광주지방법원 2025타경33158. 광주 서구 치평동 센트럴시티오피스텔 6층 616호입니다. 이용상태는 오피스텔이고, 광주광역시청 남측 인근의 중심상업지역 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가가 1,445만원까지 내려왔지만, 임차권등기된 임차인 김선정의 보증금이 70,000,000원이고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 기준 예상 배당은 임차인에게 13,791,864원입니다. 보증금 70,000,000원에서 이를 뺀 56,208,136원이 남습니다. 따라서 “14,452,000원짜리 오피스텔”이 아니라 14,452,000원 + 56,208,136원 = 70,660,136원짜리 오피스텔로 봐야 합니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어나 총액은 보증금 7,000만원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1210-3 센트럴시티오피스텔 6층 616호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 시청로 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박동춘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 14,452,000원 (6회 유찰, 감정가의 23%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선정 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기가 핵심
말소기준은 2025.06.30. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2025.02.17. 주택임차권등기입니다. 임차권자는 김선정, 임차보증금은 70,000,000원이며, 전입일은 2023.11.07., 확정일자는 2022.07.15.입니다. 명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 표시되어 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선정 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 2023.11.07 | 2022.07.15 | 2025.02.17 | 대항력 우선변제 |
실제 임차인은 1명으로 판단합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 표시는 없습니다. 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 최저가 수준에서는 보증금 전액이 배당되지 않습니다. 특히 임차인 김선정은 등기부상 권리자이자 신청채권자로도 등장하므로, 관계인 여부와 실제 점유·임대차관계는 입찰 전 원본으로 재확인해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 23%) | 14,452,000원 | 13,791,864원 | 56,208,136원 | 70,660,136원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 11,561,600원 | 10,953,491원 | 59,046,509원 | 70,608,109원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 15%) | 9,249,280원 | 8,682,793원 | 61,317,207원 | 70,566,487원 |
이 표가 핵심입니다. 낙찰가가 14,452,000원에서 9,249,280원으로 내려가도, 인수액이 56,208,136원에서 61,317,207원으로 늘어납니다. 총 취득 부담은 70,660,136원 → 70,566,487원으로 거의 변하지 않습니다. 즉 6회 유찰은 싸진 것이 아니라, 임차보증금 인수 구조가 가격을 떠받치고 있는 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,452,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 660,136원 | 약 매각가의 4.6% 추정 |
| 1. 임차인 김선정 보증금 | 70,000,000원 | 13,791,864원 | 부족분 56,208,136원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광주동부신용협동조합 | 24,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 남광주새마을금고 | 36,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 김선정 | 70,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
당해세·최우선변제는 미반영입니다. 현재 회차에서 임차인 보증금은 전액 변제되지 않고, 인수예상액 56,208,136원이 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 소재 광주광역시청 남측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 관공서, 오피스텔, 공원 등이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 지하철역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상26층 건물 내 6층 616호입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역이며 공시지가 2,203,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 오피스텔은 주거 수요와 업무·상업 입지 수요가 함께 작동하지만, 이 사건은 권리 인수 구조가 가격 판단의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 판단 기준은 14,452,000원이 아니라 실질취득 70,660,136원입니다.
- 임차권등기 확인. 을구 5번 임차권등기, 보증금 70,000,000원, 전입 2023.11.07., 확정일자 2022.07.15.를 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수액 확인. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 인수예상액은 56,208,136원입니다.
- 관계인 가능성. 임차인 김선정이 등기부상 권리자이자 신청채권자로 등장합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 배제하지 말고, 실제 점유와 임대차 경위를 확인해야 합니다.
- 명도·점유. 임차권등기 물건은 명도보다 보증금 인수 문제가 먼저입니다. 점유 현황과 퇴거 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 확인하고, 입찰 전 전문가 검토를 거쳐야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 “7,000만원 보증금”이 먼저다
이 물건의 표면 가격은 14,452,000원입니다. 하지만 본질 가격은 다릅니다. 임차인 김선정의 보증금 70,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 56,208,136원을 매수인이 인수할 수 있으므로, 실질취득은 70,660,136원으로 계산해야 합니다. 이는 감정가 63,000,000원보다 높은 부담입니다.
따라서 이 사건은 유찰 횟수가 많다는 이유로 접근할 물건이 아닙니다. 대항력 임차권등기와 보증금 미배당, 관계인 가능성이 함께 있는 인수형 물건입니다. 권리는 어렵고, 가격은 싸지 않습니다. 결론은 보수적으로 보는 것이 맞습니다.