겉으로 보이는 최저가는 감정가의 29%인 43,582,000원이지만, 대항력 있는 임차권등기 보증금이 배당으로 전액 해소되지 않으면 부족분 144,602,476원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 매수인 실질취득은 188,184,476원으로 감정가보다 높습니다. “싸다”가 아니라 임차보증금 인수형 고위험 물건입니다.
광주지방법원 2025타경33046. 광주 동구 동명동 ‘동명동센트럴파크’ 2층 210호, 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 43,582,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만 보면 안 됩니다. 을구 1번 주택임차권이 등기되어 있고, 임차인 정휘우의 임차보증금은 187,000,000원입니다. 전입일은 2021.04.16, 확정일자는 2021.04.07로 말소기준권리인 2024.07.25 가압류보다 앞섭니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
현재 회차에서는 매각대금 43,582,000원 중 집행비용 1,184,476원을 뺀 42,397,524원만 임차인에게 배당되는 흐름입니다. 따라서 보증금 부족분 144,602,476원이 남고, 매수인의 총 부담은 낙찰가 43,582,000원 + 인수 144,602,476원 = 188,184,476원입니다. 최저가가 내려가도 인수금이 늘어나는 구조이므로, 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 2층 210호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔(주거용)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사성암홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 43,582,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2024.07.25 갑구 9번 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 정휘우의 전입일 2021.04.16과 확정일자 2021.04.07은 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기는 2025.04.04에 이루어졌지만, 그 임대차의 전입·확정일자가 앞서므로 배당 부족분 인수 위험이 결론을 지배합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미배당 인수형
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정휘우 | 건물의 전부 | 2021.04.16 / 2021.04.07 | 187,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 이 임차인은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가 수준에서는 보증금 187,000,000원 중 42,397,524원만 배당되고 144,602,476원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수로 연결됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,184,476원 | 약 매각가의 2.7% 추정 |
| 1. 임차인 정휘우 보증금 | 187,000,000원 | 42,397,524원 | 부족분 144,602,476원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 최성권 | 187,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 김호성 | 212,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 주식회사더블저축은행 | 500,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 정휘우 | 187,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 임차보증금 전액 변제가 어렵고, 부족분이 매수인 인수로 남는다는 점입니다.
④ 회차별 시나리오 — 최저가 하락보다 인수금 증가가 더 중요
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 43,582,000원 | 144,602,476원 | 188,184,476원 | 감정가 초과 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 34,865,600원 | 153,161,981원 | 188,027,581원 | 총부담 거의 동일 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 27,892,480원 | 160,009,585원 | 187,902,065원 | 총부담 거의 동일 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 장동 소재 전남여자고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가와 주택이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물 중 제2층 제210호이며, 기본 전기설비·위생급배수설비·도시가스 난방설비·스프링클러·소화전·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 오피스텔 건부지이며, 북서측 왕복 4차선 포장도로와 남서측·남동측·북동측 소폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 공시지가 2,901,000원/㎡, 위반건축물 사항 없음, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 43,582,000원이 싸 보이지만, 현재 회차 실질취득은 188,184,476원입니다.
- 인수금 확인. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 144,602,476원이 매수인에게 넘어옵니다.
- 임차권등기 원본 대조. 임대차계약일자 2021.03.24, 전입 2021.04.16, 확정 2021.04.07, 임차권등기 2025.04.04를 등기부·명세서·현황조사에서 직접 확인해야 합니다.
- 명도 리스크. 임차권등기와 대항력 이슈가 있는 물건은 단순 공실 명도보다 분쟁 가능성이 큽니다.
- 관계인 여부. 임차인 정휘우가 경매개시결정 채권자로도 표시되므로, 배당요구·채권관계·점유관계를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 체납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가 4천만원대”가 아니라 “총부담 1.88억”이다
이 사건의 결론은 단순합니다. 현재 최저가는 43,582,000원이지만, 이 가격으로 낙찰받는 순간 대항력 있는 임차보증금 부족분 144,602,476원을 함께 보아야 합니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 188,184,476원입니다. 이는 감정가 152,000,000원의 123.8%입니다. 다회 유찰 숫자에 끌려 들어갈 물건이 아니라, 임차권등기와 인수금 구조를 먼저 해소·검증해야 하는 고난도 권리분석형 오피스텔입니다.
