광주지방법원 2025타경32496. 광주 북구 일곡동 ‘일곡2차청솔아파트’ 202동 501호입니다. 이용상태는 아파트, 감정요항표상 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 제5층 501호입니다. 현재 최저가는 50,960,000원, 감정가 91,000,000원에서 2회 유찰된 가격입니다. 같은 청솔2차의 48.45㎡ 실거래 평균이 94,104,166원이므로 단순 가격표만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 권리의 초점은 따로 있습니다. 한미숙 명의의 주택임차권등기 105,000,000원입니다.
말소기준권리는 2000.09.02 접수된 주식회사한국주택은행 근저당권입니다. 한미숙의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2023.04.28로, 말소기준권리보다 뒤입니다. 그래서 임차인 표의 대항력 판단은 대항력 없음입니다. 그럼에도 매각물건명세서에는 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구가 있으므로, 이 물건은 권리 깨끗형이 아니라 문구 확인형으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32496 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 일곡동 850-4 일곡2차청솔아파트 제202동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 제5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사오픈더센트 (2021.10.15. 거래가 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐고, 임차권등기는 늦다
말소기준권리는 2000.09.02 근저당권입니다. 이후의 우리은행 근저당, 농협은행 근저당, 경매개시결정, 압류, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 정리되는 후순위 권리입니다. 특히 한미숙의 전입·점유개시·확정일자는 2023.04.28이므로 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 한미숙 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2023.04.28 / 2023.04.28 / 2025.01.24 | 105,000,000원 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
한미숙은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보입니다. 다만 배당표에서는 이 임차인에게 배당되는 금액이 표시되지 않고, 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 결론은 단순합니다. 인수액을 확정적으로 더하지 말되, 명세서의 인수 문구를 무시해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮고, 리스크 프리미엄은 필요하다
청솔2차 48.45㎡의 최근 실거래 12건은 85,000,000원~105,000,000원 범위에 있고, 평균은 94,104,166원입니다. 현재 최저가는 50,960,000원으로 실거래 평균의 54.2%입니다. 숫자만 보면 강한 할인 구간이지만, 권리 문구 확인 비용과 관리비 미납액을 감안해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.45㎡ | 7 | 101,000,000원 |
| 2026.04 | 48.45㎡ | 12 | 93,000,000원 |
| 2026.04 | 48.45㎡ | 7 | 90,250,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 12 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 9 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 14 | 94,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 13 | 97,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 15 | 91,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 48.45㎡ | 3 | 104,000,000원 |
| 평균 | 48.45㎡ | 12건 | 94,104,166원 |
④ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 10,150,400,000원 | 49,642,720원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 20,800,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 87,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 박지운 | 105,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 한미숙 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 총 채권액은 10,468,800,000원, 총 배당액은 49,642,720원, 미배당은 10,419,157,280원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 50,960,000원 | 49,642,720원 | 10,419,157,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 35,672,000원 | 34,629,904원 | 10,434,170,096원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 24,970,400원 | 24,120,933원 | 10,444,679,067원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 명세서의 임차권등기 인수 문구가 실제로 어떻게 처리되는지 확인되지 않으면, 낮은 최저가만 보고 응찰가를 올리는 전략은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 일곡동 소재 일곡중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 청솔2차, 총 488세대, 사용승인일 2000.08.31로 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공시지가 841,500원/㎡, 지목은 대입니다.
- 관리비. 관리비 2,098,420원 미납 상태로, 공용부분 1,502,730원, 전유부분 412,130원, 연체료 183,560원으로 구분됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 문구. 한미숙 보증금 105,000,000원에 대해 명세서상 인수 문구가 있으므로, 배당표상 인수 0원과 함께 원본 문구를 대조해야 합니다.
- 대항력 기준. 말소기준권리 2000.09.02, 전입·점유개시·확정일자 2023.04.28입니다. 날짜상 후순위라는 점이 핵심입니다.
- 배당 불능. 현재 최저가에서는 한국주택은행 근저당에도 49,642,720원만 배당되고 후순위 권리자는 배당 0원입니다.
- 관리비 확인. 미납 관리비 2,098,420원 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 평균 94,104,166원, 최고 105,000,000원, 최저 85,000,000원을 기준으로 권리 불확실성 할인폭을 별도로 반영해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “문구가 풀리는가”
이 물건은 가격표만 보면 매력적입니다. 최저가 50,960,000원은 최근 실거래 평균의 54.2%이고, 감정가의 56%입니다. 그러나 경매에서 싼 가격은 결론이 아니라 출발점입니다. 한미숙 임차권등기의 보증금은 105,000,000원이고, 매각물건명세서에는 미변제 잔액 인수 문구가 있습니다. 반면 날짜상 전입·확정일자는 말소기준권리보다 뒤이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 답은 “무조건 싸다”가 아니라 “명세서 문구를 원본으로 해소할 수 있으면 가격 메리트가 크고, 해소하지 못하면 보류”입니다.