광주지방법원 2025타경32851. 광주 서구 마륵동 542 소재 물건입니다. 등기상 소유자는 농업회사법인유한회사비엔에프이고, 말소기준은 2022.03.31 접수된 중소기업은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 경매개시결정, 가압류, 압류, 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역은 없고, 현황도 공실로 기재되어 매수인이 별도로 떠안을 보증금 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트처럼 단순히 “최저가가 내려왔으니 싸다”고 볼 성격이 아닙니다. 1층 창고, 2층 소매점, 3층 사무실로 이용예정이었으나 현재는 공실입니다. 토지는 제1종일반주거지역이고, 비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제한도 함께 확인됩니다. 따라서 입찰 판단은 권리보다 공실 건물을 실제로 어떻게 쓰거나 임대할 수 있는지에 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32851 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 마륵동 542 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 1층 창고, 2층 소매점, 3층 사무실 예정 · 현황 공실 |
| 토지 | 대 · 324.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 평스라브지붕 3층 · 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기설비 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사비엔에프 |
| 감정가 / 최저가 | 1,444,506,200원 / 808,924,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,050,875,326원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건의 현황은 공실이고, 임차보증금 인수 구조는 보이지 않습니다. 말소기준인 2022.03.31 중소기업은행 근저당 이후의 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리상 매수인 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
② 현재 가격 — 감정가 56%, 그래도 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 808,924,000원으로 감정가 1,444,506,200원의 56% 수준입니다. 두 차례 유찰로 숫자상 할인 폭은 커졌습니다. 그러나 실거래 비교 자료가 있는 주거용 물건과 달리, 이 물건은 공실 근린·창고 성격이므로 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 56% | 808,924,000원 | 1,530,179,057원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 566,246,800원 | 1,770,429,485원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 396,372,760원 | 1,938,590,276원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당은 커집니다. 이는 매수인이 떠안는 돈이 늘어난다는 뜻은 아니나, 시장이 담보가치와 환금성을 보수적으로 본다는 신호로 해석할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 808,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,489,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 798,434,760원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 | 59,537,939원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,609,433원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 51,153,463원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 542,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 49,312,982원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 2,328,613,817원 중 798,434,760원 배당, 미배당은 1,530,179,057원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 절차에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 마륵동 소재 “마륵마을” 내에 위치하며, 주변은 주택·상가·아파트가 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 시내버스승강장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 1층 창고, 2층 소매점, 3층 사무실로 이용예정이었으나 현황은 공실입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역입니다. 공시지가는 977,600원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 평스라브지붕 3층 건물로, 치장벽돌 노출쌓기 및 징크판넬 마감, 강화유리창 구조입니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항 없음, 공부와의 차이 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 임차인 인수는 없지만, 실제 공실 상태·내부 마감·시설 작동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 제1종 근린생활시설과 건축물대장상 창고·소매점·사무소 용도 차이를 확인하고, 원하는 사용 목적에 맞는지 검토하세요.
- 비행안전·소음대책구역. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역이 포함되어 있어 증축·용도활용·임차 수요에 미치는 영향을 확인하세요.
- 후순위 미배당. 후순위 채권 대부분은 배당을 받지 못하지만, 매수인 인수로 넘어오는 구조는 아닙니다. 다만 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 관리·유지비. 승강기설비·소화전설비가 있는 3층 건물이므로 공실 기간 중 관리비용과 보수비용을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원” 다음은 사용가치다
이 물건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리 안전성이 곧 투자 매력으로 이어지지는 않습니다. 현황 공실, 창고·소매점·사무소 용도, 제1종일반주거지역 및 비행안전·소음대책구역이라는 조건을 감안하면, 입찰 전 핵심 질문은 하나입니다. “이 건물을 내가 실제로 어떻게 쓰거나 누구에게 임대할 수 있는가.” 그 답이 명확할 때만 현재 최저가 808,924,000원이 의미를 갖습니다.