광주지방법원 2025타경33016. 나주 빛가람동 골드프라자 제1동 1층 107호입니다. 감정평가상 1층 107·108·109·110호는 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 이용 중이고, 대상지는 빛가람초교 동북측 인근 상가지대에 위치합니다. 감정가는 178,000,000원, 현재 최저매각가는 3회 유찰 후 79,744,000원입니다. 가격은 많이 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”보다 누가 어떻게 점유하고 있는지입니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 전입신고일·보증금이 미상인 점유가 있어 대항력을 단정할 수 없는 부분이 남습니다. 특히 문명진은 107호·108호, 사무실 사용으로 표시되어 이 물건 107호와 직접 겹칩니다. 이 부분은 입찰 전 최우선 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 지분 포함 집합건물 · 1층 근린생활시설(점포 또는 사무실) |
| 소유자 | 김장일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 79,744,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주웨슬리신용협동조합 / 575,250,697원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 토지 여건 | 준주거지역 · 지목 대 · 상업용 · 토지면적 755.0㎡ · 공시지가 1,645,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 배당은 선순위에서 거의 소진
권리 흐름은 2015.11.20 김장일 소유권보존과 같은 날 접수된 산포농업협동조합 근저당권에서 출발합니다. 산출상 말소기준은 이 근저당권으로 잡혀 있고, 이후 광주웨슬리신용협동조합 근저당, 월드에셋대부주식회사 근저당, 기술보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력 단정 금지
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없습니다. 다만 실제 점유·전입 신고는 여러 건이고, 보증금이 확인된 항목은 이정민 12,000,000원 / 월 500,000원 1건입니다. 그 외 다수는 보증금이 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준 이후인 항목은 대항력 없음으로 정리되지만, 전입신고일 미상인 점유는 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 점유자 | 사용 / 부분 | 전입 등재 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명진 | 사무실 · 107호,108호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박수인 | 알수없음 | 2024.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 씨씨텍,주명희 | 알수없음 | 2022.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 두경산업,이수혁 | 알수없음 | 2024.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유한회사 금풍개발,김민재 | 알수없음 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김제식 | 알수없음 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장소연 | 알수없음 | 2020.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 농업회사법인 유한회사 금풍,장용운 | 알수없음 | 2020.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이정민 | 501호 | 2023.06.12 | 12,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 현황조사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 79,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,835,392원 |
| 1. 근저당 · 산포농업협동조합 | 1,600,000,000원 | 77,908,608원 |
| 2. 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 월드에셋대부주식회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 127,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 3,476,500,000원 중 77,908,608원만 배당되고, 채권 미배당은 3,398,591,392원입니다. 신청채권자 광주웨슬리신용협동조합의 청구액은 575,250,697원이나, 현재 회차 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 산출됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람초교 동북측 인근 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 통행은 자유롭고, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 107·108·109·110호는 근린생활시설(점포 또는 사무실), 5층 501호는 근린생활시설(학원)로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 지하1층 건물이며 공동위생시설, 소방설비, 엘리베이터 등이 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 상업용, 평지 정방형 토지이며 대로3류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 문명진 점유 확인. 107호·108호 사무실 사용으로 표시되어 본건 107호와 겹칩니다. 실제 임대차계약, 점유 범위, 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 주거 점유 표시 확인. 현황조사상 주거 점유가 함께 표시됩니다. 근린생활시설과 주거 점유가 섞여 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 신청채권자 배당 0원 구조. 현재 회차에서는 선순위 배당으로 매각대금이 소진됩니다. 취하·변경 가능성에 대비해 매각기일 전 사건 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 상가 물건은 임대 가능 업종·공실·관리비·권리금 기대가 수익성을 좌우합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 권리·점유·배당 내용을 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸졌다”보다 “비워 받을 수 있나”
이 물건은 최저가가 79,744,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 할인된 사건입니다. 그러나 대상은 1층 근린생활시설이고, 문명진의 107호·108호 사무실 사용, 전입·보증금 미상 점유, 주거 점유 표시가 함께 존재합니다. 배당표상 인수액은 0원이지만, 점유 확인 없는 0원은 안전한 0원이 아닙니다.
결론은 보수적입니다. 권리 산출은 매수인 인수 0원, 가격은 감정가 대비 44.8%까지 내려온 상태. 하지만 실전 리스크는 명도와 점유에 있습니다. 이 사건은 가격형 물건이라기보다 점유 확인형 상가 물건입니다. 입찰 전 확인이 끝나지 않으면, 낮은 최저가가 오히려 리스크를 가리는 숫자가 될 수 있습니다.