광주지방법원 2025타경7319. 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 1층 101호입니다. 등기상 소유자는 유한회사상산이고, 말소기준권리는 2017년 3월 10일 설정된 온누리신용협동조합 근저당권 415,200,000원입니다. 이후 나주시 압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
이 사건의 핵심은 임차인보다 물건의 사용 형태입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점, 현황은 소매점(고기상점)이고, 101호와 102호가 벽체 구분 없이 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고상 구분건물 위치와 면적은 건축물현황도에 특정되어 있고 경계벽 복원이 가능하다고 되어 있으나, 실제 사용·명도·원상회복 비용은 입찰가에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7319 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 일반음식점 · 현황 소매점(고기상점) |
| 소유자 | 유한회사상산 |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 305,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온누리신용협동조합 / 370,266,982원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2017.03.10 온누리신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년과 2021년 나주시 압류는 각각 말소 등기가 존재하고, 현재 남아 있는 압류는 2025년 나주시 압류와 2025년 국 압류입니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 후순위 배당과 실제 채권 회수액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없고, 인수도 없다
| 점유자 | 점유 부분 | 용도 | 전입/확정 | 보증금/차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황지영 | 101호,102호 | 주거 | 2022.09.19 / 해당 없음 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
황지영의 전입신고일은 2022.09.19로, 말소기준권리인 2017.03.10 온누리신용협동조합 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다. 배당요구는 2026.01.15에 되어 있으나, 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,072,800원 |
| 1. 근저당 · 온누리신용협동조합 | 415,200,000원 | 300,127,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 대비 미배당은 115,072,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세 해당 시 0순위 차감이 발생할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 혁신도시 내 빛가람중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 노변 근린생활시설과 상업나지 등으로 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 혁신도시 내 간선도로망이 정비되어 차량 접근이 용이하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 101호이며, 사용승인일은 2017.02.02입니다. 기본적인 급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역에 포함되고, 대로3류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 714.6㎡, 공시지가 1,645,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 착시 금지. 임차인 보증금 30,000,000원이 보이지만 전입이 말소기준 이후라 매수인 인수 구조가 아닙니다.
- 튼상가 확인. 101호와 102호가 벽체 구분 없이 이용 중입니다. 매각 대상은 101호이므로 실제 경계, 복원 가능성, 비용, 명도 범위를 현장 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있으며, 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 입찰 전 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 상가 수익성 검토. 현황은 소매점(고기상점)입니다. 임대수익, 공실 기간, 업종 제한, 시설 철거·원상회복 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 입찰보증금. 현재 최저가 305,200,000원의 10%는 30,520,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 적합”은 별개다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형이 아닙니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인이라 보증금 30,000,000원은 매수인이 떠안지 않고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 권리만 보면 큰 함정은 없습니다. 다만 결론을 좋게만 볼 수는 없습니다. 현재 최저가는 305,200,000원, 근저당 미배당은 115,072,800원이고, 국세·지방세 압류와 튼상가 사용 형태, 상가 환금성이 겹칩니다. 권리는 통과, 물건성과 가격은 보수 검토. 이 사건의 승부처는 인수가 아니라 현장 확인과 수익성 검증입니다.
