광주지방법원 2025타경7869. 전남 나주시 빛가람동 키움해피라움1차 제1동 1층 103호입니다. 등기부상 집합건물이고, 집합건축물대장상 용도는 소매점, 현황은 공실 상가로 조사된 물건입니다. 감정가 4.90억에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 3.43억, 감정가의 70%입니다.
말소기준은 2019년 6월 14일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 방림신용협동조합 근저당권, 전남신용보증재단·카드사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고가 없어 매수인이 승계할 보증금은 없습니다. 다만 상가 공실 물건은 권리보다 임대수요·공실기간·재매각성이 수익률을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 348-11 키움해피라움1차 1동 1층103호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 소매점 · 현황 공실 상가 |
| 소유자 | 오훈 (2019.06.14. 거래가 505,310,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 343,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 281,245,067원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매수인이 인수할 임대차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 을구 1번 신한은행 근저당권이고, 그 이후 등기된 방림신용협동조합 근저당권과 각 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 권리 인수 리스크는 낮습니다.
② 임차인·점유 — 공실 상가로 보는 물건
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
| 이용상태 | 현황 공실 상가, 공부상 소매점 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
점유 리스크가 임차보증금 인수로 연결되는 구조는 아닙니다. 다만 공실 상가이므로 낙찰 후 수익화는 임대차 승계가 아니라 신규 임차인 확보의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,602,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 337,398,000원 |
| 2. 근저당 · 방림신용협동조합 | 354,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 19,791,667원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 22,036,556원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 25,860,249원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 23,203,039원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 3.43억 가정 시 집행비용을 제외한 금액이 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. aT한국농수산식품유통공사 본사 동측 인근에 위치하며, 부근은 상가지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현황은 상가이고, 공부상 용도는 소매점입니다. 현재 공실로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층 103호이며, 위생·급배수설비, 소방설비, 지하주차시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 근린생활시설부지로 이용 중입니다. 서측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,351,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 리스크. 낙찰 즉시 임대수익이 발생하는 구조가 아닙니다. 예상 임대료, 공실기간, 인테리어 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 소매점, 현황 상가입니다. 업종 제한·관리규약·건축물대장상 용도 적합성을 입찰 전 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 343,000,000원은 감정가의 70%입니다. 실질취득도 343,000,000원이므로 수익률은 이 금액 기준으로 계산해야 합니다.
- 후순위 미배당. 미배당 채권이 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당 이의나 절차 지연 가능성은 원본 서류로 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합상가의 공용부분 관리비 미납은 매수인 부담 문제가 될 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정·배당 자료 기준입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “상가 수익성”은 별개다
이 물건의 권리 결론은 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 없음으로 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 결론은 별개입니다. 현재 물건은 공실 상가이고, 최저가 3.43억은 곧 실질취득 기준 금액입니다. 후순위 채권이 대거 미배당될 만큼 담보가치 대비 채권 부담이 큰 구조이기도 합니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 들어간다”가 아니라, 3.43억을 기준으로 임대수익과 환금성이 맞는지를 검산한 뒤 접근해야 합니다.
