광주지방법원 2025타경32611. 전라남도 나주시 빛가람동 208-6, 빛가람로 745 소재 집합건물의 3층 305호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되지만, 등기문서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 따라서 주거용 아파트나 독립된 토지 전체를 매수하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

등기상 소유자는 주식회사에스비빛가람이며, 2020년 국의 압류가 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 이후 광주광역시와 나주시의 압류, 임의경매개시결정이 존재합니다. 한편 과거 설정된 광주개인택시신용협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되는데, 현재 경매 신청채권자는 같은 금융기관입니다. 기존 근저당권의 말소 경위와 현재 경매 신청채권의 권원은 반드시 별도로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류 3건과 이미 말소된 근저당

말소기준으로 지정된 권리는 2020.07.13 국의 압류입니다. 처분청은 광주세무서이며, 이후 광주광역시 압류와 나주시 압류가 설정되었습니다. 이들 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기상 압류권의 소멸과 실제 조세채권의 배당·체납관계 정리는 서로 다른 문제입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 14.68%, 그러나 시세 검증은 별개

이 물건은 8회 유찰되면서 감정가 184,000,000원에서 최저매각가 27,012,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 14.68%라는 수치만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 감정가와 현재 거래 가능한 시장가격은 동일하지 않습니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 최저매각가를 가정한 계산이며, 실제 낙찰가나 향후 경매 진행을 보장하지 않습니다.

근린생활시설은 주거용 부동산과 달리 공실 기간, 임대수요, 관리비, 사용 용도, 향후 매수자 확보가 가격을 크게 좌우합니다. 현재 확인 가능한 동일·유사 호실의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없으므로, 27,012,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 27,012,000원 가정)

현재 계산에 포함된 배당 항목은 집행비용과 소유자 잔여액입니다. 신청채권자의 청구금액은 100,207,079원이나, 이 계산에서 신청채권자에 대한 배당액은 0원으로 처리되어 있습니다. 이는 채권이 변제되었다는 뜻이 아니며, 세금과 실제 배당채권이 완전히 반영된 최종 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용은 매각가의 약 3.3%를 기준으로 한 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여 26,125,784원은 현재 계산상 값이며, 실제 배당 결과를 의미하지 않습니다.

④ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동 소재 빛가람동행정복지센터 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 관공서 등이 소재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물 중 3층 305호입니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 몰탈 마감, 바닥은 콘크리트 마감 등으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 이용되는 호실이며 현재 공실로 평가되어 있습니다. 실제 내부 상태와 영업·임대 활용 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 전체 필지는 1,056.5㎡이며 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형 상업용 건부지입니다. 이 면적은 개별 305호의 대지권 면적으로 확정된 값이 아닙니다.
• 도로. 남측으로 왕복 6~7차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며 동측은 보행자도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구 및 가축사육제한구역이 포함됩니다.
• 토지 공시지가. 2,643,000원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가로 305호의 실거래가격이나 단독 토지 취득가액을 뜻하지 않습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았으며 감정요항표의 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 상업용 공실이고 8회 유찰 이력이 있어 유동성 위험을 보수적으로 평가해야 합니다. 주변 상권의 실제 임대수요·공실률·매매 사례 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 사건상 대지 표시와 집합건물 305호·근린생활시설 이용상태의 관계를 확인하고, 실제 매각되는 건물 부분 및 대지권의 범위를 원본 서류로 대조하세요.
• 세금·압류 확인. 국, 광주광역시, 나주시의 압류와 관련한 체납액·법정기일·당해세·교부청구·배당 순위를 확인하세요.
• 근저당 말소 경위. 광주개인택시신용협동조합의 2014년 근저당권이 이미 말소된 표시와 2025년 임의경매 신청의 권원·청구금액을 비교하세요.
• 공매 이력 대조. 한국자산관리공사 관련 공매공고와 2021년 취소 이력을 확인하고, 별도의 공매 또는 처분 절차가 진행되는지 확인하세요.
• 공실 및 명도. 감정평가상 공실이지만 현재 점유·사용 현황을 현장에서 확인하고, 인도 및 시설 정리 과정에서 발생할 수 있는 비용을 점검하세요.
• 시세 조사. 인근 동일·유사 근린생활시설의 실거래 사례, 매물 호가, 임대료 및 공실 상황을 비교하세요. 감정가 대비 14.68%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 관리비·시설. 공용부분 체납관리비, 승강기 유지비, 관리단 운영현황, 내부 시설과 누수·설비 상태를 확인하세요.
• 실제 자금. 입찰보증금, 취득 관련 세금, 등기비용, 미납 관리비 및 정비비용을 별도로 산정하세요. 보증금액은 해당 매각기일의 공고를 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.11.03 매각기일의 진행 여부, 최저매각가 변경, 기일변경·취하 가능성 및 매각조건을 법원 공고로 확인하세요.
• 배당 원본 대조. 현재 계산상 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여 26,125,784원은 확정 배당이 아니므로 배당 관련 원본과 실제 청구채권 내역을 확인하세요.

맺으며 — “8회 유찰 ≠ 가격 검증 완료”

이 사건의 눈에 띄는 숫자는 8회 유찰과 최저매각가 27,012,000원입니다. 감정가 184,000,000원 대비 14.68%라는 점은 분명 큰 가격 하락입니다. 그러나 그 자체로 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.

권리 측면에서는 임차인 0명, 계산상 인수 0원이라는 긍정적 요소가 있지만, 국세·지방세 압류 3건, 과거 공매 이력, 등기상 이미 말소된 근저당과 현재 임의경매 신청 사이의 관계를 검증해야 합니다. 특히 신청채권자 배당이 계산상 0원인 상태에서 소유자에게 잔여대금이 발생하는 수치를 확정 배당처럼 받아들여서는 안 됩니다.

아울러 이 물건은 공실 근린생활시설로 평가되어 있으며, 사건상 대지 표시와 집합건물 등기상 표시도 명확히 대조할 필요가 있습니다. 반복 유찰 이력까지 고려하면 매수 후 임대·재매각의 불확실성이 큽니다.

결론은 권리·물건 표시 검증 우선, 가격 판단 보류입니다. 현재 최저가만 보고 접근할 것이 아니라 실제 매각 대상, 세금 및 배당 관계, 주변 상업용 부동산 시세와 공실 위험을 확인한 후에야 입찰의 경제성을 판단할 수 있습니다. 검증이 끝나지 않은 상태에서는 보수적인 접근이 적절합니다.