광주지방법원 2025타경33152. 광주 광산구 비아동의 첨단금호어울림더테라스 125동 407호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류되어 있으나, 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 512,000,000원짜리 물건이 6회 유찰되면서 최저가가 117,441,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로 보면 매우 큰 할인입니다. 그러나 이 경매를 가격만으로 판단하면 결정적인 권리를 놓치게 됩니다.
임차인 윤준은 2021.10.18. 전입했고, 말소기준인 진재훈의 근저당은 2021.10.21. 접수됐습니다. 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 파악됩니다. 예상배당상 임차보증금 420,000,000원은 배당받지 못하고 전액 매수인에게 승계되는 구조입니다. 따라서 낙찰대금 117,441,000원만 준비해서 취득할 수 있는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 비아동 784 첨단금호어울림더테라스 제125동 제4층 제407호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 첨단과기로 91-23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 4층 건물 중 4층 407호 |
| 소유자 | 이진철 · 2019.06.24. 소유권이전 · 거래가액 405,000,000원 |
| 감정가 | 512,000,000원 |
| 최저매각가 | 117,441,000원 (6회 유찰 · 감정가의 약 22.94%) |
| 경매신청채권자 | 윤준 |
| 청구금액 | 420,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.21. 진재훈 근저당권 · 설정 당시 채권최고액 400,000,000원, 이후 200,000,000원으로 변경 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.04. |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인
말소기준은 2021.10.21. 접수된 을구 1번 진재훈 근저당권입니다. 이후 등록된 광산구 및 남구의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 최초 신탁등기 및 금지사항등기는 이미 말소된 내역입니다.
다만 등기 권리가 말소되는 것과 대항력 임차인의 보증금 승계는 별개입니다. 윤준의 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 예상배당에서도 임차보증금에 배당이 없고 전액 승계되는 것으로 계산되어 있습니다. 등기상 근저당이 소멸한다고 해서 임차보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 전액 인수 위험
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤준 | 407호 | 2021.10.18. | 420,000,000원 | 있음 | 배당상 없음 | 420,000,000원 |
실제 임차인 1명 · 배당요구 2025.07.23. · 예상배당 0원 · 보증금 전액 매수인 인수 가정. 우선변제 관련 표시는 예상배당에서 우선배당이 반영되지 않은 상태를 뜻합니다.
입찰 전에는 임대차계약서, 실제 보증금 지급 증빙, 점유관계, 주민등록 및 경매신청채권의 발생 원인을 대조해야 합니다. 임대차의 실체가 확인되기 전에는 인수액 0원을 전제로 입찰가격을 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가가 아닌 실질취득 부담으로 판단
첨단금호어울림더테라스는 2019.04.08. 준공된 460세대 단지입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 474,916,666원, 최신 거래는 2026년 3월의 470,000,000원입니다. 다만 중요한 한계가 있습니다. 비교 기준 면적은 44.4153㎡인데, 아래 거래들은 모두 84㎡대로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 가격을 407호의 직접적인 적정 시세라고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.69㎡ | 4층 | 470,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 3층 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 84.49㎡ | 1층 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 84.69㎡ | 4층 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 4층 | 675,000,000원 |
| 2025.11 | 84.49㎡ | 1층 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 84.49㎡ | 1층 | 418,000,000원 |
| 2025.10 | 84.69㎡ | 4층 | 480,000,000원 |
| 2025.10 | 84.49㎡ | 1층 | 449,000,000원 |
| 2025.08 | 84.49㎡ | 1층 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 84.49㎡ | 1층 | 437,000,000원 |
| 2025.06 | 84.87㎡ | 2층 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 474,916,666원 |
표면적인 최저가 117,441,000원은 이 거래 평균의 24.7%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수액을 제외한 비교이므로 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다.
보증금 전액 인수를 더한 실질취득 부담 537,441,000원은 비교 실거래 평균 474,916,666원보다 62,524,334원 높고, 최신 거래 470,000,000원보다도 67,441,000원 높습니다. 비교면적이 다르므로 정확한 시세 초과율로 해석해서는 안 되지만, 현재 자료만으로는 저가 매수라고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,444,174원 |
| 임차인 윤준 보증금(인수) | 420,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 진재훈 | 400,000,000원 | 114,996,826원 |
| 2. 경매신청채권 · 윤준 | 420,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 약 2,444,174원과 근저당 배당 114,996,826원으로 매각대금이 소진되는 계산입니다. 배당표상 채권 합계 820,000,000원, 채권자 배당 합계 114,996,826원, 미배당액 705,003,174원입니다. 다만 근저당 채권최고액 변경 및 윤준 명의 채권의 중복 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당액으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 해결되지 않는다
| 회차 | 최저가 | 임차인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 117,441,000원 | 420,000,000원 | 537,441,000원 |
| 7회 유찰 시 | 93,952,800원 | 420,000,000원 | 513,952,800원 |
| 8회 유찰 시 | 75,162,240원 | 420,000,000원 | 495,162,240원 |
각 실질취득 부담은 임차인 보증금 420,000,000원이 전액 인수되는 조건으로 계산했습니다. 낙찰대금 외 취득세·등기비·명도비·체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 실제 향후 매각조건 확정과 다를 수 있습니다.
7회 또는 8회 유찰되더라도 이 계산에서는 실질취득 부담이 각각 513,952,800원, 495,162,240원입니다. 두 금액 모두 면적이 다른 거래표의 최근 12개월 평균 474,916,666원보다 높습니다. 낙찰가가 계속 내려가면 무조건 싸지는 물건이라는 해석은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 비아동 소재 비아고등학교 북서측 인근입니다. 공장, 연립주택, 농경지 등이 함께 있는 근교농촌 및 연립주택지대로서 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 위생·급배수설비, 바닥난방 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 및 도로. 인접 도로 대비 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 남동측 왕복 3차선 및 북동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 준보전산지 등 토지이용계획상 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 632,400원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 사건상 용도인 근린주택과 실제 이용상태 및 공부상 용도를 원본으로 대조해야 합니다.
- 환금성. 460세대 단지이지만 실거래 표본 간 가격 편차가 크고, 대상 호실과 거래 표본의 면적이 일치하지 않습니다. 실제 취득가의 적정성 및 재매각 가능성은 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 대항력 확인. 윤준의 전입일 2021.10.18.과 말소기준 2021.10.21.의 선후관계뿐 아니라 실제 점유 개시, 임대차관계 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 인수액 확인. 예상배당상 보증금 420,000,000원 전액 인수입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서를 통해 실제 매수인 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 관계. 윤준 명의의 임차보증금과 강제경매 청구금액이 동일합니다. 임대차채권과 집행채권의 관계, 중복신고 여부 및 실제 보증금 지급 내역을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 진재훈 근저당의 채권최고액 변경 전 400,000,000원과 변경 후 200,000,000원을 대조하고 실제 배당에 반영되는 금액을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 광산구와 남구 압류의 말소 여부 및 당해세·조세채권의 배당상 우선순위를 확인해야 합니다.
- 용도와 면적. 근린주택 분류, 감정평가상 연립주택 이용상태 및 실제 전유면적을 대조하고, 동일 면적·유형의 실거래를 별도로 확보해야 합니다.
- 실질취득 계산. 현재 조건은 최저가 117,441,000원에 보증금 전액 420,000,000원을 더한 537,441,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 점유 및 명도. 대항력 임차인의 보증금 반환과 주택 인도 문제는 연결될 수 있습니다. 낙찰만으로 즉시 명도가 가능하다고 가정해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 취득 부대비용. 공용 관리비 체납액과 취득세·등기비·명도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대차계약 및 채권신고 내역을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “1.17억짜리 경매가 아니다”
이 사건의 위험은 최저매각가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금에 있습니다. 감정가 512,000,000원에서 117,441,000원까지 내려온 할인율은 눈에 띄지만, 보증금 420,000,000원을 전액 인수한다면 실질취득 부담은 537,441,000원입니다.
이는 최근 실거래 참고 평균 474,916,666원과 최신 거래 470,000,000원을 모두 웃도는 수준입니다. 더구나 거래 표본과 대상 호실의 면적이 일치하지 않으므로, 지금의 가격표만으로 실제 시세 대비 할인 매수라고 결론 내릴 수 없습니다.
임차인과 경매신청채권자가 같은 이름이라는 점도 핵심입니다. 임대차의 실체, 보증금 지급, 신청채권과의 관계가 확인되면 권리분석 결과가 달라질 수 있지만, 확인 전에는 가장 유리한 해석을 적용해서는 안 됩니다.
결론은 고위험·입찰 보류입니다. 6회 유찰에도 실질취득 부담이 크고, 대항력 임차인과 채권관계 검증이 남아 있습니다. 인수 위험을 해소하거나 정확하게 확정하고, 동일 유형의 적정 시세를 확인하는 것이 선행 조건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하기에는 위험 부담이 큽니다.
