광주지방법원 2025타경32096. 광주 광산구 오선동 하남일반산업단지 내 지식산업센터케이비아이하남 제7층 제에이-713호입니다. 감정가 2.60억에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 116,480,000원, 감정가의 44.8%입니다. 권리분석의 출발점은 2021년 10월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 가압류, 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 정리되는 구조입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아닙니다. 감정 이용상태가 공장(지식산업센터)이고, 토지 용도지역도 일반공업지역입니다. 그래서 단순히 “감정가 대비 싸다”만으로 판단하면 부족합니다. 낙찰 후 실제 사용 가능성, 산업단지 내 수요, 관리비와 세금, 그리고 재매각 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32096 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 제7층 제에이-713호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(공장·지식산업센터) · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 소유자 | 엠투테크주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 116,480,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 274,961,117원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리형
임차인 없음. 이 사건에서 매수인이 보증금을 승계해야 하는 임차인 구조는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021년 10월 29일 중소기업은행 근저당권이며, 이후 기술보증기금 가압류, 중소기업중앙회 가압류, 서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단 압류와 광산구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
| 점유·임차 관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
② 가격 구조 — 싸진 것은 맞지만, 시세가 아니라 ‘실질취득 1.1648억’으로 판단
현재 최저가는 116,480,000원입니다. 감정가 260,000,000원 대비 44.8%까지 내려온 상태라 표면 할인율은 큽니다. 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득 기준도 현재 회차에서는 116,480,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 44.8% | 116,480,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 93,184,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 74,547,200원 | 0원 |
하지만 이 가격을 주거용 물건처럼 단순 비교하면 안 됩니다. 본건은 하남일반산업단지 내 공장(지식산업센터)이고, 주변도 중소규모 공장이 소재하는 산업단지지대입니다. 실사용자가 분명하지 않으면 환금성이 약해질 수 있으므로, 감정가 대비 할인보다 사용 목적과 재매각 가능성이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,430,720원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 324,000,000원 | 114,049,280원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 905,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업중앙회 | 42,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 51,745,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 채권자 총 청구 1,323,495,862원 중 114,049,280원만 배당되는 구조입니다. 미배당은 1,209,446,582원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 오선동 소재 하남일반산업단지 내에 위치합니다. 주위는 중소규모의 공장 등이 소재하는 산업단지지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상15층 건물 내 제7층 제에이-713호입니다. 외벽은 복합판넬·치장석·강화유리 마감 등으로 조사되었습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로에 주진출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 지방산업단지에 해당하고, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 토지 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용입니다. 실수요가 맞으면 가격 매력이 생길 수 있지만, 범용 주거물건보다 매수층이 좁습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실사용 가능성. 공장(지식산업센터) 용도로 실제 사용 가능한지, 사업자 요건과 업종 적합성을 먼저 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 광산구·국민건강보험공단 관련 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당 순위를 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비 체납. 지식산업센터는 공용관리비와 장기 체납분이 부담이 될 수 있으니 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 명도·점유. 임차인은 없으나 공장으로 이용 중인 물건입니다. 내부 점유 상태와 인도 절차를 현장 확인하세요.
- 환금성. 최저가가 감정가의 44.8%라도 재매각 수요가 제한적이면 보유기간이 길어질 수 있습니다. 낙찰가 상한은 실사용 가치 기준으로 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 세금·관리비·점유관계를 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건성은 신중”
이 사건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2021년 중소기업은행 근저당권이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 공장(지식산업센터)이라는 물건성입니다. 현재 최저가 116,480,000원은 감정가 대비 낮지만, 산업단지 내 실사용 수요와 관리비·세금·환금성 확인 없이 단순 할인율만 보고 입찰하기에는 위험합니다. 결론은 권리 합격, 용도·환금성은 현장 확인 후 보수적으로 접근입니다.