광주지방법원 2025타경33016. 전남 나주시 빛가람동 골드프라자 1층 110호입니다. 감정가 1.78억에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 7,974만원입니다. 수치만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 점유관계입니다. 말소기준은 2015.11.20 산포농업협동조합 근저당권으로 계산되고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 확인되는 점유·전입자 중 보증금과 전입일이 불명확한 사람이 있어, 이 부분이 정리되기 전까지는 확정 인수 0원만 보고 안심할 수 없습니다.
상가 물건은 주거용 아파트보다 환금성이 낮고, 임대관계가 불명확하면 명도·사용수익 개시가 늦어질 수 있습니다. 이 사건의 매각물건명세서 비고도 근린생활시설(점포 또는 사무실) 이용을 전제로 하고 있으므로, 입찰 전에는 등기보다 현장과 점유확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 1층110호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설(점포 또는 사무실) |
| 소유자 | 김장일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 79,744,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주웨슬리신용협동조합 / 575,250,697원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 토지 개요 | 준주거지역 · 지목 대 · 토지면적 755.0㎡ · 공시지가 1,645,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2015.11.20 산포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 광주웨슬리신용협동조합 근저당권, 기술보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 확정 인수권리는 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차인 검토
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없고, 실제 점유·전입자로 볼 대상은 9명입니다. 확정 인수액은 0원으로 계산되지만, 아래 표에서 대항력 가능·미상으로 표시한 건은 보증금·전입일 확인 전까지 입찰가 산정에서 보수적으로 반영해야 합니다.
| 점유·전입자 | 부분 | 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명진 | 107호,108호 | 사무실 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수인 | 미상 | 알수없음 | 2024.04.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 씨씨텍,주명희 | 미상 | 알수없음 | 2022.08.12 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 두경산업,이수혁 | 미상 | 알수없음 | 2024.11.13 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 금풍개발,김민재 | 미상 | 알수없음 | 2020.10.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김제식 | 미상 | 알수없음 | 2024.08.26 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소연 | 미상 | 알수없음 | 2020.03.03 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 유한회사 금풍,장용운 | 미상 | 알수없음 | 2020.03.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정민 | 501호 | 해당 없음 | 2023.06.12 / 미상 | 12,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 79,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,835,392원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 산포농업협동조합 | 1,600,000,000원 | 77,908,608원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 127,500,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 가정에서 채권총액 3,026,500,000원 중 채권자 배당은 77,908,608원, 미배당은 2,948,591,392원입니다. 신청채권자 광주웨슬리신용협동조합의 청구액 575,250,697원은 이 가정상 배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평가대상은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람초교 동북측 인근의 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 통행은 자유롭고, 대중교통 사정은 보통입니다. 진입로 사정도 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 1층 107,108,109,110호는 근린생활시설(점포 또는 사무실), 5층 501호는 근린생활시설(학원)로 조사되었습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 지상5층 지하1층 건물이며 공동위생시설, 소방설비, 엘리베이터가 있습니다.
- 토지. 평탄한 상업용 건물부지이고, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·정방형입니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구, 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 문명진 점유 확인. 107호,108호 표기와 실제 매각대상 110호 사이의 점유 범위, 전입 여부, 보증금 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 다수 전입자 정리. 말소기준 이후 전입자는 대항력이 없더라도, 실제 명도 협의 대상이 될 수 있습니다.
- 신청채권자 배당 0원 구조. 현재 회차 배당계산상 신청채권자 광주웨슬리신용협동조합은 배당을 받지 못합니다. 매각 진행상황과 변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 임대수요, 공실 기간, 업종 제한, 관리비 체납을 현장에서 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 44.8%라는 숫자는 매력적이지만, 미상 점유가 해소되어야 실질취득액이 최저가로 고정됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 확인하고 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 3회 유찰로 최저가가 79,744,000원까지 내려왔고, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 약점도 뚜렷합니다. 근린생활시설 상가이고, 점유·전입자가 9명 확인되며, 그중 문명진은 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 등기는 통과, 점유는 보류. 문명진의 점유·보증금·전입관계가 정리되어야 이 물건의 실질취득액을 79,744,000원으로 놓고 판단할 수 있습니다.