광주지방법원 2025타경7760. 나주시 산포면 내기리 774의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 469㎡, 지목은 대, 계획관리지역·자연취락지구에 속합니다. 건물은 시멘트 벽돌조 슬라브지붕 단층으로, 공부상 면적은 78.84㎡이나 실측면적은 약 64㎡로 감정평가됐습니다. 현재 최저가는 감정가 135,937,200원의 70%인 95,157,000원입니다.
등기 권리만 보면 기준은 분명합니다. 현재 말소기준권리는 2022.12.26 설정된 대촌농업협동조합 근저당권 24,000,000원이며, 이후 2025.12.15 백진희가 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 김점호의 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 감정평가 당시에는 공실로 조사됐습니다. 따라서 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서도, 반대로 “인수 0원”으로 끝내서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7760 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 산포면 내기리 774 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 토지 | 469㎡ · 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬라브지붕 단층 · 공부상 78.84㎡ · 실측 약 64㎡ |
| 이용상태 | 공실 · 바닥 및 벽체 일부 해체 상태 · 장기간 방치 |
| 소유자 | 오병님 |
| 감정가 / 최저가 | 135,937,200원 / 95,157,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백진희 / 4,463,809원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수
현재 등기상 말소기준권리는 2022.12.26 대촌농업협동조합 근저당입니다. 2025.12.15 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당·가압류·가처분은 등기부상 이미 말소된 내역입니다.
임차·점유 조사
| 성명 | 사용관계 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김점호 | 알수없음 | 2020.03.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 임차·점유자로 확인되는 사람은 김점호 1명입니다. 등기부상 과거 소유자 김점호와 동일한 이름으로, 관계인 또는 가장임차인 여부까지 포함해 실제 임대차관계를 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
이 사건의 최저매각가는 95,157,000원으로 감정가 135,937,200원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다. 실제 응찰 판단에서는 건물의 현재 상태와 토지 가치, 점유·유치권 위험을 함께 봐야 합니다.
따라서 이 물건은 “감정가의 70%”보다 실제 점유자와 채권의 존재, 공사대금 주장 여부, 현재 건물 상태가 가격의 핵심입니다. 임차보증금이나 유치권 부담이 현실화되면 낙찰가 외의 실질취득 부담이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,157,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,112,826원 |
| 1. 근저당 · 대촌농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 백진희 | 4,463,809원 | 4,463,809원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,580,365원 |
현재 배당 계산에서는 채권 28,463,809원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 결과이며, 김점호의 보증금과 실제 대항력 여부가 확정되지 않은 상태에서는 매수인의 최종 실질부담을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 산포면 내기리 ‘내기사거리’ 북측 인근으로, 주변은 국도주변농촌지대입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 469㎡ 대지, 계획관리지역·자연취락지구이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전구역·비행안전제2구역(비상)·배수구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 시멘트 벽돌조 단층 주택으로 외벽은 벽돌치장쌓기 등이며, 내부 바닥·벽체 일부가 해체돼 장기간 방치된 상태입니다.
- 면적 차이. 공부상 78.84㎡이나 실측 약 64㎡로 평가됐고, 감정평가는 실측면적을 기준으로 했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김점호 점유관계 확인. 전입일 2020.03.06은 말소기준일보다 빠릅니다. 실제 거주·점유 여부와 임대차계약, 보증금 규모를 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 보증금·확정일자가 확인되지 않고 공실 조사도 있으므로 현 단계 판정은 “대항력 가능·미상”이 적절합니다.
- 유치권 실사. 내부 바닥의 ‘유치권’ 기재와 관련해 실제 공사계약·공사대금채권·점유 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 내벽과 바닥 일부가 해체되고 장기간 방치된 상태이므로 현황과 보수범위를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되는 사건이므로 현장에서 매각 대상의 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 미배당은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제와 미상 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%보다 먼저, 인수 가능성을 확정하라”
이 사건은 감정가 135,937,200원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 95,157,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 70%라는 할인율이 눈에 띄지만, 이 물건의 승부처는 가격이 아닙니다. 김점호의 2020.03.06 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 미상이며, 감정평가 당시에는 공실로 조사됐습니다. 여기에 내부의 유치권 문구까지 있습니다.
등기상 후순위 권리는 정리되는 구조이고 배당 시나리오의 미배당도 0원이지만, 그것만으로 매수인의 실질 인수가 0원이라고 결론 내리기는 이릅니다. 임차관계와 현재 점유, 유치권 주장 실체를 먼저 확인한 뒤에야 95,157,000원이 싼지 비싼지 판단할 수 있습니다. 따라서 현 단계 평가는 가격보다 권리·점유 확인 우선입니다.
