50,470,000원
전주지방법원 2025타경30470. 부안읍 봉덕리 ‘골든캐슬’ 2층 04호로, 외부에는 204호로 표시된 다세대·단지형연립주택입니다. 감정가는 103,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,470,000원까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 유한회사남해이며, 말소기준권리는 2015.07.24. 설정된 주식회사더블저축은행의 근저당권 88,400,000원입니다.
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 현재 남아 있는 임차권등기와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정됐고, 조사된 세 사람의 전입일 역시 2015.07.24.보다 늦습니다. 따라서 매각으로 후순위 권리는 소멸하고, 미배당 채권이 발생하더라도 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 인수 위험이 없다는 것과 명도가 쉽다는 것은 별개의 문제이므로, 실제 점유자와 퇴거 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30470 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 570-21 2층 04호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 오리정로 162-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형연립주택 · 철근콘크리트구조 5층 중 2층 |
| 면적 | 78.639㎡ |
| 호수 표기 | 제시목록 2층 04호 · 외부표기 2층 204호 |
| 소유자 | 유한회사남해 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더블저축은행 / 88,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2013년에 설정됐던 주식회사무등저축은행의 근저당권 2건과 가등기, 가처분, 가압류, 과거 경매개시결정은 2015년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 유한회사남해가 2015.07.24. 소유권을 취득하면서 같은 날 설정한 주식회사더블저축은행 근저당권이 현재 사건의 말소기준권리입니다.
이후 2020.02.26. 등기된 이양근의 주택임차권과 2025.10.23. 현재 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 예상 미배당액 39,238,460원과 후순위 임차권의 미배당 보증금은 매수인 인수액에 포함되지 않습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신광민 | 미상 | 2024.04.03 / 미상 | 미상 | 2026.01.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이관준 | 미상 | 2021.12.06 / 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이양근 | 2층04호 전유전부 | 2019.07.08 / 2019.07.12 | 50,000,000원 | 2020.02.26 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2015.07.24. 이후이므로 대항력이 없습니다. 특히 이양근은 보증금 50,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만, 임대차계약일 2015.08.19., 점유개시일 2015.08.27., 주민등록일 2019.07.08.로 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 임차권이 소멸합니다.
신광민과 이관준은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으나 전입 자체가 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 중복 신고를 제외할 필요 없이 실제 임차인은 3명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 1건
골든캐슬은 2013.07.31. 사용승인된 24세대 규모 단지입니다. 확인된 최근 거래는 2025.07. 전용 81.4㎡, 5층의 110,000,000원 거래 1건입니다. 대상 면적은 78.639㎡이며, 면적 매칭 표본으로 분류됐습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 81.4㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 110,000,000원 |
현재 최저매각가 50,470,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 110,000,000원의 45.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 50,470,000원으로 동일합니다. 확인된 거래와 비교하면 가격대는 낮지만, 거래 표본이 1건에 불과해 단지 전체 시세를 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사더블저축은행 | 88,400,000원 | 49,161,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,308,460원을 제외한 49,161,540원이 말소기준 근저당권에 배당되며, 근저당권의 미배당액은 39,238,460원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 후순위 임차권까지 배당될 재원이 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 39,238,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 54,106,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,730,300원 | 23,885,155원 | 64,514,845원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 주식회사더블저축은행의 미배당액은 증가하지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 개념이므로, 근저당권이 전액 배당되지 않는다는 이유만으로 낙찰자가 부족액을 떠안는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서림고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지로 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층으로, 위생·전기·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일단의 사다리형 평지이며 단지형연립주택용지로 이용 중입니다. 공시지가는 189,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 도로. 대상 단지 동측 도로를 통해 접근하며, 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없으나 내부 상태와 관리 상태는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 24세대 규모로 최근 확인 거래가 1건뿐이어서 대규모 단지보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 대면 확인. 신광민·이관준·이양근의 실제 거주 여부, 점유 범위, 퇴거 의사와 열쇠 인도 가능성을 확인하세요.
- 보증금·계약서 확인. 신광민과 이관준은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 제출 문건을 다시 대조하세요.
- 호수 동일성 확인. 제시목록은 2층 04호, 외부 표기는 2층 204호입니다. 현관·건축물대장·도면을 대조하세요.
- 내부 수선비 점검. 감정가 대비 할인율이 크더라도 누수·결로·마감재·난방·승강기와 공용부 상태에 따라 실제 비용이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 거래 110,000,000원은 1건뿐입니다. 인근 다세대·연립주택 거래와 매물 호가를 함께 확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부와 장기수선 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 배당표 변동. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 현장 가치
이 물건은 말소기준권리 이후에 임차권과 전입이 형성된 구조로, 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 실제 임차인 3명 모두 대항력이 없고 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 50,470,000원입니다. 최근 거래 110,000,000원과 비교하면 가격대는 낮지만, 거래 표본은 1건이고 단지는 24세대 규모입니다.
따라서 결론은 권리상 진입 가능, 현장 확인 전 가격 확신은 금물입니다. 점유자 3명의 실제 거주·퇴거 상황, 04호와 204호의 동일성, 내부 수선 상태와 지역 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리 인수 위험보다 명도와 물건 상태가 결과를 좌우하는 사건입니다.
