광주지방법원 2025타경7937. 광주광역시 광산구 우산동 1610-1 제3층 제303호 오피스텔입니다. 감정가 43,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 30,100,000원입니다. 감정 이용상태는 주거용, 토지는 업무시설 오피스텔 건부지로 파악됩니다. 권리 흐름의 말소기준은 2015.09.15. 수산업협동조합중앙회 근저당권이며, 이후의 임의경매개시결정과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 조사되지 않았습니다. 따라서 대항력 있는 임차인 보증금 인수형 물건은 아니며, 실질취득은 현재 최저매각가 기준 30,100,000원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 임차인이 아니라 배당 구조입니다. 현재 회차를 기준으로 채권총액 1,450,320,000원 중 실제 배당은 29,158,200원에 그치고, 소유자 교부금도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1610-1 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용으로 이용중 |
| 소유자 | 김영락 |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 30,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수산업협동조합중앙회의 승계인 / 74,207,594원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 보증금·확정일자·전입일자에 따른 대항력 판단 이슈가 없는 구조입니다. 2015.09.15. 수산업협동조합중앙회 근저당권을 말소기준으로 보되, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 배당표상 선순위 근저당 채권이 현재 매각가 대부분을 흡수해 후순위 채권은 배당을 받지 못하는 구조입니다.
② 임차인 및 인수 위험
| 구분 | 내용 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 |
| 대항력 | 인수형 임차보증금 없음 | 0원 |
| 확약·승계 | 해당 없음 | 0원 |
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형이 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득은 최저매각가 30,100,000원 + 인수 0원 = 30,100,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 941,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 김택수 | 500,000,000원 | 29,158,200원 |
| 을구 2번 근저당권 · 문제균 | 840,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 40,320,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 김영락 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,450,320,000원 중 29,158,200원만 배당되고, 미배당은 1,421,161,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 30,100,000원 | 29,158,200원 | 1,421,161,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 21,070,000원 | 20,290,740원 | 1,430,029,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 14,748,999원 | 14,083,517원 | 1,436,236,483원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 광산구 우산동 소재 우산빛여울채아파트 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 아파트 단지, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물 중 3층 303호입니다.
- 설비. 위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차설비, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 토지. 유사 정방형 토지로 업무시설 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 오피스텔 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 감정 이용상태는 주거용입니다. 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임차인은 확인되지 않지만, 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 승계 문제가 생길 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 배당구조. 현재 회차에서도 미배당이 1,421,161,800원 발생합니다. 배당표상 후순위 채권은 회수 가능성이 낮습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조한 뒤 입찰가를 확정해야 합니다.
맺으며 — “할인율은 보이지만, 시세 메리트는 아직 미확정”
이 물건은 임차인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 30,100,000원으로 감정가 43,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없으므로 시세 대비 저가라고 단정할 수는 없습니다. 결론은 명확합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 물건은 최저가의 낮음보다 실제 거래 가능한 시세와 점유·관리비 확인이 먼저입니다.