광주지방법원 2025타경32844. 광주 서구 쌍촌동 상무모아미래도레이크 제8층 제838호입니다. 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 132,000,000원, 3회 유찰 후 최저매각가는 59,136,000원입니다. 말소기준은 2024.05.13 곡성군산림조합 근저당권이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 장점은 단순합니다. 임차인 신고가 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반대로 약점도 뚜렷합니다. 최저가가 크게 낮아진 이유는 권리 인수보다 채권 회수 불능과 환금성 불확실성 쪽에 가깝습니다. 최저가 5,913만원을 기준으로도 전체 채권액 482,972,735원 중 예상 배당은 57,671,552원에 그쳐 미배당이 425,301,183원 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32844 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 971-12 상무모아미래도레이크 제8층 제838호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 최태식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 59,136,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 곡성군 산림조합 / 67,126,093원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않고, 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준인 곡성군산림조합 근저당권 이후 김영란 근저당권, 전남신용보증재단·제이비우리캐피탈주식회사·소상공인시장진흥공단·곡성군산림조합·김명란의 가압류, 곡성군·국·국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 회차별 가격 — 싸졌지만 ‘싼 이유’가 있다
현재 최저가는 감정가의 44.8%입니다. 다음 회차로 내려가면 47,308,800원, 그 다음은 37,847,040원입니다. 인수액은 어느 회차에서도 0원으로 계산되지만, 유찰이 누적될수록 채권 미회수 폭은 더 커집니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 59,136,000원 | 57,671,552원 | 425,301,183원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 47,308,800원 | 46,057,242원 | 436,915,493원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 37,847,040원 | 36,765,793원 | 446,206,942원 |
신청채권자의 청구액은 67,126,093원입니다. 현재 회차 기준 신청채권자 예상 배당은 57,671,552원으로, 신청채권자도 전액 회수되지 않는 구조입니다. 후순위 근저당과 가압류권자들은 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,464,448원 |
| 1. 근저당 · 곡성군산림조합 | 77,000,000원 | 57,671,552원 |
| 2. 근저당 · 김영란 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 48,580,180원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 50,720,896원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,773,066원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 곡성군산림조합 | 31,898,593원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김명란 | 4,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 차감 후 선순위 근저당 일부만 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 운천역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고, 남측 상무대로와 서측 운천로가 통과해 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 물건종류 표시는 근린시설이므로 입찰 전 실제 용도와 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 25층 건물 중 제8층 제838호이며, 위생설비·급배수설비·옥내소화전설비·승강기설비·개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역에 포함 또는 저촉되며, 남측 광대로와 북측·동측 소로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수보다 용도 확인. 임차인 인수는 없지만, 근린시설 표시와 업무시설(오피스텔) 이용상태가 함께 확인됩니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세·건강보험 관련 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 대출 가능성. 업무시설·근린시설 성격의 물건은 금융기관별 취급 기준이 달라질 수 있으니 입찰 전 대출 가능 금액을 먼저 확인하세요.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 현장 확인. 노선상가지대 입지인 만큼 실제 공실 여부, 층별 수요, 임대 가능성, 출입 동선과 주차 편의성을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”만으로는 부족하다
이 사건은 권리만 보면 매수인 인수 0원으로 단순합니다. 말소기준은 2024.05.13 곡성군산림조합 근저당이고, 그 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 그러나 현재 최저가 59,136,000원에서도 신청채권자 청구액 67,126,093원을 전액 채우지 못하고, 전체 미배당은 425,301,183원입니다. 세 번 유찰된 가격에는 이유가 있습니다. 권리는 합격, 용도·환금성은 보수적으로 재검토. 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실제 사용가치와 재매각 가능성입니다.
