광주지방법원 2025타경8114. 광주 북구 신안동 전대입구사거리 북측 인근의 1층 103호입니다. 공부상 용도는 미용원이고, 조사시점에는 7개의 룸으로 구분된 마사지샵 형태였으나 현재 영업중단 상태로 조사됐습니다. 임차인은 없어 대항력·우선변제·보증기관 승계 이슈는 보이지 않습니다. 다만 이 물건의 핵심은 임차인이 아니라 배당 구조입니다.
현재 회차 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔지만, 배당표상 현재 매각대금 대부분은 광주농업협동조합 채권에 배당되고 국민은행 채권에는 배당이 없습니다. 즉 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기 어려운 구조입니다. 상가 자체도 사용중단 상태라 실사용·임대·재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8114 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 478-5 1층103호 · 도로명주소 광주광역시 북구 서양로 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지권 상가 · 집합건축물대장상 미용원 · 7개의 룸으로 이루어진 마사지샵 사용중단 상태 |
| 소유자 | 김경순 · 2016.05.13 소유권이전 · 거래가액 470,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 294,560,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 301,020,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 기초 | 토지면적 1,314.4㎡ · 공시지가 815,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 선순위 채권 확인
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 확정일자, 우선변제, 보증기관 승계 중복신고 문제는 별도로 발생하지 않습니다. 매수인 인수 계산액도 0원입니다.
② 현재 가격 — 감정가 56%지만 배당 여력은 부족
현재 최저매각가는 294,560,000원입니다. 감정가 526,000,000원 대비 56%까지 내려왔지만, 채권총액은 3,720,000,000원이고 현재 회차 기준 총 배당액은 289,636,160원입니다. 그 결과 미배당은 3,430,363,840원으로 산정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 294,560,000원 | 289,636,160원 | 3,430,363,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 206,192,000원 | 202,505,312원 | 3,517,494,688원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 144,334,400원 | 141,513,718원 | 3,578,486,282원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 채권자 미배당은 더 커집니다. 신청채권자 배당이 0원으로 반복 산정되는 점은 절차와 권리관계 확인에서 가장 먼저 봐야 할 부분입니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,923,840원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 289,636,160원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 등기상 선순위 근저당·말소·일부해지 이력이 함께 있어 원본 대조가 필요합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 전대입구사거리 북측 인근에 위치하며, 주위는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 7개의 룸으로 이루어진 마사지샵으로 보이나 평가시점 현재 사용중단 상태입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하1층 지상7층 건물입니다.
- 설비. 전유부분에 위생설비와 샤워시설, 천장매립형 시스템에어컨, 화재감지기 및 스프링클러가 설치되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지이며, 북동측 폭 약 8m 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구가 표시됩니다.
- 공부와 현황. 집합건축물대장상 용도는 미용원이나, 조사상 사용중단 상태의 마사지샵입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 채권 확인. 배당표상 광주농업협동조합 2,400,000,000원과 국민은행 960,000,000원이 앞순위로 계산됩니다. 말소·일부해지 이력까지 원본에서 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당 0원. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 국민은행 신청채권자 배당이 0원입니다. 절차 진행상 의미를 확인해야 합니다.
- 사용중단 상가. 7개 룸 마사지샵 구조, 공부상 미용원, 사용중단 상태가 함께 표시됩니다. 원상복구·용도전환·임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 집합건물 1층 상가는 공용관리비·미납금·시설유지비가 변수입니다. 관리주체 확인이 필요합니다.
- 현장 확인. 위생설비, 샤워시설, 시스템에어컨, 스프링클러 상태는 감정시점 이후 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 권리·점유·이용상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보면 부족하다
이 물건은 임차인이 없어 대항력 보증금 인수 문제는 없습니다. 그러나 안전형으로 분류하기에는 배당 구조가 무겁습니다. 현재 최저가 294,560,000원에서 채권총액 3,720,000,000원 중 배당되는 금액은 289,636,160원이고, 신청채권자 국민은행은 배당 0원으로 계산됩니다. 여기에 사용중단 마사지샵이라는 낮은 환금성까지 겹칩니다. 임차인 리스크는 낮지만, 권리순위 확인과 상가 활용성 검토 없이는 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
