광주지방법원 2025타경32277. 광주광역시 남구 행암동 574, 제1동 1층 101호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 점포, 토지는 근린생활시설부지입니다. 소유자 박영희는 2015.04.07. 거래가액 400,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 광주중부신용협동조합이 채권최고액 364,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2014년 설정됐던 광주은행 근저당 2건은 2015.04.07. 이미 말소됐고, 2015.07.03. 설정된 장정아의 전세권도 2017.10.13. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후의 2018년 추가 근저당과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32277 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 행암동 574 제1동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 효우2로26번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 점포 · 근린생활시설부지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층건 내 1층 101호 · 사용승인일 2014.08.27. |
| 소유자 | 박영희 (2015.04.07. 매매 · 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 64,593,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권액 | 301,983,411원 |
| 매각기일 | 2026.05.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.04.07. 을구 4번 광주중부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 364,000,000원이고 채무자는 박영희입니다. 2018.06.08. 같은 조합이 설정한 채권최고액 30,000,000원의 추가 근저당과 2025.03.12. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현은 | 2024.01.30 | 2025.04.21 | 미상 | 2025.04.21 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현은은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일 2024.01.30.은 말소기준일 2015.04.07.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 배당자료상 매수인이 그 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당 여부는 매각물건명세서 등 원본 확인이 필요합니다.
③ 7회 유찰 — 싸다는 결론보다 수요를 봐야 한다
감정가는 352,000,000원, 현재 최저매각가는 64,593,000원입니다. 현재 회차 표시는 7회 유찰 · 감정가 18%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 51,674,400원(감정가 15%), 9회 유찰 시 41,339,520원(감정가 12%)입니다.
하지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 직접 비교할 근거가 없습니다. 더구나 감정평가상 1층 점포이고 이미 7회 유찰됐다는 사실은 단순한 할인율보다 응찰 수요와 환금성을 먼저 확인해야 한다는 신호입니다. 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,562,674원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 광주중부신용협동조합 | 364,000,000원 | 63,030,326원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 광주중부신용협동조합 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 394,000,000원, 현재 최저가 가정 총 배당액은 63,030,326원이며 미배당은 330,969,674원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효천LH아파트 2단지 서측 인근이며, 대규모 아파트단지를 배후로 판매시설·일반음식점·학원 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 도로망이 정비돼 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 점포이며, 토지는 사다리형의 근린생활시설부지입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 12미터 도로, 서측으로 보도블럭도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층건 내 1층 101호이며 일반 위생설비·화재경보설비·승강기설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 현은의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 배당순위·최우선변제 가능성 검토를 위해 원본 명세서와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 현장조사에서 폐문으로 임대여부를 확인하지 못했습니다. 실제 영업·점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 18%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 환금성 점검. 1층 점포가 7회 유찰된 사건이므로 주변 상가 공실, 임대료, 상권 유동, 실제 매매사례 확인이 핵심입니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 가정에서 채권 미배당이 330,969,674원이고 신청채권액 301,983,411원도 전액 충족되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 7회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리가 잘 된 편입니다. 2015.04.07. 광주중부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 현은도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 조심해야 합니다. 감정가 352,000,000원에서 7회 유찰돼 64,593,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 감정 이용상태가 점포이고 7회 유찰됐다는 시장 반응 자체가 핵심 정보입니다. 권리는 소멸형, 승부처는 상가 수요와 환금성. 이 물건은 할인율보다 실제 임대·공실·상권과 현장 점유 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
