광주지방법원 2025타경31329. 전라남도 나주시 빛가람동 스페이스코웍 2층 204호입니다. 겉으로 가장 먼저 보이는 숫자는 강합니다. 감정가 116,000,000원짜리 물건이 8회 유찰되어 최저매각가가 17,030,000원, 즉 감정가의 14.7% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 단순하게 “최저가가 낮다”만 볼 사안이 아닙니다. 감정 이용상태가 사무실·공실이 섞인 스페이스코웍이고, 현황상 스페이스코웍 점유 관련 표기가 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다.
말소기준권리는 2016.04.26 진안농업협동조합 근저당권입니다. 이후 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.06.12 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다. 등기 흐름만 보면 선순위 인수권리가 두드러지지는 않지만, 점유자의 보증금·전입 정보가 빠져 있어 명도·인수 판단을 보수적으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 280 스페이스코웍 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(대지) · 사무실(스페이스코웍) 이용 및 일부 공실 상태 |
| 소유자 | 유한회사기상개발 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 17,030,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진안농업협동조합 / 2,445,437,689원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원, 채무자는 유한회사기상개발, 근저당권자는 진안농업협동조합입니다. 후순위로 붙은 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있어, 배당 흐름은 근저당권 이전 내역까지 함께 원본 대조해야 합니다.
② 점유·임차인 — 대항력 가능·미상으로 봐야 한다
| 점유자 | 표기 부분 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 스페이스코웍 | 119호.120호.121호.122호.123호.203호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
배당표상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 이는 확인된 배당 구조 기준입니다. 전입신고일·보증금이 미상인 점유자가 있는 경우, 실제 명도와 점유 권원 확인은 별도의 리스크입니다. 특히 본건의 감정 이용상태는 스페이스코웍 사무실과 공실이 혼재되어 있어, 204호의 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 8회 유찰, 감정가의 14.7%
현재 최저매각가는 17,030,000원입니다. 감정가 116,000,000원 대비 14.7% 수준입니다. 9회 유찰 시 13,624,000원, 10회 유찰 시 10,899,200원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 낮은 가격 자체는 눈에 띄지만, 상업용·사무실 성격의 물건은 매수 후 사용성·임대수요·재매각 가능성이 함께 검토되어야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰) | 14.7% | 17,030,000원 | 16,323,460원 | 283,676,540원 |
| 9회 유찰 시 | 11.7% | 13,624,000원 | 12,978,768원 | 287,021,232원 |
| 10회 유찰 시 | 9.4% | 10,899,200원 | 10,303,014원 | 289,696,986원 |
④ 예상배당표 (매각가 17,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 706,540원 |
| 1. 근저당 · 진안농업협동조합 | 300,000,000원 | 16,323,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 17,030,000원 기준, 집행비용 706,540원을 제외하면 근저당권자에게 16,323,460원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 283,676,540원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람전망대 북동측 인근입니다.
- 주위환경. 부근은 근린생활시설 등이 주를 이루는 미성숙 상가지대이며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일부는 사무실(스페이스코웍)로 이용 중이고 일부는 공실 상태입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 토지는 평지·사다리형이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측·남측·북동측·남서측으로 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 스페이스코웍 표기 부분과 본건 204호의 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 명도 비용. 사무실·공실 혼재 물건은 명도 협의와 원상회복 비용이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 확인. 상업용 집합건물은 공용관리비·장기 체납액 확인이 중요합니다.
- 환금성 확인. 8회 유찰 자체가 가격 매력과 저수요 신호를 동시에 의미합니다. 매수 후 임대·재매각 계획이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저다
이 물건은 감정가 대비 최저가가 14.7%까지 내려온 매우 낮은 가격대의 8회 유찰 물건입니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 점유자 정보에서 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 리스크가 남습니다. 결론은 명확합니다. 가격만 보면 관심권이지만, 입찰 전에는 204호 실제 점유·보증금·관리비·사용 가능성을 확인해야 합니다. 권리보다 현장 확인이 먼저인 상업용 집합건물입니다.