시에는 161,904,640원입니다.
하지만 이 사건에는 동일 조건의 최근 실거래 비교치가 없어, 현재 실질취득액 252,976,000원이 지역 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 35.84%니까 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 감정가는 경매 절차의 평가 기준이고, 실제 환금가격을 그대로 뜻하지 않기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,341,664원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,634,336원 |
현재 회차 배당계산은 국민은행 근저당의 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권 청구액은 75,590,728원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 물건 현황 — 권리보다 더 중요한 체크포인트
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하며, 토지 위 수목·정원·정원석도 매각에 포함됩니다.
- 인접 토지 공동사용. 북동측 인접한 풍림리 184 일부와 풍림리 185-2 일부를 담장으로 둘러 본건 토지와 함께 사용하고 있습니다.
- 인접 건물 침범. 본건 토지 남동측 일부에 사건 외 인접지 풍림리 185-3 소재 건물 일부가 침범하고 있습니다.
- 용도 차이. 건물 등기부상 용도는 ‘창고’지만 건축물대장과 현황은 ‘단독주택’입니다.
- 면적 차이. 등기부상 면적은 1층 100.5㎡·2층 99㎡이나, 건축물대장상 1층 143.06㎡·2층 112.66㎡이고 실측도 건축물대장 면적과 유사해 그 표시를 기준으로 감정했습니다.
- 건물 포함 시설. 옥상 계단탑, 담장·대문, 1층 일부 찜질방 시설은 건물에 포함해 감정됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 남평읍 풍림리 죽림마을 안에 위치하며, 주변은 단독주택 중심의 취락지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 가까운 곳에 국가지원지방도 55호선 남화로가 통과해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물이며, 위생·급배수설비, 유류보일러와 화목 찜질방이 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 72,300원/㎡입니다.
- 환금성. 단독주택 중심 취락지대의 토지·주택 일괄매각이고 이미 4회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율과 별개로 재매각 가능성과 매수층의 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도 검증. 실질취득 252,976,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 주변 단독주택·토지 거래와 별도로 대조해야 합니다.
- 경계 확인. 풍림리 184·185-2 일부의 공동사용 범위와 풍림리 185-3 건물의 침범 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축물 표시 확인. 등기부상 ‘창고’와 건축물대장·현황상 ‘단독주택’의 차이, 그리고 층별 면적 차이를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 제시외 시설 확인. 옥상 계단탑, 담장·대문, 찜질방과 수목·정원·정원석의 실제 상태 및 관리비용을 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 경계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 과거 주택임차권은 이미 말소됐으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 전혀 다른 이야기입니다. 현재 최저가가 감정가의 35.84%까지 내려왔어도 비교할 최근 실거래가 없고, 이미 4회 유찰됐습니다.
게다가 인접 토지 일부를 본건과 함께 사용하고 있고 인접 건물 일부가 본건 토지를 침범하며, 건물의 용도와 면적도 등기부·건축물대장 사이에 차이가 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리됐지만 현황과 환금성을 깊게 봐야 하는 단독주택·토지”로 보는 것이 맞습니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실 자체에는 점수를 주기 어렵고, 실제 경계와 건물 현황, 그리고 별도 시세 검증이 입찰 여부를 결정할 핵심입니다.
