광주지방법원 2025타경7388. 나주시 빛가람동 상산빌딩 4층 402호, 감정상 이용상태가 근린생활시설(공실)인 구분건물입니다. 말소기준은 2017.03.10. 설정된 온누리신용협동조합 근저당권이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인이 확인되지 않아 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다.
다만 “인수 0원”만 보고 단순 안전형으로 보기엔 이 물건의 성격이 다릅니다. 현재 회차 최저가는 132,720,000원으로 감정가의 56%까지 내려왔지만, 배당표상 근저당권자에게 42,738,080원의 미배당이 남습니다. 또한 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 실제 회수 구조가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7388 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 4층402호 |
| 도로명주소 | 전라남도 나주시 그린로 209 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 유한회사상산 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 132,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온누리신용협동조합 / 154,099,552원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 구조가 아니므로, 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 말소기준은 을구 1번 온누리신용협동조합 근저당권이고, 갑구의 압류 및 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 인수 0원 |
| 이용상태 | 근린생활시설(공실) | 환금성 점검 필요 |
| 승강기 | 조사시점 운행 정지 상태 | 현장 확인 필요 |
이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설 공실입니다. 임차인 보증금 인수는 없지만, 공실 상가형 물건은 임대 수요·관리 상태·승강기 정상화 여부가 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,658,080원 |
| 을구 1번 근저당권 · 온누리신용협동조합 | 172,800,000원 | 130,061,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 172,800,000원 중 130,061,920원만 배당되어 42,738,080원 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영 기준입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 132,720,000원 | 130,061,920원 | 42,738,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 92,904,000원 | 90,831,728원 | 81,968,272원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 65,032,799원 | 63,462,209원 | 109,337,791원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람중학교 북동측 인근 부동산으로, 주위는 근린생활시설·상업나지·주거나지가 소재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 근린생활시설(공실)입니다. 공실 상가는 임대수요 확인이 입찰가 산정의 핵심입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 설비. 급배수설비, 소방설비, 위생설비, 승강기가 설치되어 있으나 조사일 현재 승강기는 운행 정지 상태입니다.
- 토지. 장방형 상업용 건부지이며, 남측 노폭 약 30m·북측 노폭 약 15m 아스콘 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 승강기 정상화 여부. 조사시점 운행 정지 상태로 확인됩니다. 4층 근린생활시설의 접근성에 직접 영향을 줍니다.
- 공실 원인. 단순 공실인지, 내부 마감·상권·관리비·설비 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 배당 차감 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비. 공실 구분상가는 장기 미납 관리비와 공용부분 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 역산. 최저가가 감정가의 56%라도, 임대료·공실 기간·복구비를 반영한 실질취득가로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상가 운영성’이 본질
이 물건은 임차인 인수액이 없고 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조라 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 목적물은 근린생활시설 공실이고, 조사시점 승강기 운행 정지라는 변수가 있습니다. 현재 최저가 132,720,000원은 감정가의 56%이지만, 수익형 물건에서는 감정가 대비 할인율보다 임대 가능성·공실 기간·복구비·관리비가 더 중요합니다. 권리는 통과, 운영성은 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
