광주지방법원 2025타경32713. 전남 나주시 빛가람동 빛프라자주건축물제1동 3층 305호입니다. 사건 용도표시는 대지이고, 감정평가상 현재 학원(심리상담센터)으로 이용 중입니다. 소유자 최규덕은 2016.05.16 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 187,860,000원입니다. 같은 날 설정된 광주농업협동조합 근저당권 144,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다.
등기상 그 이후 국 압류, 삼성카드·현대캐피탈·창평농업협동조합 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 임차인은 1명 확인되나 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 현재 분석상 낙찰자가 승계할 보증금은 없습니다. 권리보다 더 큰 판단 포인트는 6회 유찰이 누적된 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32713 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 208-5 빛프라자주건축물제1동 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 제3층 제305호 · 학원(심리상담센터)으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 3층 건 중 제3층 제305호 |
| 소유자 | 최규덕 (2016.05.16 소유권이전 · 거래가액 187,860,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 46,335,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 85,921,192원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인도 대항력 없음
과거 주식회사광주은행 근저당권은 2014.10.31 설정됐지만 2016.05.03 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2016.05.16 광주농업협동조합 근저당권입니다. 임차인 최상열의 전입·확정일자 2017.03.14는 그보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 이후 국 압류와 카드사·캐피탈·농협 가압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최상열 | 305호 | 2017.03.14 / 2017.03.14 | 5,000,000원 / 385,000원 | 2025.06.02 | 대항력 없음 | 순위 확인 필요 | 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리 2016.05.16보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.06.02 접수됐으며, 우선변제의 구체적 순위와 최우선변제 해당 여부는 입찰 전 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 22.94%까지 내려온 6회 유찰
현재 최저매각가는 46,335,000원으로 감정가 202,000,000원의 22.94% 수준입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에서는 확인 가능한 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 오히려 6회 연속 유찰됐다는 사실 자체를 가격 적정성과 수요를 다시 점검해야 하는 신호로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 46,335,000원 | 22.94% | 161,904,804원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 37,068,000원 | 18.35% | 171,004,998원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 29,654,400원 | 14.68% | 178,285,153원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 46,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,234,030원 |
| 2. 근저당 · 광주농업협동조합 | 144,000,000원 | 45,100,970원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,434,263원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 18,645,406원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 창평농업협동조합 | 31,926,105원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,234,030원을 제외한 45,100,970원이 광주농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 전체 채권자 미배당액은 161,904,804원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 행정복지센터 동측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·집합상가·오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 제3층 제305호는 학원(심리상담센터)으로 이용 중입니다. 일반적인 급·배수, 위생, 전기, 승강기, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 소재 토지는 1,119.4㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다.
- 도로·지가. 남측과 북측으로 아스팔트포장도로에 접하고, 대로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,643,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 대조. 감정가 대비 22.94%라는 할인율보다 실제 매매 가능한 가격을 우선 확인해야 합니다. 6회 유찰의 원인이 가격인지 수요인지 함께 점검할 필요가 있습니다.
- 임차인 배당순위. 최상열은 대항력은 없지만 보증금 5,000,000원, 확정일자 2017.03.14, 배당요구 2025.06.02가 확인됩니다. 우선변제·최우선변제 순위는 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유 현황. 현황상 학원(심리상담센터) 이용 중이고 임차인 점유 신고가 있으므로 실제 인도 대상과 사용 상태를 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
- 공매 관련 이력. 2025.08.01 공매대행통지서가 접수됐으나 2026.05.21 기준 등기사항전부증명서에는 공매공고가 없습니다. 입찰 직전 공매 진행 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.05.16 광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입·확정일자는 2017.03.14로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸하고, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 감정가 202,000,000원이 6회 유찰 끝에 46,335,000원까지 낮아졌지만, 최근 실거래와 직접 비교할 기준이 확인되지 않는 상태에서 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석하면 안 됩니다. 권리상 진입장벽은 낮지만, 6회 유찰된 학원 이용 집합건물의 실제 거래가격과 환금성을 검증한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
