광주지방법원 2025타경32526. 전남 나주시 금천면 석전리 빛가람코오롱하늘채 제127동 제지1층 제101호, 근린생활시설(소매점) 물건입니다. 등기상 소유자는 빛가람지역주택조합이고, 2023년 7월 10일 코오롱글로벌 주식회사의 가압류가 말소기준 역할을 합니다. 이후 2025년 4월 11일 같은 채권자의 강제경매개시결정이 들어왔고, 경매 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인은 없어 낙찰자가 떠안을 임대차 보증금은 0원입니다.
문제는 권리보다 물건성입니다. 이 구분건물은 감정평가상 근린생활시설이며, 현황은 공실입니다. 특히 지하주차장과 연계된 지하공간이고 환기 상태가 불량하며, 장기간 공실에 따른 누수 여부와 제반설비 하자 여부 확인이 필요합니다. 4회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 공실 상가의 임대 가능성·관리비·하자 비용을 확인하지 않으면 단순 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늩채 제127동 제지1층 제101호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(소매점) · 현 공실 |
| 소유자 | 빛가람지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 902,000,000원 / 323,277,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 코오롱글로벌주식회사 / 2,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차인은 없고, 말소 구조는 단순하다
임차인 없음. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 점유 임차인으로 인한 보증금 승계 이슈는 보이지 않습니다. 말소기준은 2023년 7월 10일 코오롱글로벌 주식회사의 가압류이며, 2025년 4월 11일 강제경매개시결정은 해당 가압류의 본압류로의 이행입니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조라 권리분석 자체의 난도는 높지 않습니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 구조가 아니므로, 이 사건의 실질취득액은 최저매각가 323,277,000원 + 인수 0원 기준으로 봅니다. 다만 현황이 공실이라는 점은 권리상 장점인 동시에, 상가 수익성 검증이 필요하다는 뜻입니다.
③ 가격 비교 — 아파트 실거래와 같은 선에서 보면 안 된다
빛가람코오롱하늘채의 최근 거래 표본은 12건, 평균 거래금액은 263,750,000원입니다. 그러나 이 표본은 전용 59.96㎡·60.0㎡·84.84㎡·85.0㎡의 거래이고, 본 물건은 근린생활시설입니다. 따라서 단순히 “최저가가 실거래보다 높다/낮다”로 판단하기보다, 현재 최저가 323,277,000원이 공실 지하 상가의 임대수익·하자비용을 감안해도 맞는지 따져야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 60.0㎡ | 8 | 213,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 20 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 13 | 307,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 9 | 315,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 9 | 227,500,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 19 | 225,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 9 | 282,500,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 263,750,000원 |
최근 실거래는 205,000,000원~315,000,000원 사이에 분포합니다. 현재 최저가는 이 평균의 122.6%로 표시되지만, 본 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린시설이므로 이 수치를 그대로 “고평가” 또는 “저평가”로 결론내리면 안 됩니다. 핵심은 지하 공실 상가가 323,277,000원 이상의 사용가치·임대가치를 만들 수 있는지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 323,277,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,325,878원 |
| 1. 가압류 · 코오롱글로벌 주식회사 | 7,800,000,000원 | 317,951,122원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 코오롱글로벌주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 채권자 배당 후에도 미배당 7,482,048,878원이 남습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천교차로 남서측 인근에 위치하고, 주위는 신도시 주변 농경지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정은 무난하고, 단지 출입도로 상태도 양호합니다.
- 용도·현황. 근린생활시설(소매점)로 현 공실 상태입니다. 지하주차장과 연계된 지하공간입니다.
- 하자 확인. 환기 상태가 불량하고 장기간 공실로 인한 누수 여부 및 제반설비 하자 여부 확인이 필요합니다.
- 규제·토지. 계획관리지역, 지구단위계획구역, 중로1류·중로2류 접합, 준보전산지, 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 환금성. 빛가람코오롱하늘채는 1,480세대, 사용승인일 2022.11.29의 단지이나, 본 물건은 주거용 아파트가 아니라 공실 근린시설입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 지하 공간의 실제 접근 동선, 환기, 누수 흔적, 천정 상태, 전기·수도·소방 등 제반설비 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 임대 가능성. 근린생활시설(소매점)로 실제 임차 수요가 있는지, 공실 기간을 감안한 임대료 산정이 필요합니다.
- 관리비 부담. 장기간 공실 구분상가는 체납 관리비와 공용부분 부담이 쟁점이 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 분양 관련 문의. 미분양 구분건물로 보인다는 탐문 내용이 있으므로, 상세내역은 해당 주택조합 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 감정가 대비 35.84%라는 숫자보다, 실질취득 323,277,000원에 수리비·공실비용·보유비용을 더한 총투입액으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”보다 “공실 지하 상가의 사용가치”가 본질
이 사건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원으로 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 그러나 4회 유찰된 이유를 단순히 “가격이 싸졌다”로만 해석하면 위험합니다. 본 물건은 지하주차장과 연계된 지하 근린생활시설이고, 현황은 공실이며, 환기 상태 불량과 누수·설비 하자 확인 필요성이 함께 제시되어 있습니다. 결론은 분명합니다. 권리는 합격, 물건성과 환금성은 보수적으로 검증. 323,277,000원이 싼지 비싼지는 현장 하자·임대수요·관리비를 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다.