광주지방법원 2025타경31329. 나주 빛가람동 스페이스코웍 2층 202호입니다. 헤더상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 사무실·공실이 혼재된 스페이스코웍 건물입니다. 주변은 근린생활시설 등이 주를 이루는 미성숙 상가지대이며, 본건 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 즉 주거용 아파트식 접근이 아니라 상업용 집합건물의 권리·점유·환금성을 함께 보는 물건입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 332,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 48,740,000원, 감정가의 14.68%입니다. 그러나 이번 물건은 “싸다”는 결론을 곧바로 내리기 어렵습니다. 임차인으로 기재된 스페이스코웍의 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않아, 대항력은 가능·미상으로 두고 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧2길 25, 2층202호 (빛가람동, 스페이스코웍) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 상업용 건부지 · 사무실(스페이스코웍) 및 공실 상태 |
| 소유자 | 유한회사기상개발 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 48,740,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진안농업협동조합 / 2,445,437,689원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준은 2016.04.26 을구 1번 진안농업협동조합 근저당권입니다. 이후 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 을구 1번 근저당은 2025.06.12 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 내역이 있습니다.
② 점유·임차인 — 보증금 미상, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 표시 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 스페이스코웍 | 119호.120호.121호.122호.123호.203호 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 · 승계 아님 |
실제 임차인으로 확인되는 보증기관 승계·대위 중복신고는 없습니다. 따라서 보증금 합산 문제는 없지만, 확인된 점유자 수는 1명이고 보증금이 미상입니다. 이 물건은 최저가가 낮아도 미상 임차보증금이 확인되기 전까지 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,277,320원 |
| 1. 근저당 · 진안농업협동조합 | 300,000,000원 | 47,462,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권자에게 47,462,680원이 배당되고, 채권최고액 300,000,000원 기준 252,537,320원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람전망대 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 근린생활시설 등이 주를 이루는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근 및 주차가 가능하고, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 상하수도 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.
- 토지. 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 동측·남측·북동측·남서측으로 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역 등으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 원본 확인. 스페이스코웍의 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 본건 호수 확인. 표시 부분에 119호.120호.121호.122호.123호.203호가 기재되어 있습니다. 본건 202호와 실제 점유·사용 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 상업용 환금성. 주거용 아파트가 아니라 사무실·상업용 건부지 성격입니다. 임대수요, 공실 가능성, 관리비 부담, 재매각 가능성을 별도 산정해야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 최저가 기준 근저당 미배당이 252,537,320원 발생합니다. 후순위 권리 소멸과 별개로 채권자 배당 부족이 큰 물건입니다.
- 관리비·공용비. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정·배당 추정 자료를 토대로 작성한 의견입니다. 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8회 유찰”보다 중요한 것은 미상 리스크
이 물건의 표면상 매력은 가격입니다. 감정가 332,000,000원에서 최저가 48,740,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 실제 결론은 보수적으로 봐야 합니다. 점유자의 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 물건 성격도 사무실·상업용 건부지입니다. 권리는 일부 정리되지만, 점유와 환금성은 아직 닫히지 않았습니다. 따라서 종합 판단은 저가 낙찰 후보가 아니라 고위험 확인형 물건입니다.