광주지방법원 2025타경7937. 광주광역시 광산구 우산동 1610-1 제4층 제404호, 오피스텔 사건입니다. 감정가 43,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 30,100,000원입니다. 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용중임이라고 기재되어 있고, 감정 이용상태는 주거용입니다. 즉 용도는 오피스텔, 실제 사용은 주거형으로 보는 구성이 맞습니다.
권리의 기준점은 2015.09.15 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 을구 6번 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 임차인 자료는 없어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 배당 구조상 최저가 3,010만원에서는 채권 회수율이 매우 낮고, 소유자에게 돌아갈 잔여도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7937 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1610-1 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용으로 이용중 |
| 소유자 | 김영락 |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 30,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 74,207,594원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준 이후는 소멸, 인수액은 0원
권리 흐름의 기준은 을구 5번 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 2025.12.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 현재 자료상 별도 임차인도 없습니다.
② 임차인·점유 리스크 — 임차인 없음, 임대관계는 미상
| 구분 | 판정 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 보증금 인수액 0원 |
| 대항력 | 해당 없음 | 대항력 임차인 인수 구조 아님 |
| 우선변제 | 해당 없음 | 임차인 배당 변수 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 점유 확인 필요 |
보증금·확정일자·전입일자가 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 감정 참고사항에 임대관계는 미상으로 되어 있으므로, 실제 점유자와 사용 상태는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 941,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 김택수 | 500,000,000원 | 29,158,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 문제균 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 40,320,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 김영락 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 1,450,320,000원 중 채권자 배당은 29,158,200원, 미배당은 1,421,161,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 회수 구조는 더 나빠진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 30,100,000원 | 29,158,200원 | 1,421,161,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 21,070,000원 | 20,290,740원 | 1,430,029,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 14,748,999원 | 14,083,517원 | 1,436,236,483원 | 0원 |
매수인 입장에서는 유찰될수록 진입가격이 낮아집니다. 그러나 이 사건은 시세 데이터가 제공되지 않아 최저가가 시장가보다 낮은지를 확인할 수 없습니다. 따라서 회차별 가격만 보지 말고, 실제 거래 가능 금액과 임대 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 우산빛여울채아파트 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 아파트 단지, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통상황은 대체로 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물 중 4층 404호입니다.
- 설비. 위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차설비, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며, 업무시설 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 2013년 근저당권 설정·말소 흐름과 매각물건명세서의 인수사항을 원본으로 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 오피스텔은 관리비 체납이 실질 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 시세 확인. 제공된 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 최저가 30,100,000원이 싼지 여부는 별도 거래 사례로 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 오피스텔로 이용 중이며 감정상 주거용 이용입니다. 전입, 임대, 금융 취급 조건을 사전에 확인하세요.
- 입찰가 상한. 감정가 43,000,000원과 현재 최저가 30,100,000원만으로 수익성을 판단하지 말고, 환금 가능한 가격에서 역산해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건의 장점은 명확합니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원이고, 임차인 보증금 인수 구조도 아닙니다. 그러나 가격 판단의 핵심인 주변 실거래·임대수익 자료가 없고, 오피스텔로 이용 중인 소형 물건이며, 배당표상 미배당이 크게 남습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 보통 이상으로 정리되지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
