임차인 인수는 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 현재 최저가 130,900,000원 기준으로 채권자 총 채권 265,287,380원 중 128,267,400원만 배당되어 137,019,980원 미배당이 생깁니다. 권리는 단순하지만, 가격 판단은 실거래 자료 없이 감정가·유찰가·배당 부족만으로 보수적으로 봐야 합니다.
광주지방법원 2025타경8084. 광주 북구 동림동 삼호가든아파트 104동 13층 1304호 아파트입니다. 말소기준은 2023.06.27 주식회사국민은행 근저당권이고, 그 뒤로 광주신용보증재단·신한카드 주식회사·와이앤케이파트너스대부 주식회사 가압류와 임의경매개시결정이 붙었습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가장 중요한 점은 임차인 인수액이 0원이라는 점입니다. 최저매각가 130,900,000원에 인수액 0원을 더한 실질취득 기준도 130,900,000원입니다. 다만 감정평가 요항에는 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부가 확인되지 않았다는 취지가 있으므로, 입찰 전 점유관계와 관리비는 반드시 현장 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8084 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동림동 37-5 삼호가든아파트 104동 13층1304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 |
| 소유자 | 김태윤 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 126,598,953원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매수인이 떠안을 임차보증금이나 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후에 들어온 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 따라서 권리분석의 핵심은 “인수할 권리가 있느냐”가 아니라 현재 최저가가 감정가 70% 수준까지 내려왔음에도 배당 부족이 크다는 점입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
이 물건은 감정가 187,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 130,900,000원입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 70.0%입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득 기준도 최저가와 같은 130,900,000원입니다.
| 회차 | 비율 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 130,900,000원 | 0원 | 130,900,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 91,630,000원 | 0원 | 91,630,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 64,140,999원 | 0원 | 64,140,999원 |
③ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 140,800,000원 | 128,267,400원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 69,479,127원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,096,885원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 주식회사 | 41,911,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 130,900,000원 기준으로 채권자 총 채권 265,287,380원 중 128,267,400원이 배당되고, 미배당은 137,019,980원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 동림동 소재 동림초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트와 근린생활시설, 노유자시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 간선도로 접근이 용이하여 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 13층 1304호이며, 2005.03.10 사용승인 건물입니다.
- 설비. 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차 실질취득은 130,900,000원입니다.
- 점유 확인. 임차인 인수는 없지만, 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부 확인이 어려웠던 물건이므로 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트 물건은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있어 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 미배당 137,019,980원이 발생합니다. 권리 인수와는 별개로 경매 진행 동기와 가격 압박을 이해해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그래서 권리분석만 보면 부담이 크지 않습니다. 그러나 현재 최저가 130,900,000원은 감정가 187,000,000원의 70%이고, 실거래 비교 자료가 확인되지 않으므로 “유찰됐으니 싸다”라고 단정하면 안 됩니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 원본·현장·시세 확인 후 판단입니다.
