광주지방법원 2025타경33016. 나주 빛가람동 골드프라자 제1동 1층 109호입니다. 감정 이용상태는 1층 107·108·109·110호가 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 표시되어 있고, 토지는 준주거지역의 상업용 건물부지입니다. 아파트처럼 “최저가가 낮으니 바로 싸다”로 접근할 물건이 아닙니다. 상가는 점유자, 임대차, 공실, 관리비, 실제 영업 가능성이 곧 가격입니다.
권리만 보면 배당 추정상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 조사상 여러 점유·전입 정보가 섞여 있고, 일부는 대상 호수와 다른 107호·108호·501호로 표시됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순히 80,640,000원이라는 최저가가 아니라, 109호의 실제 점유 상태를 현장에서 특정할 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 1층109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(점포 또는 사무실) · 상업용 건물부지 |
| 토지 현황 | 대지 755.0㎡ · 준주거지역 · 공시지가 1,645,000원/㎡ · 평지·정방형·광대소각 |
| 소유자 | 김장일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 80,640,000원 (3회 유찰, 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주웨슬리신용협동조합 / 575,250,697원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 배당은 부족하지만 인수는 0원 추정
배당 추정은 선순위 산포농업협동조합 근저당권 1,600,000,000원이 매각대금 대부분을 흡수하는 구조입니다. 현재 최저가 80,640,000원에서는 집행비용 1,851,520원을 뺀 78,788,480원만 선순위 근저당에 배당되고, 나머지 채권은 대부분 미배당입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 109호 점유자를 특정해야 한다
조사상 점유·전입 정보는 10건입니다. 보증기관이 보증금을 대위·승계한 중복 신고는 보이지 않아, 조사상 점유자는 그대로 10건으로 봅니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않는 항목이 많고, 107호·108호·501호처럼 대상 109호와 다른 호수 표시도 있어 현장 확인 난도가 높습니다.
| 성명 / 표시 | 사용 | 전입·점유일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명진 107호, 108호 | 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수인 | 알수없음 | 2024.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 씨씨텍, 주명희 | 알수없음 | 2022.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 두경산업, 이수혁 | 알수없음 | 2024.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 금풍개발, 김민재 | 알수없음 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김제식 | 알수없음 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소연 | 알수없음 | 2020.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 유한회사 금풍, 장용운 | 알수없음 | 2020.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정민 501호 | - | 2023.06.12 | 12,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 회사법인 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 80,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,851,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 산포농업협동조합 | 1,600,000,000원 | 78,788,480원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 월드에셋대부주식회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 127,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 3,476,500,000원 중 78,788,480원만 배당되고, 미배당은 3,397,711,520원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 배당 부족은 채권자 손실이지 곧바로 매수인 인수금이 되는 구조는 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 건 가격, 커지는 건 미배당
| 회차 | 매각가 | 실질취득 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 80,640,000원 | 80,640,000원 | 78,788,480원 | 3,397,711,520원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 64,512,000원 | 64,512,000원 | 62,950,784원 | 3,413,549,216원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 51,609,600원 | 51,609,600원 | 50,280,627원 | 3,426,219,373원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람초교 동북측 인근 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 통행은 자유롭고, 대중교통 사정은 보통입니다. 진입로 사정도 무난한 것으로 표시됩니다.
- 용도. 1층 107·108·109·110호는 근린생활시설(점포 또는 사무실), 5층 501호는 근린생활시설(학원)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층·지하1층 건물이며 공동위생시설, 소방설비, 엘리베이터가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 등에 포함되고 대로3류·중로2류·노외주차장에 접합니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다. 임대 관계는 현장에서 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 109호 점유자 특정. 조사상 107호·108호·501호 표기가 함께 보입니다. 대상 호실 출입문, 간판, 실제 사용자를 직접 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능성을 단정하지 말고 임대차계약서와 사업자등록 여부를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 산포농업협동조합 근저당과 그 말소등기가 함께 보이므로, 말소기준과 배당순위는 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 상가 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 명도·사용개시에 바로 영향을 줄 수 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 동일 평형 아파트처럼 표준화된 매수층이 아닙니다. 공실 기간, 임대료 수준, 업종 제한, 실제 영업 가능성을 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정자료의 수치를 바탕으로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “44.8%”보다 중요한 것은 점유와 상가성
이 물건은 숫자만 보면 감정가 180,000,000원에서 최저가 80,640,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순히 “많이 싸졌다”가 아닙니다. 배당 추정상 인수는 0원이지만, 조사상 점유·전입 10건, 대항력 가능·미상 2건, 다른 호수 표시가 섞인 임대차 정보가 남아 있습니다. 여기에 근린생활시설 특유의 공실·명도·환금성까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 0원 추정, 실무상 현장확인 필수인 상가 물건입니다.