광주지방법원 2025타경32611. 나주시 빛가람동 208-6의 3층 305호로, 사건상 용도는 대지이고 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층이며 본건은 제3층 제305호입니다. 감정가 184,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 27,012,000원까지 낮아졌습니다.
권리 측면에서는 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 등기 흐름은 단순한 무권리 물건과는 다릅니다. 2020년 국세 압류를 시작으로 광주광역시·나주시 압류가 이어졌고, 한국자산관리공사의 공매공고도 있었다가 취소됐습니다. 또 2014년 광주개인택시신용협동조합의 근저당권은 등기 내역상 이미 말소된 것으로 표시되지만, 같은 조합이 2025년 임의경매 신청채권자로 등장하므로 입찰 전 경매신청 근거권리와 등기 말소 상태를 원문에서 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32611 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 208-6 3층305호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 · 제3층 제305호 |
| 소유자 | 주식회사에스비빛가람 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 27,012,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주개인택시신용협동조합 / 100,207,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 세금·공매 이력을 확인
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2020.07.13. 국의 압류이고, 이후 광주광역시·나주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 14.68%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 27,012,000원으로 감정가 184,000,000원의 14.68% 수준입니다. 9회 유찰 시 21,609,600원, 10회 유찰 시 17,287,680원으로 내려가는 시나리오도 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 14.68% | 27,012,000원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 11.74% | 21,609,600원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 9.40% | 17,287,680원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 8회 유찰됐다는 이유만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 오히려 반복 유찰은 근린생활시설 공실의 환금성·수요·가격 적정성을 별도로 검증하라는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 886,216원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,125,784원 |
현재 가정에서는 집행비용 886,216원과 소유자 잔여 26,125,784원으로 계산되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 신청채권자 청구액 100,207,079원이 존재하므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다. 주거용이 아니라 상업용 수요와 임대 가능성을 기준으로 접근해야 합니다.
- 입지. 빛가람동행정복지센터 동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설과 관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지 남측으로 왕복6~7차선, 북측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 동측은 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 1,056.5㎡이고 공시지가는 2,643,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 건물의 3층 305호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 채권 확인. 국세·광주광역시·나주시 압류의 세목과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당 순서를 점검하세요.
- 경매신청 근거권리 대조. 2014년 광주개인택시신용협동조합 근저당은 말소 표시가 있는 반면 같은 조합이 임의경매 신청채권자입니다. 경매신청 근거권리와 말소 상태를 원문에서 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있었다가 취소된 이력이 있으므로 현재 별도 공매 절차가 진행 중인지 확인하세요.
- 공실 비용 점검. 현재 근린생활시설 공실이므로 관리비·공용부분 비용과 즉시 임대 가능 여부를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 14.68%라는 숫자보다 인근 동종 근린생활시설의 실거래·임대료·공실률을 우선 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 8회 유찰 자체가 시장 수요가 약했음을 보여주는 신호일 수 있으므로 재매각 가능성과 임차수요를 보수적으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “14.68%까지 내려왔다”보다 “왜 8번 유찰됐나”가 중요하다
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 184,000,000원 대비 최저가 27,012,000원, 즉 14.68%입니다. 하지만 권리분석에서는 낮은 숫자 자체보다 그 배경을 봐야 합니다. 임차인 0명·매수인 인수 0원은 분명 긍정적이지만, 근린생활시설 공실이고 이미 8회 유찰됐으며 국세·지방세 압류 3건과 공매 이력까지 있습니다. 실거래 비교자료가 없기 때문에 현 최저가가 실제 시장가보다 낮다는 결론도 내릴 수 없습니다.
권리 인수는 낮지만, 가격·환금성 검증 난도는 높습니다. 이 사건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라 “실제 상업용 수요와 임대가치가 얼마인가”, 그리고 “세금·경매신청 근거권리를 원문에서 어떻게 확인할 것인가”가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
