광주지방법원 2025타경33046. 광주 동구 동명동에 위치한 동명동센트럴파크 2층 210호, 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 152,000,000원이지만 8회 유찰되며 최저매각가가 22,315,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 15%에 취득할 수 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 낮아진 최저가가 아니라, 매각 이후에도 남는 임차보증금 채무에 있습니다.

임차인 정휘우의 임대차계약일은 2021.03.24, 확정일자는 2021.04.07, 전입신고 및 점유개시일은 2021.04.16입니다. 말소기준권리인 주식회사더블저축은행의 가압류는 2024.07.25에 설정됐습니다. 따라서 임차인의 전입은 말소기준권리보다 앞서며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 형성돼 있습니다. 매각물건명세서도 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

기존 신탁등기와 과거 강제경매개시결정, 김호성의 가압류는 등기상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리인 주식회사더블저축은행의 가압류와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 압류·가압류의 소멸과 대항력 임차보증금의 인수는 별개의 문제입니다. 이 물건에서 매수인의 경제적 부담을 결정하는 것은 정휘우의 선순위 임차보증금입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 187,000,000원 인수형

실제 임차인 1명. 임차보증금은 187,000,000원이며, 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자 및 배당요구가 확인되고, 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득 비용을 봐야 한다

현재 최저매각가 22,315,000원은 감정가 152,000,000원의 약 14.68%입니다. 그러나 정휘우의 임차보증금은 187,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 낙찰대금에서 집행비용을 공제하고 임차인에게 우선배당한 뒤 남는 미배당액은 매수인이 부담하게 됩니다.

특히 이 사건은 유찰이 반복돼도 경제적 부담이 크게 줄어들지 않는 구조입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 배당받는 금액도 감소하고, 반대로 매수인이 인수해야 할 보증금은 증가합니다. 인수형 임차보증금 때문에 실질취득 비용이 보증금 수준에서 사실상 고정되는 현상이 나타납니다.

각 회차의 낙찰가와 보증금 인수액은 예상배당 시나리오에 따른 값입니다. 실질취득 비용은 낙찰가와 예상 인수액의 합계이며 취득세, 명도비, 체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 실제 배당순위와 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,315,000원 가정)

예상 매각대금 22,315,000원에서 집행비용 801,670원을 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 21,513,330원입니다. 정휘우의 보증금 중 165,486,670원이 미배당되어 매수인 인수로 연결됩니다. 경매개시결정에 기재된 정휘우와 임차인 정휘우는 동일인이므로 보증금 채권을 중복 합산하지 않아야 합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 장동 소재 전남여자고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 상가 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 왕복 4차선 포장도로와 접하며, 남서측·남동측·북동측에도 소폭의 포장도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 20층 건물의 제2층 제210호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장벽돌쌓기 마감 등이며, 내부는 벽지 및 페인팅 마감 등입니다.
• 이용상태. 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 기본적인 전기설비, 위생급배수설비, 도시가스 난방, 스프링클러, 소화전 및 승강기설비 등이 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등에 포함됩니다. 시가지경관지구 및 중점경관관리구역에도 저촉됩니다. 토지의 공시지가는 2,901,000원/㎡입니다.
• 환금성. 상가와 주택이 혼재한 지역의 주거용 오피스텔로, 향후 매도 가능 가격과 임대 수요를 별도 확인해야 합니다. 특히 8회 유찰이라는 이력과 높은 보증금 인수 부담을 고려하면 감정가와 최저가만으로 시장 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 기재된 정휘우의 임차보증금 187,000,000원과 매수인 인수 조건을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득 비용 기준. 최저가 22,315,000원이 아니라 낙찰가와 예상 인수액을 합친 약 187,801,670원을 자금 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 임차관계 검증. 임대차계약서, 실제 보증금 지급, 전입 및 점유관계, 임차권등기명령 관련 서류를 확인해야 합니다. 특히 임차인과 경매신청채권자가 동일인이므로 법률관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.
• 배당순위와 인수액 재검토. 집행비용, 당해세, 우선변제권 및 실제 배당표에 따라 임차인의 배당액과 매수인 인수액이 변동할 수 있습니다.
• 오피스텔 이용상태 확인. 실제 주거 이용, 내부 상태, 임차인 점유 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 및 환금성 검증. 동일 건물과 인근의 최근 실거래가, 임대차 시세, 공실 가능성 및 매도 소요기간을 확인해야 합니다. 감정가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 명도·보증금 정산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수되는 경우, 보증금 정산과 목적물 인도 문제를 함께 고려해야 합니다.
• 체납 비용 확인. 미납 관리비의 공용부분, 세금 및 기타 부대비용의 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각조건 최종 확인. 2026.11.03 매각기일 전 사건 진행상황, 매각물건명세서 변경 여부, 등기사항증명서, 현황조사서 및 관련 집행기록을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2,231만 원이 취득가 2,231만 원을 뜻하지 않는다”

이 사건은 최저매각가가 감정가의 약 15%까지 하락한 8회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 정휘우의 보증금 187,000,000원이 가장 중요한 경제적 부담으로 남아 있습니다. 현재 최저가 22,315,000원으로 낙찰되는 경우 예상 보증금 인수액은 165,486,670원이며, 실질취득 비용은 약 187,801,670원입니다.

추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 매수인 인수액이 늘어나 전체 부담은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 따라서 최저가 하락을 곧바로 투자 메리트로 해석할 수 없습니다. 오히려 감정가를 웃도는 실질취득 비용, 8회 유찰, 선순위 임차보증금 인수, 주거용 오피스텔의 환금성 검증 필요성이 동시에 존재한다는 점이 중요합니다.

결론은 고위험·신중 접근입니다. 임차인의 대항력과 보증금 인수 조건을 전제로 하면 감정가 대비 크게 낮아진 최저매각가에는 실질적인 할인 효과가 거의 없습니다. 입찰 여부는 임차보증금의 법적 존속 여부, 최종 배당 및 실제 인수액, 그리고 현재 실거래 시세를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 이후까지 합친 총취득 부담입니다.