광주지방법원 2025타경33152. 광주 광산구 비아동 ‘첨단금호어울림더테라스’ 125동 407호입니다. 감정 이용상태는 연립주택이고, 사건상 용도 표시는 근린주택입니다. 이 물건의 핵심은 권리의 말소 여부보다 대항력 임차보증금 인수입니다. 말소기준은 2021.10.21. 진재훈 근저당권인데, 임차인 윤준의 전입신고일은 2021.10.18.로 그보다 빠릅니다. 보증금은 420,000,000원이고 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아, 예상배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 처리됩니다.
따라서 이 사건은 “3회 유찰되어 최저가가 감정가의 45%까지 내려온 물건”이 아니라, 낙찰가에 인수보증금을 더해 사는 물건으로 봐야 합니다. 현재 회차 최저가 229,376,000원에 보증금 인수 420,000,000원을 더하면 실질취득은 649,376,000원입니다. 최근 실거래 평균이 485,750,000원인 점을 감안하면, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 비아동 784 첨단금호어울림더테라스 제125동 제4층 제407호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 철근콘크리트조 4층 건물 내 4층 407호 |
| 소유자 | 이진철 (2019.06.24. 거래가 405,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 229,376,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤준 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 있다
등기상 말소기준은 2021.10.21. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 광산구·남구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 권리가 아니라, 말소기준보다 앞선 2021.10.18. 전입 임차인 윤준입니다. 보증금은 420,000,000원이고, 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 표시는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수형
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤준 | 407호 | 2021.10.18 | 해당 없음 | 420,000,000원 | 2025.07.23 | 대항력 有 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 2.29억이 아니라 실질취득 6.49억 기준
첨단금호어울림더테라스 최근 실거래 12건은 415,000,000원~675,000,000원 범위이고, 평균은 485,750,000원입니다. 이 물건의 현재 회차 최저가는 평균의 47.2%지만, 보증금 인수를 더한 실질취득 649,376,000원은 실거래 평균의 133.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.87㎡ | 1 | 610,000,000원 |
| 2026.03 | 84.69㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 84.49㎡ | 1 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 84.69㎡ | 4 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 4 | 675,000,000원 |
| 2025.11 | 84.49㎡ | 1 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 84.49㎡ | 1 | 418,000,000원 |
| 2025.10 | 84.69㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2025.10 | 84.49㎡ | 1 | 449,000,000원 |
| 2025.08 | 84.49㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 84.49㎡ | 1 | 437,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 485,750,000원 |
주의할 점은 이 실거래 표본의 면적이 84㎡대이고, 대상 면적은 44.4153㎡로 표시되어 면적 일치가 확인되지 않는다는 점입니다. 그럼에도 제공된 비교군 기준으로 보더라도, 현재 회차의 실질취득 649,376,000원은 평균을 크게 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,011,264원 |
| 인수. 임차인 윤준 보증금 | 420,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진재훈 | 400,000,000원 | 225,364,736원 |
| 3. 경매개시결정 · 윤준 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 820,000,000원 중 배당은 225,364,736원에 그치고, 미배당은 594,635,264원입니다. 임차보증금 420,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수금은 별도
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 229,376,000원 | 420,000,000원 | 649,376,000원 | 594,635,264원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 183,500,800원 | 420,000,000원 | 603,500,800원 | 639,868,211원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 146,800,640원 | 420,000,000원 | 566,800,640원 | 676,054,569원 |
유찰이 추가되면 낙찰가 자체는 낮아집니다. 그러나 현재 확인되는 인수금 420,000,000원은 별도로 붙기 때문에, 4회 유찰 시에도 실질취득은 603,500,800원, 5회 유찰 시에도 566,800,640원입니다. 즉 “유찰 = 안전한 가격”이 아니라, 인수금을 더한 총액이 시세를 밑도는지가 판단 기준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비아고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장·연립주택·농경지 등이 소재하는 근교농촌 및 연립주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 407호이며, 위생·급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 준보전산지, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가가 632,400원/㎡로 표시됩니다.
- 환금성. 단지명은 첨단금호어울림더테라스, 총 460세대, 사용승인일은 2019.04.08입니다. 다만 대상 면적과 실거래 비교군 면적의 일치가 확인되지 않아 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 재계산. 응찰가에 임차보증금 인수 420,000,000원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 전입일, 점유관계, 확정일자, 배당요구, 보증금 반환관계, 신청채권자와의 관계를 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 리스크. 대항력 임차인이 있는 구조에서는 보증금 인수와 인도 협의가 가격보다 더 큰 리스크가 될 수 있습니다.
- 추가 유찰 기준. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 603,500,800원, 566,800,640원으로 계산됩니다. 단순 최저가가 아니라 총액 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능성은 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “4.2억 인수”가 먼저다
이 물건은 겉으로는 감정가 512,000,000원에서 최저가 229,376,000원까지 내려온 고할인 물건처럼 보입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 전입 임차인 윤준의 보증금 420,000,000원이 매수인 인수로 잡히는 순간, 현재 회차 실질취득은 649,376,000원이 됩니다. 최근 실거래 평균 485,750,000원과 비교하면 가격 메리트가 아니라 고가 취득 위험입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가가 낮아 보여도, 이 사건은 인수보증금을 더한 총액으로만 판단해야 합니다.
