광주지방법원 2025타경33135. 광주 북구 문흥동 문흥상록아파트 103동 2층 201호, 전용 약 59.8㎡대 아파트입니다. 겉으로 보면 감정가 128,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 28,099,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 물건의 본질은 저가 낙찰형이 아니라 임차보증금 인수형입니다. 을구 20번 주택임차권은 임차보증금 130,000,000원, 주민등록일자 2022.07.06, 점유개시일자 2022.07.06, 확정일자 2022.07.06로 기재되어 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 회차 매각가 28,099,000원을 기준으로 집행비용 905,782원을 공제하면 임차인에게 27,193,218원만 배당됩니다. 보증금 130,000,000원 중 남는 부족분은 102,806,782원. 따라서 매수인의 실질 취득 부담은 28,099,000원 + 102,806,782원 = 130,905,782원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어나는 구조라, 총 부담은 임차보증금 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 1011-5 문흥상록아파트 103동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 감정 이용상태: 아파트 |
| 소유자 | 김평호 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 28,099,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,478,346원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 을구 20번 임차권등기
현재 소유자 김평호는 2021.06.30 임의경매로 소유권을 취득했고, 같은 날 기존 가압류·압류·임의경매개시결정·근저당권 일부가 말소되었습니다. 이후 2024.07.16 이평규의 주택임차권등기가 들어왔고, 2025.06.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기입되었습니다. 이 물건에서 실제 임차인은 이평규 1명이며, 보증기관 승계나 중복 임차인으로 볼 항목은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이평규 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.07.06 / 2022.07.06 | 2024.07.16 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
임차인은 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 매각가가 낮아 보증금 전액 배당이 불가능합니다. 이 경우 남는 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 즉, 최저매각가가 28,099,000원이라는 사실보다 미배당 보증금 102,806,782원이 더 중요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
문흥상록은 968세대, 사용승인일 1997.04.14 단지입니다. 같은 전용 약 59.8㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 133,375,000원입니다. 현재 최저가만 보면 실거래 평균의 21.1%처럼 보이지만, 인수액을 더한 실질취득은 130,905,782원으로 실거래 평균의 98.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.8㎡ | 11 | 149,000,000원 |
| 2026.05 | 59.8㎡ | 18 | 129,000,000원 |
| 2026.04 | 59.8㎡ | 18 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 18 | 127,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 1 | 110,500,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 8 | 137,500,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 19 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 15 | 138,500,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 19 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 10 | 137,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 12 | 143,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 19 | 122,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 133,375,000원 |
최근 실거래는 110,000,000원~155,000,000원 사이입니다. 실질취득 130,905,782원은 평균 133,375,000원보다 2,469,218원 낮지만, 저층·상태·명도·인수 리스크를 감안하면 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 현재 최저가가 내려가도 인수액이 늘어나는 구조라 낙찰가 하락 효과가 제한됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,099,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 905,782원 | - |
| 1. 임차인 이평규 보증금 | 130,000,000원 | 27,193,218원 | 102,806,782원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 9,100,000원 | 0원 | 9,100,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 30,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 북광주새마을금고 | 65,800,000원 | 0원 | 65,800,000원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,478,346원 | 0원 | 136,478,346원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 임차인 배당으로 흘러가고, 임차보증금 부족분 102,806,782원이 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 착시 — 유찰돼도 총부담은 크게 안 내려간다
| 구분 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 22%) | 28,099,000원 | 102,806,782원 | 130,905,782원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 15%) | 19,669,300원 | 111,084,747원 | 130,754,047원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 11%) | 13,768,510원 | 116,879,323원 | 130,647,833원 |
일반 물건은 유찰될수록 총 취득 부담이 내려갑니다. 하지만 이 물건은 임차보증금 130,000,000원이 중심축입니다. 매각가가 내려가면 배당액이 줄고, 그만큼 인수액이 늘어납니다. 그래서 5회·6회·7회 시나리오 모두 실질취득이 약 1.306억~1.309억 구간에 머뭅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문흥중앙초등학교 남동측 인근의 문흥상록아파트 103동 2층 201호입니다. 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건물 중 2층입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 유사 사다리형 평지의 아파트 건부지입니다. 제3종일반주거지역, 대지, 공시지가 943,000원/㎡, 토지면적 33,522.1㎡입니다.
- 단지. 문흥상록은 968세대, 사용승인일 1997.04.14 단지입니다. 최근 12건 거래 평균은 133,375,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰 기준. 최저가 28,099,000원이 아니라 실질취득 130,905,782원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금. 이평규 보증금 130,000,000원 중 102,806,782원이 인수되는 구조입니다.
- 명도 리스크. 임차권등기 임차인과 보증금 반환 문제가 결합되어 있어 일반 소유자 점유 물건보다 명도 협의 난도가 높을 수 있습니다.
- 시세 상한. 최근 실거래 평균은 133,375,000원, 최고는 155,000,000원, 최저는 110,000,000원입니다. 실질취득이 평균에 근접한다는 점을 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 장기 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기 내용, 배당요구 여부를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “2,809만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건은 숫자 착시가 강합니다. 최저매각가만 보면 감정가의 22% 수준인 28,099,000원이라 매우 낮아 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기 보증금이 130,000,000원이고, 현재 회차 기준 미배당 인수액이 102,806,782원입니다. 결국 매수인의 실질 부담은 130,905,782원입니다.
권리분석 결론은 명확합니다. 이 물건은 인수형입니다. 최저가 하락을 가격 메리트로 보면 안 되고, 실질취득이 실거래 평균 133,375,000원과 거의 같은 수준이라는 점을 기준으로 판단해야 합니다. 권리 난도는 낮지 않고, 가격 매력도도 최저가만큼 크지 않습니다. 싼 물건이 아니라, 보증금 인수 구조가 가격을 눌러 보이게 만든 물건입니다.