광주지방법원 2025타경32309. 전남 화순군 도곡면 원화리 607의 토지와 숙박시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 6층 숙박시설(모텔)이고, 토지는 대 1,676.7㎡입니다. 일괄매각에 제시외 건물과 태양광발전설비가 포함되며, 지상에 있는 이동 가능한 관리사 1동은 매각에서 제외됩니다. 현재 모텔은 영업하고 있지 않고 일부를 주거용으로 이용 중입니다.
권리관계의 기준점은 2018.09.03. 설정된 남광주농업협동조합 근저당 571,200,000원입니다. 그 뒤 2024.05.27. 김유석 근저당 60,000,000원과 2025.03.14. 임의경매개시결정이 이어지며 모두 매각으로 소멸합니다. 과거의 압류·가압류·근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32309 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 도곡면 원화리 607 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 숙박시설(모텔) |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 |
| 토지 | 대 · 1,676.7㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김현준 |
| 감정가 / 최저가 | 1,539,961,700원 / 353,232,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 533,042,623원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
현재 소유권은 2018.09.03. 임의경매 매각으로 취득한 등기에서 이어집니다. 당시 명의는 차현준이었고 2024.05.27. 등기명의인 표시 변경으로 김현준이 확인됩니다. 같은 날인 2018.09.03. 남광주농업협동조합의 근저당 571,200,000원이 설정됐고 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2024.05.27. 김유석의 근저당 60,000,000원은 말소기준보다 뒤이고, 2025.03.14. 남광주농업협동조합의 임의경매개시결정 역시 뒤에 위치합니다. 따라서 등기상 이 두 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이형진 | 이용관계 알 수 없음 · 2020.11.12. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
이형진의 전입일은 2020.11.12.로 말소기준인 2018.09.03.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 특히 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금 규모와 실제 점유관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
③ 가격 해석 — 6회 유찰됐지만 ‘싸다’로 끝내면 안 된다
감정가는 1,539,961,700원이고 현재 최저매각가는 353,232,000원입니다. 현재 회차는 6회 유찰, 감정가 23% 구간입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 282,585,600원(감정가 18%), 8회 유찰 시 226,068,480원(감정가 15%)입니다.
하지만 이 물건은 일반 주거형 자산이 아니라 숙박시설(모텔)과 토지입니다. 감정평가상 도곡온천관광단지 내 상업지대로, 부근은 온천·숙박업소·상업나지가 혼재하고 상업지대의 성숙도는 낮은 편입니다. 더구나 현재 숙박시설은 영업하지 않고 일부를 주거용으로 이용 중입니다. 따라서 반복 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 환금성과 수익성을 높게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 353,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,745,248원 |
| 1. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 571,200,000원 | 347,486,752원 |
| 2. 근저당 · 김유석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 631,200,000원 중 347,486,752원이 배당되고 283,713,248원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡온천관광단지 내에 위치하고, 부근은 온천·숙박업소·상업나지가 혼재하는 상업지대이며 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 도곡온천단지에 이르는 지방도가 동측 인근으로 통과하고 단지 내 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 1,676.7㎡의 대지로 상업용 이용, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 197,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 관광지, 온천지구(도곡온천), 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 시설. 철근콘크리트조 6층 숙박시설로 일반적인 위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 태양광발전설비가 포함됩니다. 이동 가능한 관리사 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 현 이용. 숙박시설은 영업하고 있지 않으며 일부를 주거용으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이형진은 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 최우선변제 가능성까지 포함해 매각물건명세서와 점유현황을 다시 대조해야 합니다.
- 영업 중단 원인 확인. 모텔이 현재 영업하지 않는 이유와 재영업에 필요한 시설·인허가·수선 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일부 주거 이용 확인. 숙박시설 일부의 주거 이용 범위와 실제 점유자를 확인해 명도 범위를 파악해야 합니다.
- 제시외·태양광 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 태양광발전설비의 현황·작동 상태를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 관리사. 이동 가능한 관리사 1동은 매각 제외이므로 소유관계와 반출 문제를 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 반복 유찰을 단순 할인으로 보지 말고 자산의 수익성·수요·환금성 문제와 연결해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 사업성과 환금성이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.03. 남광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 김유석 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이형진도 2020.11.12. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 숙박시설의 사업성·현장 상태·환금성입니다. 감정가 1,539,961,700원에서 6회 유찰돼 353,232,000원까지 내려왔고 모텔은 영업하지 않으며 일부가 주거용으로 이용되고 있습니다. 도곡온천관광단지 내 입지와 1,676.7㎡ 토지, 태양광발전설비까지 함께 취득하는 구조이지만, 반복 유찰이 보여주는 시장의 부담도 분명합니다. 권리상 인수 0원은 장점, 6회 유찰된 비영업 모텔이라는 자산 특성은 핵심 위험. 이 사건은 할인율보다 실제 영업 재개 가능성과 출구전략을 먼저 검증해야 합니다.
