광주지방법원 2025타경33135. 광주 북구 문흥동 문흥상록아파트 103동 201호입니다. 전용면적은 약 59.8㎡, 19층 건물 중 2층에 있는 아파트입니다. 968세대 규모이고 1997년 4월 준공됐습니다. 입지와 규모만 보면 일반적인 공동주택 경매처럼 보이지만, 이 사건은 매수인이 인수할 수 있는 선순위 임차보증금이 감정가보다 크다는 점에서 전혀 다른 구조를 가지고 있습니다.
핵심은 최저매각가 9,639,000원이 아닙니다. 임차인 이평규가 2022.07.06. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.07.16. 임차권등기까지 마쳤다는 점입니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.06.25.에 등기됐습니다. 배당에서 보증금이 전액 반환되지 않으면 그 부족분을 낙찰자가 부담하게 됩니다. 이러한 인수 구조 때문에 여러 차례 유찰되어도 실질취득액은 보증금 130,000,000원 부근에 머무릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 1011-5 문흥상록아파트 103동 2층 201호 (도로명주소: 문산로 20) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.8㎡ · 19층 중 2층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 · 968세대 · 1997.04.14. 준공 |
| 소유자 | 김평호 (2021.06.21. 임의경매 매각으로 취득, 2021.06.30. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 128,000,000원 |
| 최저매각가 | 9,639,000원 (8회 유찰, 감정가의 약 7.53%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,478,346원 |
| 매각기일 | 2026.11.03. |
| 선순위 임차권 | 을구 20번 · 이평규 · 보증금 130,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 120,934,502원 (현재 최저가 배당 가정) |
| 실질취득액 | 130,573,502원 (매각대금 + 예상 인수액) |
① 권리 흐름 — 매각으로 사라지지 않는 임차권
이 물건의 등기상 말소기준은 2025.06.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이전 소유자 시절의 가압류와 근저당권 등은 이미 말소됐으며, 현재 경매개시결정 자체도 매각으로 소멸할 권리로 표시돼 있습니다. 그러나 을구 20번 주택임차권은 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다.
특히 등기부상 임차권등기일인 2024.07.16.보다 앞선 2022.07.06. 전입신고·점유·확정일자가 중요합니다. 말소기준권리에 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이므로, 매각물건명세서 역시 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
실제 임차인은 이평규 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차인 이평규의 보증금은 130,000,000원이고, 건물 전부를 대상으로 임차권등기가 설정돼 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이평규 건물전부 · 주거 · 임차권등기 |
2022.07.06. 확정일자 동일 · 임차권등기 2024.07.16. |
130,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
승계 아님
배당요구 있음 · 미변제 보증금 매수인 인수
|
| 임대차계약일 | 2022.06.28. |
|---|---|
| 전입 / 점유개시 | 2022.07.06. |
| 확정일자 | 2022.07.06. |
| 임차권등기 | 2024.07.16. · 을구 20번 · 건물전부 |
| 보증금 | 130,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 · 배당금에서 우선변제 가능 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 실제 임차인으로 산정 |
| 예상 미변제액 | 120,934,502원 |
③ 시세 비교 — 963만원이 아닌 1.31억원으로 판단
같은 문흥상록아파트의 전용 59.8㎡ 실거래 12건입니다. 2026년 1~4월 거래를 기준으로 최근 12개월 평균은 132,291,666원이며, 가장 최근 거래는 2026년 4월 18층 155,000,000원입니다. 반면 최저 거래는 110,000,000원으로, 개별 거래가격의 편차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.8㎡ | 18 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 18 | 127,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 1 | 110,500,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 8 | 137,500,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 19 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 15 | 138,500,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 19 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 10 | 137,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 12 | 143,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 19 | 122,000,000원 |
| 2026.01 | 59.8㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 59.8㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8㎡ | 12건 | 132,291,666원 |
현재 최저가에 예상 인수보증금을 합산한 실질취득액은 130,573,502원입니다. 최근 12개월 평균 132,291,666원의 약 98.7%에 해당하며, 가격 차이는 1,718,164원, 약 1.3%에 불과합니다. 최신 거래 155,000,000원보다는 낮지만, 그 거래는 18층으로 경매 대상인 2층과 층수가 다릅니다. 같은 2026년 3월의 1층 거래는 110,500,000원으로, 저층 물건의 가격을 별도로 살펴야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 9,639,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 573,502원 |
| 1. 임차인 이평규 · 우선변제 | 130,000,000원 | 9,065,498원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권자 | 136,478,346원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수보증금 | — | 120,934,502원 |
집행비용 약 573,502원과 임차인 배당 9,065,498원으로 매각대금 9,639,000원이 전부 배분되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 청구액 136,478,346원에 대한 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 매각대금의 배당 항목이 아니며, 배당 후 남는 임차보증금 채무입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당 변동 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시뮬레이션 — 최저가가 내려가도 실질취득은 비슷하다
이 사건의 특징은 낙찰대금이 내려갈수록 임차인에게 배당할 금액도 줄어들어 매수인 인수보증금이 커진다는 점입니다. 제공된 회차별 추정에 따르면 8회 유찰 상태에서 10회 유찰 상태까지 진행되더라도 실질취득액은 보증금 130,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 9,639,000원 | 120,934,502원 | 130,573,502원 |
| 9회 유찰 시 | 6,747,300원 | 123,774,151원 | 130,521,451원 |
| 10회 유찰 시 | 4,723,110원 | 125,761,906원 | 130,485,016원 |
현재 회차에서 10회 유찰 시나리오로 내려가면 최저매각가는 9,639,000원에서 4,723,110원으로 하락합니다. 그러나 보증금 인수액은 120,934,502원에서 125,761,906원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 130,573,502원에서 130,485,016원으로 소폭만 변합니다. 이는 각 회차의 집행비용 추정 차이도 반영된 결과입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 문흥동 문흥중앙초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지가 형성된 주거지역입니다.
- 규모. 968세대의 문흥상록아파트로, 1997.04.14. 준공됐습니다. 대상은 19층 건물의 2층 201호이며, 전용면적은 약 59.8㎡입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선 포장도로, 남측 왕복 2차선 포장도로와 접하며 단지 내 포장도로가 연결돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물로, 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 택지개발지구 및 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다. 절대보호구역·상대보호구역·전통상업보존구역과 저촉되는 사항이 표시돼 있습니다. 공시지가는 943,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적의 최근 거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 110,000,000~155,000,000원으로 차이가 큽니다. 특히 대상 물건이 2층이므로 고층 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수. 을구 20번 임차권등기와 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다. 현재 추정 인수액은 120,934,502원입니다.
- 확약 관련 매각조건. 주택도시보증공사의 2026.09.03. 대항력 포기 취지 확약서 제출에 따른 매각조건변경신청이 불허됐다는 점을 확인해야 합니다. 매수인 인수액이 0원으로 바뀌었다고 판단해서는 안 됩니다.
- 실질취득 기준. 응찰가에 예상 미배당 보증금을 합산해야 합니다. 현재 최저가 기준 130,573,502원이 비교 출발점이며, 취득 관련 세금과 부대비용은 별도입니다.
- 배당 순위와 실제 배당액. 추정 배당액 9,065,498원 및 미변제액 120,934,502원은 실제 집행비용·우선변제·당해세 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 임차권 말소·명도. 임차권등기가 자동으로 소멸한다고 전제하지 말고, 보증금 정산과 임차권등기 말소에 필요한 절차, 실제 점유 상태 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증기관 관련 권리관계. 주택도시보증공사가 신청채권자인 사유와 임차보증금 관련 채권관계를 확인하되, 신청채권자와 실제 임차인을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 저층 시세 확인. 동일 면적 1층 거래가 110,500,000원과 135,000,000원으로 차이가 있습니다. 2층인 본건의 상태·향·수리 여부를 고려해 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비 중 공용부분 관련 승계 가능성과 실제 미납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임대차관계, 현황조사, 배당 관련 기록, 매각조건 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “963만원에 낙찰돼도, 963만원에 취득하는 집은 아니다”
광주 문흥상록아파트 103동 201호는 8회 유찰 끝에 최저매각가가 9,639,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 128,000,000원에 비하면 극단적으로 저렴해 보이지만, 이 수치만 보고 판단하면 가장 중요한 권리를 놓치게 됩니다.
임차인 이평규는 2022.07.06. 전입·점유 및 확정일자를 갖추고 2024.07.16. 임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 2025.06.25. 경매개시결정보다 앞서 있으며, 매각물건명세서에도 미변제 보증금의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 더욱이 대항력 포기 취지 확약서를 통한 매각조건변경신청은 2026.09.03. 불허됐습니다.
결국 현재 최저가 기준 예상 인수보증금은 120,934,502원, 실질취득액은 130,573,502원입니다. 최근 12개월 평균 거래가 132,291,666원보다 불과 약 1.3% 낮은 수준입니다. 대상 물건이 2층이라는 점과 실제 부담할 추가비용을 고려하면 충분한 할인 여유가 확보됐다고 보기 어렵습니다.
결론은 입찰 신중·가격 메리트 미흡입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮아졌느냐가 아니라, 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 임차권 문제를 해결해야 하는가입니다. 선순위 임차권과 확약서 관련 매각조건이 명확하게 정리되지 않는 한, 유찰 횟수나 겉으로 보이는 할인율만으로 접근할 물건은 아닙니다.
