광주지방법원 2025타경30869. 나주시 빛가람동 스퀘어가든 제1층 제146호입니다. 공부상 용도는 휴게음식점, 감정평가상 이용상태는 구분상가·현황 공실입니다. 감정가 297,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 43,600,000원까지 내려왔습니다. 권리상 매수인이 승계할 임차보증금이나 별도 인수액은 확인되지 않아 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 43,600,000원입니다.
다만 감정가 대비 낙폭만으로 저가 여부를 판단할 수는 없습니다. 실거래나 임대수익 자료가 없어 현재 최저가를 주변 시세와 직접 비교할 근거가 없고, 1층 공실 상가가 8회 연속 유찰됐다는 사실은 가격 발견이 어렵고 환금성이 낮을 수 있다는 시장 신호입니다. 특히 제146호는 제147호·제148호와 내부 구획이 없는 상태여서, 독립 사용과 원상복구·칸막이 비용을 현장에서 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경30869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야4길 22, 제1층 제146호 (빛가람동, 스퀘어가든) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 구분상가 · 공부상 휴게음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 유한회사스퀘어개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 43,600,000원 (8회 유찰, 감정가의 14.68%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주월새마을금고 / 296,400,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.03 |
| 등기 발급기관 / 발급일 | 광주지방법원 나주등기소 / 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 말소기준 확인이 중요하다
임차인 신고 내역은 없고 현황은 공실입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금이나 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 경매를 신청한 주월새마을금고의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 흐름 — 감정가의 14.68%지만 ‘싼 상가’라는 뜻은 아니다
현재 최저가는 43,600,000원으로 감정가 297,000,000원의 14.68%입니다. 추가 유찰 시나리오에서는 9회 유찰 시 34,880,000원, 10회 유찰 시 27,904,000원까지 내려갑니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원이므로 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 (14.68%) | 43,600,000원 | 42,415,200원 | 474,984,800원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (11.74%) | 34,880,000원 | 33,852,160원 | 483,547,840원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (9.40%) | 27,904,000원 | 27,001,728원 | 490,398,272원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 43,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 2.7% 추정) | - | 1,184,800원 |
| 1. 근저당 · 꿀벌신용협동조합 | 221,000,000원 | 42,415,200원 |
| 2. 근저당 · 주월새마을금고 | 296,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 517,400,000원 중 예상 배당액은 42,415,200원, 미배당액은 474,984,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기에는 꿀벌신용협동조합 근저당이 2019.05.07. 말소된 것으로 기재돼 있으므로 위 배당순위는 확정 배당표로 보지 말고 원문 서류를 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동 행정복지센터 북동측 인근이며, 근린상가·오피스텔·행정기관 등이 입지한 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근성은 양호하고 노선버스 등 대중교통 여건은 보통입니다. 건물 남측·동측·서측이 아스팔트 포장 왕복 4차로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 형상은 가로장방형 평지이며 도로 조건은 중로각지입니다. 토지면적은 7,880㎡, 공시지가는 2,187,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제1층 제146호입니다. 공용 급배수·위생·소방설비, 승강기와 주차장이 구비돼 있습니다.
- 구획 상태. 제147호·제148호와 구획 없는 상태지만 각 호별 건물번호표지와 출입문이 있고, 도면 등에 따라 위치와 면적을 특정할 수 있는 것으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.07.03입니다. 실제 낙찰·유찰·변경 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 꿀벌신용협동조합 근저당은 2019.05.07. 말소됐습니다. 현재 유효한 주월새마을금고 근저당과 배당순위를 등기부·매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 146호 경계 확인. 147호·148호와 내부 구획이 없으므로 현황도면, 건축물대장, 전용 출입문, 바닥·천장·설비 경계를 현장에서 확인하세요.
- 독립 사용 비용. 칸막이·전기·급배수·소방설비 분리와 원상복구가 필요한지 확인하고, 필요한 비용을 응찰가에서 차감해야 합니다.
- 공실 원인 조사. 주변 상권, 동일 건물 공실, 임대료, 관리비, 업종 제한, 주차와 보행 동선을 조사해 8회 유찰의 원인을 파악하세요.
- 관리비 체납. 공실 상가는 장기 체납 가능성이 있으므로 관리주체에 전유부분·공용부분 체납액과 승계 범위를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 실거래·임대수익 자료가 없으므로 감정가 할인율이 아니라 예상 임대료, 공실 기간, 수선비와 보유비용을 기준으로 입찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인 신고가 없고 현황 공실이며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 43,600,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다. 그러나 이를 곧바로 투자 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 8회 유찰된 1층 공실 구분상가이고, 인접한 147호·148호와 내부 구획이 없는 상태입니다.
따라서 승부처는 권리보다 독립 사용 가능성·임대수익·관리비·공실 해소 가능성입니다. 감정가의 14.68%라는 숫자는 눈에 띄지만, 반복 유찰된 상가에서는 낮은 최저가 자체가 매력의 증거가 아닙니다. 권리상 인수 위험은 낮지만 환금성과 운영 위험이 높은 유형이므로, 현장과 수익성 검증이 끝난 경우에만 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
