광주지방법원 2025타경32440. 광주 남구 월산동 1016-6 소재 건물과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 점포 및 주택(4층)이고, 매각물건명세서상 제시외 건물과 기계기구, 태양열설비 및 태양광설비, 2019.09.18. 설치된 엘리베이터 1기도 함께 포함됩니다. 공부상 4층은 사무실이나 현황은 주택으로 이용 중이라는 점이 이 물건의 성격을 잘 보여줍니다. 아파트형 단순 물건이 아니라 상가·주거가 섞인 복합 용도 물건입니다.
권리의 출발점은 1998.12.30. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 전입한 임차·점유자는 모두 그 뒤에 들어왔고, 전세권과 후순위 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 하지만 임대관계가 일부 보증금 미상으로 확인되어, 입찰 전에는 실제 점유·계약관계와 명도 가능성을 현장에서 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 월산동 1016-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 점포 및 주택(4층)으로 이용 중 |
| 소유자 | 김진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,573,449,500원 / 4,573,449,500원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한마음새마을금고 / 1,746,049,507원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 감정상 설비 | 위생·급배수설비, 도시가스 보일러 설비(4층), 승강기설비, 화재탐지설비 |
① 권리 흐름 — 기준은 오래됐고, 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 1998.12.30. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 확인되는 전세권, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 특히 임차·점유자 6건의 전입일이 모두 말소기준보다 뒤라 대항력 있는 임차인으로 인수되는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력 인수는 없지만 명도 확인은 필요
실제 임차·점유자로 확인되는 항목은 6건입니다. 보증금이 확인된 강미정의 전세금 100,000,000원은 배당표에 반영되어 있고, 나머지 일부는 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 전입일은 모두 말소기준권리 이후라 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 0원으로 보는 것이 일관됩니다.
| 임차·점유자 | 부분 / 용도 | 전입·금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 쿠쿠전자 주식회사, 구본학 | 1층좌측부분 | 전입 2024.02.02 · 월세 5,390,000원 · 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 강미정 (천지조명) | 2층 | 전입 2019.03.07 · 보증금 100,000,000원 · 월세 2,000,000원 | 대항력 없음 전세권 배당 승계 없음 |
| 지호밴 주식회사, 정규춘 | 알수없음 | 전입 2021.03.15 · 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 남궁예림 | 알수없음 | 전입 2022.07.13 · 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 이유람 | 알수없음 | 전입 2021.04.12 · 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김지영 | 알수없음 | 전입 2024.12.23 · 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 4,573,449,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 48,134,495원 |
| 을구 1(전 9)번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사엘지텔레콤 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 월산새마을금고 | 1,092,000,000원 | 1,092,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 염산새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 을구 8번 전세권 · 강미정 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 로또대부주식회사 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 로또대부주식회사 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 남광주농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 53,315,005원 |
| 을구 15번 근저당권 · 남광주농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 임철웅 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,356,000,000원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,164,000,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당권 · 임철웅 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 22번 근저당권 · 월산새마을금고 | 770,000,000원 | 0원 |
| 을구 23번 근저당권 · 한마음새마을금고 | 2,040,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 광주신용보증재단 | 22,260,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 시 총 채권액 12,384,260,958원 중 채권자 배당은 4,525,315,005원이고, 미배당은 7,858,945,953원입니다. 매수인 인수는 0원이나, 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 0원, 신청채권자 배당도 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 4,573,449,500원 | 4,525,315,005원 | 7,858,945,953원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,658,759,600원 | 3,619,772,004원 | 8,764,488,954원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,927,007,680원 | 2,895,337,603원 | 9,488,923,355원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 월산5동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 점포 및 주택(4층)으로 이용 중입니다. 4층은 공부상 사무실이나 현황은 주택입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 4층 건물입니다.
- 규제. 준주거지역, 시가지경관지구, 광로3류 접합, 소로2류 접합입니다.
- 포함 물건. 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계기구, 태양열설비와 태양광설비가 매각에 포함됩니다.
- 현황 차이. 1층 중 증축된 철골조 트러스지붕 사무소 13.5㎡는 현황상 멸실로 추정됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 대항력 있는 임차인 인수는 없으므로 현재 실질취득가는 4,573,449,500원입니다.
- 점유자 확인. 쿠쿠전자 주식회사·강미정·지호밴 주식회사·남궁예림·이유람·김지영 관련 점유와 실제 사용 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 계약. 일부 점유자는 보증금이 확인되지 않습니다. 인수는 0원으로 보더라도 명도 협의와 점유 이전 비용은 별도 검토가 필요합니다.
- 신청채권자 구조. 한마음새마을금고 청구액 1,746,049,507원 대비 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류의 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 포함 설비. 태양열설비, 태양광설비, 엘리베이터 1기 등 포함 범위와 실제 작동 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 4층 용도와 1층 13.5㎡ 멸실 추정 부분은 향후 이용계획과 임대수익 판단에 직접 영향을 줍니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리분석 결론은 분명합니다. 말소기준 이후 전입한 임차·점유자라 대항력 인수는 없고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리 인수보다 복합 용도·다수 점유·보증금 미상·후순위 신청채권자 구조에 있습니다. 현재 최저가 4,573,449,500원으로도 미배당이 7,858,945,953원이고, 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 권리 인수는 가볍지만, 현장 확인과 배당 구조는 무겁습니다. 낙찰 전에는 임대차 원계약, 점유 현황, 세금 압류, 포함 설비와 현황 차이를 모두 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 물건입니다.
