광주지방법원 2025타경30869. 나주시 빛가람동 스퀘어가든 제1층 제146호입니다. 공부상 용도는 휴게음식점, 감정평가상 이용상태는 구분상가·현황 공실입니다. 현재 말소기준은 2019년 5월 7일 주월새마을금고 근저당 296,400,000원이며, 2025년 1월 16일 개시된 임의경매도 이 권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없어 매수인이 떠안을 임차보증금도 0원입니다.
문제는 권리보다 환금성과 가격 해석입니다. 감정가 297,000,000원이 10회 유찰을 거치며 27,904,000원까지 내려왔지만, 동일 물건의 실거래나 최근 거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 큰 하락률만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 현황이 공실인 상가라는 점과 반복 유찰 자체가 시장의 수요를 확인해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경30869 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야4길 22, 제1층 제146호 (빛가람동,스퀘어가든) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 휴게음식점 · 구분상가 · 현황 공실 |
| 소유자 | 유한회사스퀘어개발 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 27,904,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주월새마을금고 / 296,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 인수 문제는 없습니다. 2017년 설정된 꿀벌신용협동조합 근저당 221,000,000원은 2019년 5월 7일 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 주월새마을금고 근저당 296,400,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 2023년 주월새마을금고가 개시한 종전 임의경매는 2024년 7월 취하돼 말소됐고, 2025년 다시 임의경매가 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 10회 유찰을 ‘할인’으로만 보면 위험
현재 최저매각가는 27,904,000원으로 감정가 297,000,000원에서 10회 유찰된 회차입니다. 다음 회차 시나리오는 22,323,200원, 그 다음은 17,858,560원까지 내려갑니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 상가 시세보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
③ 구획 상태 — 147호·148호와 연결된 현황 확인
제146호는 제147호 및 제148호와 구획 없는 상태입니다. 다만 각 호별 건물번호표지가 부착돼 있고 호별 출입문이 있어 위치와 면적을 도면 등에 따라 특정할 수 있으며, 구분소유권의 객체가 될 수 있을 것으로 평가됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,272원 |
| 2. 근저당 · 주월새마을금고 | 296,400,000원 | 27,001,728원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주월새마을금고 채권 296,400,000원 중 27,001,728원이 배당되고, 269,398,272원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 근린상가·오피스텔·행정기관 등이 입지한 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량접근성은 양호하고 노선버스 등 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 집합건물 남측·동측·서측으로 아스팔트포장 왕복4차로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 장방형 평지의 집합상가 부지이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,187,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제1층 제146호로, 공용 급배수·위생·소방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 현황. 구분상가이나 현재 공실이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 대비 할인율만 보지 않기. 10회 유찰로 최저가가 크게 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 실제 시세 대비 메리트는 확인되지 않습니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 상권·임대수요·예상 임대조건을 직접 조사해야 합니다.
- 146호 경계 확인. 147호·148호와 구획 없는 상태이므로 도면과 현황을 대조해 호실별 경계와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 재확인. 현재 임차인은 없지만 매각 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 상가의 미납 관리비와 배당에서 반영되지 않은 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2019년 주월새마을금고 근저당이 말소기준이며, 이전 꿀벌신용협동조합 근저당과 종전 경매는 이미 말소됐는지 등기 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 검증되지 않았다
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 현재 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 구분상가·현황 공실·10회 유찰이라는 조합입니다.
최저가 27,904,000원이 감정가 297,000,000원보다 크게 낮아 보이지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 싸다고 확인된 것도 아니다”가 정확한 결론입니다. 특히 147호·148호와 구획 없는 현황과 공실 상태를 직접 확인한 뒤, 실제 임대·사용·재매각 가능성을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
