광주지방법원 2025타경7500. 광주 동구 수기동 금남로유탑유블레스원시티 1층 102호입니다. 등기상 말소기준은 2025.02.20. 주식회사하나은행 근저당권이고, 이후 전북은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어, 권리 인수만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 상가 자체의 상태와 환금성입니다. 감정평가 기준으로 근린생활시설 용도이나 현재 사용중단 상태이고, 영업시설물 일부가 내벽에 부착되어 있으며 천장 부분의 철골트러스와 무석면 텍스가 약 1m 낮게 설치된 상태입니다. 시스템 에어컨 실내기를 떼어낸 것으로 보이는 사각 구멍도 조사됐습니다. 최저가가 감정가의 56%로 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7500 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·근린생활시설 · 기준시점 현재 사용중단상태 |
| 소유자 | 조석용 (2025.01.08. 매매, 거래가액 1,152,120,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,112,000,000원 / 622,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 621,149,484원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 매각으로 인수할 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당권 이후의 전북은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리상 핵심은 “인수 여부”가 아니라, 최저가 622,720,000원으로 낙찰될 경우에도 채권자에게 미배당이 발생하는 구조와 상가의 실제 사용 가능성입니다.
② 상가 상태 — 사용중단과 시설물 흔적이 핵심 리스크
감정요항상 본건은 광주극장 남서측 인근에 위치한 상가로, 주위는 업무시설과 근린생활시설로 이루어진 상가지대입니다. 차량 접근이 가능하고 시내버스와 지하철 등 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호합니다.
| 검토 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 광주광역시 동구 충장로5가 소재 광주극장 남서측 인근 |
| 주위환경 | 업무시설과 근린생활시설로 이루어진 상가지대, 주위환경 보통 |
| 교통 | 차량 접근 가능, 시내버스와 지하철 등 대중교통수단 운행 |
| 이용상태 | 근린생활시설용도이나 기준시점 현재 사용중단상태 |
| 설비 | 급배수관로와 스프링클러 설치, 도시가스는 복도 천장까지 인입 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 622,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,627,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 614,092,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 16,813,301원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 622,720,000원 기준 채권자 총 청구 736,813,301원 중 614,092,800원이 배당되고, 미배당은 122,720,501원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주극장 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주로 업무시설과 근린생활시설로 이루어진 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스와 지하철 등 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복2차로 포장도로, 북동측 폭 6~7m 일방통행도로, 남서측 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 토지. 7필지 일단지, 유사사다리형 평지이며 토지면적은 1,950.9㎡, 공시지가는 1,608,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상27층 건물 내 1층 102호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 여부. 현재 자료상 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 사용중단상태, 내벽 부착 시설물, 낮게 설치된 천장, 시스템 에어컨 철거 흔적을 현장 확인해야 합니다.
- 영업 재개 비용. 급배수·스프링클러·도시가스 인입 상태와 실제 업종별 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 주거용이 아닌 근린생활시설이므로 매도·임대 수요, 공실 기간, 관리비 부담을 별도 산정해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준 배당 후 미배당 122,720,501원이 발생합니다. 매수인 인수는 아니지만 채권 회수 압박이 큰 경매입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문을 전제로 접근해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 상가는 별도 검산”
이 물건은 권리상으로는 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건의 본질은 사용중단 상태의 근린생활시설입니다. 감정가 1,112,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 622,720,000원까지 내려왔지만, 실제 판단 기준은 “싸졌는가”가 아니라 “622,720,000원에 사서 다시 쓸 수 있는가”입니다. 권리는 합격, 운영성은 현장 확인 전 보류입니다.
