광주지방법원 2025타경32606. 광주 서구 쌍촌동 ‘옐도라빌’ 제비동 2층 206호, 전용 59.71㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이고, 4층 건물 중 2층입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 36,400,000원까지 내려왔습니다. 표면상 가격은 최근 실거래 65,000,000원 대비 낮지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차권등기와 배당 구조입니다.
배당표는 현재 최저가 36,400,000원을 기준으로 작성되어 있습니다. 여기서는 집행비용 1,055,200원을 먼저 공제한 뒤, 박종인 보증금 30,000,000원이 전액 배당되고, 여수축산업협동조합 근저당에는 5,344,800원만 배당됩니다. 그래서 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 후속 회차로 가격이 더 내려가면 시나리오상 매수인 인수가 발생하는 구조이므로, “유찰될수록 무조건 안전해진다”는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32606 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 528-1 옐도라빌 제비동 제2층 제206호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.71㎡ · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 중 2층 |
| 소유자 | 이재호 (2014.06.10. 매매, 거래가액 48,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 36,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 65,352,053원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권을 구분해야 한다
말소기준권리는 2008.03.19. 여수축산업협동조합 근저당권으로 계산되어 있습니다. 이후의 경매개시결정, 가압류, 근저당, 압류, 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 임차권은 단순히 “등기 순위가 뒤라서 끝”으로만 볼 수 없습니다. 실제 대항력과 배당 결과가 중요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차권 2건, 현재 회차 인수 0원
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종인 | 건물의 전부 / 주거 (임차권등기) | 30,000,000원 | 2007.03.26 / 2007.03.26 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 광주광역시도시공사 | 건물 전부 / 주거 (임차권등기) | 50,000,000원 | 2015.12.22 / 2015.12.22 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
박종인은 전입일자와 확정일자가 2007.03.26이고, 보증금 30,000,000원에 대해 배당요구가 있는 임차권등기입니다. 현재 회차 배당표상 이 금액은 전액 배당됩니다. 반면 광주광역시도시공사는 전입일자 2015.12.22의 임차권등기이며, 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가 36,400,000원이고, 50,000,000원을 인수금으로 더해 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만, 권리 리스크 프리미엄을 요구한다
동일 면적대 최근 거래는 2024.10, 전용 59.71㎡, 3층, 65,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 36,400,000원으로 이 실거래의 56.0%입니다. 숫자만 놓고 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 15세대 규모의 다세대이고, 실거래 표본도 1건뿐이라 시세 확신도는 높게 잡기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 59.71㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 65,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 36,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,055,200원 |
| 1. 임차인 박종인 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 여수축산업협동조합 | 234,000,000원 | 5,344,800원 |
| 3. 근저당 · 주재윤 | 22,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 65,352,053원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 채권자 총 청구는 809,356,159원, 채권자 총 배당은 5,344,800원, 미배당은 804,011,359원입니다. 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 36,400,000원 | 5,344,800원 | 804,011,359원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 25,480,000원 | 0원 | 809,356,159원 | 5,378,640원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 17,836,000원 | 0원 | 809,356,159원 | 12,885,048원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 치평중학교 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택과 단독주택 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 중 2층 206호이며, 위생설비·급배수설비·도시가스 개별난방설비·화재경보설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 주거환경개선지구에 해당하며 공시지가는 582,100원/㎡입니다.
- 환금성. 엘도라도B는 15세대 규모, 사용승인일은 2006.06.20입니다. 최근 동일 면적 실거래는 1건으로 표본이 적어 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 실질취득 기준. 현재 회차 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 응찰 판단은 최저가 36,400,000원을 기준으로 하되, 임차권 원문을 반드시 대조하세요.
- 박종인 임차권. 대항력과 우선변제권이 있는 보증금 30,000,000원 임차권입니다. 현재 회차에서는 전액 배당으로 계산되어 있지만, 배당표 원문 확인이 필요합니다.
- 광주광역시도시공사 임차권. 대항력 없음으로 분류되어 현재 회차 인수금에 더하지 않습니다. 다만 명세서 문구와 말소 관련 보정서 내용은 입찰 전 확인 대상입니다.
- 국세·지방세 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사, 전입세대열람, 점유자 확인을 통해 실제 점유관계를 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 최근 거래 표본은 1건뿐입니다. 실거래 65,000,000원을 절대 시세로 단정하지 말고 층·상태·수리비를 반영해야 합니다.
맺으며 — “현재 회차는 인수 0, 하지만 쉬운 물건은 아니다”
이 물건의 결론은 명확합니다. 현재 회차 최저가 36,400,000원 기준으로는 매수인 인수 0원이고, 실거래 65,000,000원과 비교하면 가격 할인 폭도 있습니다. 그러나 임차권등기 2건, 국세·지방세 압류, 대규모 미배당, 소규모 다세대 환금성이라는 부담이 함께 있습니다. 특히 광주광역시도시공사 보증금 50,000,000원은 현재 회차 실질취득에 더하지 않지만, 명세서 문구와 말소 가능성은 반드시 확인해야 합니다. 가격은 매력권, 권리는 확인권. 입찰 전 원본 대조가 끝나야 비로소 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.