광주지방법원 2025타경32611. 나주 빛가람동 208-6 건물 3층 305호입니다. 등기상 집합건물이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 말소기준은 2014년 9월 12일 접수된 광주개인택시신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 국세·광주광역시·나주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인 내역은 확인되지 않아, 현재 자료 기준 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
하지만 “최저가가 낮다”는 사실만으로 좋게 볼 수는 없습니다. 이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 최저가가 감정가의 18.4% 수준까지 내려왔습니다. 이는 권리상 인수 때문이라기보다, 공실 근린생활시설의 수요·임대·재매각 난도가 가격에 반영된 결과로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32611 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 208-6 3층305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사에스비빛가람 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 33,765,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주개인택시신용협동조합 / 100,207,079원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
임차인 없음. 현재 자료 기준 대항력 있는 임차인이나 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준인 광주개인택시신용협동조합 근저당권 이후의 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 포함되어 있어, 당해세에 해당하면 배당표에서 먼저 차감될 수 있습니다.
② 가격 구조 — 7회 유찰, 감정가의 18.4%
감정가 184,000,000원에서 현재 최저매각가는 33,765,000원입니다. 단순 할인율만 보면 매우 낮아 보입니다. 그러나 감정평가상 이용상태가 근린생활시설(공실)이고, 주위는 근린생활시설·관공서가 혼재한 지역입니다. 상가 물건은 주거용처럼 “싸면 바로 환금”되는 구조가 아니므로, 임대수요·관리비·공실기간을 따로 계산해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 18%) | 33,765,000원 | 32,757,230원 | 123,242,770원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 15%) | 27,012,000원 | 26,125,784원 | 129,874,216원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 12%) | 21,609,600원 | 20,820,627원 | 135,179,373원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 156,000,000원 중 예상배당은 32,757,230원이고, 미배당은 123,242,770원입니다. 미배당이 커도 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하므로 매수인이 이를 떠안는 구조는 아닙니다. 문제는 “왜 이렇게 유찰됐는가”입니다. 권리보다 공실 상가의 사용·임대·매각 가능성을 중심으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,007,770원 |
| 1. 근저당 · 광주개인택시신용협동조합 | 156,000,000원 | 32,757,230원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 33,765,000원을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부, 최우선변제, 실제 집행비용에 따라 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람동행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설과 관공서 등이 소재한 환경입니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설(공실)입니다. 낙찰 후 실제 사용 또는 임대까지의 공실기간과 내부 상태 확인이 핵심입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제3층 제305호입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구에 포함되며, 남측 왕복6~7차선, 북측 왕복2차선 도로와 접하고 동측으로 보행자도로에 접합니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 원본 확인. 국세·광주광역시·나주시 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당 차감 가능성을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 공매공고 부기등기가 있었고 말소 이력도 있으므로, 한국자산관리공사 공매와 진행이 겹치는지 확인하세요.
- 공실 비용 계산. 근린생활시설 공실이므로 임대 전까지의 관리비, 내부 보수비, 공실기간을 낙찰가에 더해 실질 수익률을 산정해야 합니다.
- 용도 확인. 헤더상 대지로 보일 수 있으나, 감정 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 아파트처럼 주거 실수요 기준으로 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·배당 추정·감정요항 기준입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저다
이 물건은 7회 유찰로 최저가가 33,765,000원까지 낮아졌습니다. 권리상 임차인 인수는 없고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리됩니다. 그럼에도 결론은 신중해야 합니다. 감정 이용상태가 근린생활시설(공실)이고, 국세·지방세 압류 확인이 남아 있으며, 공실 상가는 임대와 환금성이 수익을 좌우합니다. 권리는 단순, 가격은 낮음, 그러나 사용·임대·세금 확인 전까지는 공격적 입찰 금지. 이 물건의 승부처는 낙찰가보다 “낙찰 후 바로 돈이 되는가”입니다.