광주지방법원 2025타경33016. 전라남도 나주시 빛가람동 골드프라자 1동 5층 501호입니다. 감정요항상 5층 501호는 근린생활시설(학원)으로 이용 중이고, 토지는 평탄한 상업용 건물부지입니다. 이 물건의 가격은 감정가 대비 44.8%까지 내려왔지만, 권리 흐름은 단순한 ‘저가 물건’으로만 보면 안 됩니다. 현재 회차 매각가 98,112,000원을 가정하면 집행비용을 뺀 대부분이 선순위 근저당권자인 산포농업협동조합에 배당되고, 신청채권자인 광주웨슬리신용협동조합 배당은 0원으로 나타납니다.
말소기준은 2015.11.20 산포농업협동조합 근저당권으로 계산되어 있고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 점유·전입자가 여럿 잡히고, 일부는 보증금·전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 낮다”가 아니라 점유관계와 당해세, 그리고 배당상 무잉여 가능성을 입찰 전에 정리할 수 있느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(학원) · 지상5층 지하1층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 김장일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 98,112,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주웨슬리신용협동조합 / 575,250,697원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 배당은 선순위가 흡수
등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 기준은 2015.11.20 산포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액이 1,600,000,000원으로 크고, 현재 최저가 배당 가정에서는 이 선순위 권리만으로도 매각대금이 거의 모두 흡수됩니다. 그 뒤의 광주웨슬리신용협동조합 근저당권, 기술보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 점유·임차 조사 — 9명, 보증기관 승계는 없음
현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 점유·전입자는 9명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않아 보증금을 중복 합산할 구조는 아닙니다. 다만 문명진은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없고, 이정민은 501호 관련 보증금 12,000,000원·월세 500,000원이 확인되지만 전입일이 말소기준권리 이후입니다.
| 성명 | 부분 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명진 | 107호,108호 · 사무실 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수인 | 미상 · 알수없음 | 2024.04.30 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 씨씨텍,주명희 | 미상 · 알수없음 | 2022.08.12 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 두경산업,이수혁 | 미상 · 알수없음 | 2024.11.13 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 금풍개발,김민재 | 미상 · 알수없음 | 2020.10.05 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김제식 | 미상 · 알수없음 | 2024.08.26 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소연 | 미상 · 알수없음 | 2020.03.03 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 유한회사 금풍,장용운 | 미상 · 알수없음 | 2020.03.25 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정민 | 501호 · 미상 | 2023.06.12 / 미상 | 12,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 98,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,166,016원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 산포농업협동조합 | 1,600,000,000원 | 95,945,984원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 광주웨슬리신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 광주웨슬리신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 127,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 국세·지방세 압류가 당해세로 인정될 경우 0순위 차감으로 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평가대상은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람초교 동북측 인근의 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 통행은 자유롭고, 대중교통 사정은 보통입니다. 진입로 사정도 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 5층 501호는 근린생활시설(학원)로 이용 중입니다. 1층 107,108,109,110호는 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 지하1층 건물로, 공동위생시설·소방설비(스프링클러, 옥내소화전)·엘리베이터가 확인됩니다.
- 토지. 평탄한 상업용 건물부지이며, 토지면적은 755.0㎡, 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다. 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 기재되어 있습니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대 관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 원본 확인. 문명진은 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 있음으로 단정하지 말고, 매각물건명세서·현황조사·점유 부분을 원본으로 맞춰야 합니다.
- 501호 이정민 확인. 보증금 12,000,000원, 월세 500,000원이 확인되며 전입일은 2023.06.12입니다. 명도 협의 비용과 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 관련 금액이 당해세로 배당되면 예상배당과 후순위 회수 구조가 달라질 수 있습니다.
- 무잉여 구조 점검. 현재 회차 가정에서 신청채권자 배당은 0원입니다. 진행 유지 여부와 취하·변경 가능성을 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 근린생활시설(학원) 용도는 매수층이 제한될 수 있습니다. 임대수요·공실 기간·원상복구 비용을 별도로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항·배당 가정에 따른 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가 44.8%”보다 중요한 건 회수 구조입니다
이 물건은 감정가 219,000,000원에서 98,112,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 배당 구조상 현재 회차에서도 매각대금 대부분이 선순위 산포농업협동조합에 흡수되고, 신청채권자 광주웨슬리신용협동조합 배당은 0원으로 나타납니다. 여기에 점유·전입자가 9명이고 일부 보증금·전입일이 미상입니다. 인수 0원 추정은 장점이지만, 이 장점은 점유관계와 당해세 확인이 끝났을 때 의미가 있습니다. 결론은 가격은 낮아졌지만, 난도는 낮지 않은 상가형 사건입니다.