광주지방법원 2025타경7760. 전라남도 나주시 산포면 내기리 774의 단독주택 + 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 대지 469.0㎡, 건물은 시멘트 벽돌조 슬라브지붕 단층 건물입니다. 현재 최저매각가는 95,157,000원으로 감정가 135,937,200원의 70%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 가격보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 감정평가상 공실상태이고, 내부 바닥과 벽체 일부가 해체된 채 장기간 방치되어 있으며, 매각물건명세서 비고에는 내부 바닥에 “유치권”이라고 기재되어 있다는 점이 적혀 있습니다.
권리 흐름만 보면 말소기준은 1992.08.13 주식회사한창 근저당권으로 잡혀 있고, 그 이후의 근저당·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인으로 표시된 김점호는 전입일이 2020.03.06으로 말소기준보다 뒤라 대항력은 없습니다. 따라서 등기상 인수권리와 임차인 보증금 인수는 0원입니다. 하지만 유치권 주장이 실제로 성립하는지는 별도 확인이 필요하므로, 결론은 “권리는 단순하지만 물건 리스크가 큰 70% 물건”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7760 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 산포면 내기리 774 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 공실상태 |
| 토지 | 대 469.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬라브지붕 단층 건물 · 공부상 면적 78.84㎡ · 실측면적 약64㎡ |
| 소유자 | 오병님 (2022.11.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 135,937,200원 / 95,157,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백진희 / 4,463,809원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 유치권 표시가 문제
말소기준은 1992.08.13 주식회사한창 근저당권입니다. 이후의 가처분, 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.03.06 전입한 김점호는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 있는 임차인으로 보기 어렵고, 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력 없음, 다만 관계인 가능성 체크
| 성명 | 점유/용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김점호 | 알수없음 | 2020.03.06 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 표시된 사람은 1명입니다. 다만 김점호는 등기부상 과거 소유자·채무자와 연결되는 이름으로 나타나므로, 일반적인 외부 임차인인지 관계인인지 확인이 필요합니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않습니다. 감정평가상 이용상태는 공실상태입니다.
③ 최저가 구조 — 70%라도 실질취득은 ‘최저가 + 확인비용’으로 봐야 한다
현재 최저가는 95,157,000원입니다. 등기상 매수인 인수액과 임차보증금 인수액은 0원이므로 산술상 실질취득 기준은 최저가와 같습니다. 하지만 이 물건은 실거래 비교보다 먼저 공실 방치, 내부 해체, 유치권 표시, 면적 차이를 반영해야 합니다. 단순히 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권총액 | 예상배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 95,157,000원 | 271,463,809원 | 93,044,174원 | 178,419,635원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 66,609,899원 | 271,463,809원 | 65,010,921원 | 206,452,888원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 46,626,929원 | 271,463,809원 | 45,387,644원 | 226,076,165원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 95,157,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,112,826원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사한창 | 140,000,000원 | 93,044,174원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 나주축산업협동조합 | 28,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 손길옥 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 나주이화신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 대촌농업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 경매개시결정 · 백진희 | 4,463,809원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 주식회사한창 선순위 근저당에도 미배당이 발생합니다. 다만 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 산포면 내기리, 내기사거리 북측 인근에 소재합니다. 주변은 국도주변농촌지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역·비행안전구역·비행안전제2구역(비상)·배수구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 469.0㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이고 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 건물 상태. 시멘트 벽돌조 슬라브지붕 단층 건물입니다. 외벽은 벽돌치장쌓기 등으로 기재되어 있으나, 내부 바닥과 벽체 일부가 해체된 상태로 장기간 방치된 상태입니다.
- 면적 차이. 목록 2의 공부상 면적은 78.84㎡이나 실측면적은 약64㎡로 기재되어 있고, 실측면적에 따라 감정평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 내부 바닥의 “유치권” 표시가 실제 점유와 연결되는지, 공사대금 채권이 있는지, 유치권 주장자가 있는지 확인하세요.
- 공실·훼손 상태 확인. 내부 바닥·벽체 일부 해체와 장기간 방치 상태가 수리비에 직접 반영됩니다. 최저가 95,157,000원만으로 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 확인. 김점호는 전입일이 늦어 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않고 관계인 가능성이 있으므로 현황과 명세서를 다시 대조하세요.
- 면적 확인. 공부상 78.84㎡와 실측 약64㎡ 차이가 있으므로 건물 현황·제시외 건물·일괄매각 범위를 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 최저가 기준으로 선순위 근저당에도 미배당이 발생합니다. 신청채권자 백진희의 청구금액 4,463,809원은 배당이 예상되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 유치권과 점유관계를 별도로 조사하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “유치권 표시”가 더 크다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 135,937,200원에서 1회 유찰되어 최저가가 95,157,000원까지 내려온 단독주택 + 토지 물건입니다. 임차인 대항력과 등기상 인수액만 놓고 보면 매수인 부담은 0원입니다. 하지만 실제 승부처는 그 숫자가 아닙니다. 건물은 공실이고 내부가 일부 해체되어 장기간 방치되어 있으며, 내부 바닥에 “유치권” 표시가 있습니다. 권리분석은 단순하지만 현장 리스크는 작지 않은 물건입니다. 응찰 여부는 유치권 진위와 수리비를 확인한 뒤에 판단하는 것이 맞습니다.
