광주지방법원 2025타경33016. 나주 빛가람동 골드프라자 1동 1층 108호, 이용상태는 근린생활시설(점포 또는 사무실)입니다. 감정가는 180,000,000원이고, 3회 유찰 후 최저매각가는 80,640,000원입니다. 겉으로는 감정가의 44.8%라 싸 보이지만, 상가·사무실 물건은 주거용 아파트처럼 “낮은 최저가 = 안전마진”으로 단순화하면 안 됩니다. 특히 이 사건은 복수 점유자와 보증금 미상 내역이 있어 권리 확인 비용이 가격 메리트를 잠식할 수 있습니다.
말소기준은 2015년 11월 20일 산포농업협동조합 근저당권으로 정리됩니다. 그 이후의 근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당표상 선순위 채권만 일부 배당되고, 전체 채권 미배당액이 3,397,711,520원으로 남습니다. 권리는 말소되더라도, 점유·명도와 영업장 사용관계 확인이 실제 입찰 난도를 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 1층108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설(점포 또는 사무실) |
| 소유자 | 김장일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 80,640,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주웨슬리신용협동조합 / 575,250,697원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 배당은 부족하다
기준권리 이후의 등기상 부담은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 최저가 80,640,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,851,520원을 제외하면 산포농업협동조합에 78,788,480원만 배당되고, 나머지 근저당권자·가압류권자는 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다. 이처럼 채권관계가 두텁고 미배당이 큰 사건은 낙찰 이후 이해관계자 대응과 점유 확인이 더 중요해집니다.
② 임차인·점유자 — 확정 0원이 아니라 ‘미상 리스크’
조사된 임차인·점유자는 10건입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없으므로 표면상 점유관계는 모두 별도로 확인해야 합니다. 알려진 전입일이 말소기준 이후인 점유자는 대항력이 없는 방향으로 보이지만, 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
| 성명 / 표시 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명진 | 107호,108호 | 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박수인 | 미상 | 알수없음 | 2024.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 씨씨텍,주명희 | 미상 | 알수없음 | 2022.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 두경산업,이수혁 | 미상 | 알수없음 | 2024.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유한회사 금풍개발,김민재 | 미상 | 알수없음 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김제식 | 미상 | 알수없음 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장소연 | 미상 | 알수없음 | 2020.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 농업회사법인 유한회사 금풍,장용운 | 미상 | 알수없음 | 2020.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이정민 | 501호 | 미상 | 2023.06.12 | 12,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 | 미상 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 80,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,851,520원 |
| 1. 근저당 · 산포농업협동조합 | 1,600,000,000원 | 78,788,480원 |
| 2. 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 월드에셋대부주식회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 127,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,476,500,000원 중 채권자 배당은 78,788,480원, 미배당은 3,397,711,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오 — 더 싸져도 리스크는 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 만족 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 44.8% | 80,640,000원 | 78,788,480원 | 3,397,711,520원 | 불충족 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 64,512,000원 | 62,950,784원 | 3,413,549,216원 | 불충족 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 51,609,600원 | 50,280,627원 | 3,426,219,373원 | 불충족 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람초교 동북측 인근의 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 통행은 자유롭고, 대중교통 사정은 보통입니다. 진입로 사정도 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층·지하 1층 건물로 외벽은 석재·드라이코트, 내부는 인테리어필름·데코타일 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 공동위생시설, 소방설비, 스프링클러, 옥내소화전, 엘리베이터가 확인됩니다.
- 토지. 준주거지역, 상업용 평탄지, 정방형, 토지면적 755.0㎡, 공시지가 1,645,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역, 지구단위계획구역 등이 표시됩니다.
- 공부상 특이점. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 108호 실제 점유 확인. 문명진의 점유 부분이 107호,108호로 표시되어 있어 108호 단독 점유인지, 인접 호실과 일체 사용인지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 전입신고일·보증금 미상 점유자는 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대차계약서와 사업자등록·전입 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 명도 난도 반영. 사무실·점포 사용 중인 근린생활시설은 영업장 이전, 집기, 간판, 원상회복 협의가 명도 비용으로 이어질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 집합건물 상가는 공용부분 관리비가 문제가 될 수 있으므로 관리주체에 미납액을 확인해야 합니다.
- 배당부족 사건의 이해관계자. 현재 가정상 소유자 교부금 0원, 미배당 3,397,711,520원입니다. 낙찰 후 협의가 매끄럽지 않을 수 있습니다.
- 가격 상한. 최저가 80,640,000원에 보증금·명도·관리비 변수를 더한 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “확인할 게 많다”
이 사건의 표면 숫자는 매력적입니다. 감정가 180,000,000원짜리가 3회 유찰되어 80,640,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 확정 인수액은 0원으로 계산되지만, 임차인·점유자 조사 내역이 10건이고 그중 대항력 가능·미상 2건이 남아 있습니다. 특히 보증금 미상 점유자는 실질취득액을 흔드는 핵심 변수입니다. 따라서 이 물건은 “저가 매수형”이 아니라 원본 확인 후 제한적으로 접근할 D등급 리스크형 상가로 보는 편이 안전합니다.